 |
| Drª Debora de Castro da Rocha |
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu
que o comprador de imóvel que consta como proprietário na matrícula é
responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo que ainda não tenha
recebido as chaves ou não tenha sido imitido na posse do bem.
A decisão foi proferida de forma unânime, seguindo o voto do
ministro João Otávio de Noronha, no julgamento do REsp 2147665. No caso
analisado, os compradores alegaram que, apesar de registrados como
proprietários, nunca haviam recebido as chaves do imóvel, tampouco tomado posse
efetiva, tendo apenas visitado o condomínio uma única vez.
Argumentaram ainda que, mesmo após o “habite-se” e o
registro, sem a entrega das chaves não seriam obrigados a arcar com as despesas
condominiais. O condomínio, por sua vez, sustentou que a responsabilidade pelas
cotas é do proprietário registrado ou de quem detenha domínio ou posse, em
razão da obrigação propter rem, que acompanha o bem e permite até mesmo a
sucessão no polo passivo da execução.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia mantido
sentença que extinguia a execução em razão da ilegitimidade passiva dos
compradores. Contudo, ao analisar o recurso especial, o STJ reconheceu que, por
força do registro na matrícula, os compradores adquirem a condição de
condôminos e devem responder pelas cotas condominiais, independentemente da
entrega das chaves ou da efetiva posse.
O relator destacou ainda precedente da Segunda Seção (REsp
1.910.280), segundo o qual tanto o proprietário registral quanto aquele imitido
na posse por contrato respondem pela dívida condominial, independentemente de
comunicação prévia ao condomínio sobre a transferência.
A decisão reforça a natureza propter rem das obrigações
condominiais, que se vinculam diretamente ao imóvel e não à pessoa, de modo que
o dever de pagar decorre da titularidade formal registrada. Isso significa que
o dever de pagar as cotas condominiais nasce da relação jurídica estabelecida
entre o titular do direito real e o condomínio, independentemente de quem esteja
efetivamente usufruindo ou ocupando o imóvel.
Na prática, o STJ reafirma que o registro na matrícula é o
elemento constitutivo da propriedade e, portanto, o marco que define quem deve
responder pelas despesas. O comprador, ao se tornar proprietário formal, assume
automaticamente a condição de condômino e passa a integrar a coletividade
responsável pela manutenção das áreas comuns e pela preservação da estrutura
condominial.
Por fim, é possível constatar que a decisão consolida a
ideia de que as obrigações propter rem funcionam como instrumentos de proteção
coletiva, assegurando que os encargos necessários à manutenção da vida
condominial não fiquem desamparados. Assim, o vínculo jurídico não se dá pela
vontade individual, mas pela própria titularidade do direito real, que atrai
consigo deveres correlatos.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
