A Instrução Normativa RFB nº 2.275, publicada em 2025,
representa um marco na integração entre a gestão cadastral de imóveis e a
fiscalização tributária no Brasil. Fundamentada na Lei Complementar nº
214/2025, a norma regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
e disciplina o compartilhamento de dados por meio do Sistema Nacional de Gestão
de Informações Territoriais (Sinter), exigindo que serviços notariais e de
registro remetam, de forma eletrônica e estruturada, informações sobre
operações imobiliárias.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
A LC nº 214/2025 atribuiu à Receita Federal competência para
centralizar e integrar dados de registros públicos, possibilitando o cruzamento
de informações cadastrais, fiscais e patrimoniais. A IN nº 2.275 detalha os
procedimentos, definindo prazos, formato de envio e abrangência das
informações. O objetivo declarado é a padronização nacional do cadastro imobiliário
e a ampliação da base de dados para fins de arrecadação e fiscalização.
Um dos pontos mais sensíveis da norma é a exigência de envio
do valor de referência, entendido como a estimativa do valor de mercado do
imóvel, que pode servir como base de cálculo tributária, impactando o ITBI
(Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal, o ITCMD
(Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual, e o
Imposto de Renda sobre ganho de capital, de competência federal.
Ao estabelecer um parâmetro oficial, a Receita e os fiscos
estaduais/municipais podem mitigar a subdeclaração de valores e elevar a
arrecadação, mas também suscitam debate sobre eventual afronta ao princípio da
legalidade tributária, caso a base imponível seja fixada por ato infralegal sem
previsão clara em lei.
A utilização do valor de
referência toca diretamente princípios constitucionais como: legalidade e
tipicidade fechada – a base de cálculo deve estar definida em lei formal; a
capacidade contributiva – é necessário que a estimativa reflita a realidade
econômica e segurança jurídica – o contribuinte deve ter meios de contestar o
valor atribuído.
A Jurisprudência consolidada do STF e STJ aponta que a
fixação unilateral de valores de referência para ITBI e ITCMD não pode afastar
o direito de impugnação administrativa e judicial. A IN nº 2.275, nesse
sentido, deverá ser interpretada de forma compatível com esses precedentes. O
compartilhamento via Sinter tem função arrecadatória, almejando o combate a práticas
como a subavaliação de imóveis em escrituras, permitindo que fiscos distintos
comparem automaticamente a informação declarada com o valor de referência.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
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