O Projeto de Lei Complementar nº 85/2023, de autoria do Deputado Federal José Medeiros (PL-MT), propõe alterações no Código Tributário Nacional, especialmente nos artigos 33 e 38, que tratam da base de cálculo do IPTU e do ITBI.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
A proposta, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, encontra-se na Comissão de Finanças e Tributação (CFT), aguardando designação de relator. Seu objetivo central é substituir o valor venal como base de cálculo desses tributos pelo valor de mercado dos imóveis, buscando maior justiça fiscal e alinhamento com a realidade do setor imobiliário.
Segundo o autor, o valor venal utilizado atualmente não
reflete com precisão o valor real dos bens, sendo suscetível à manipulação por
parte do poder público. A proposta estabelece que, para fins de IPTU e ITBI, o
valor de mercado deverá ser utilizado como referência, vedando reajustes
genéricos com base em índices de inflação ou construção. Além disso, caso o
município opte por manter o valor venal como base, este não poderá ultrapassar
75% do valor de mercado, criando um teto para evitar distorções.
Do ponto de vista jurídico, a proposta reforça o princípio
da legalidade tributária, exigindo que qualquer alteração na base de cálculo
seja feita por meio de lei específica municipal. Também promove maior segurança
jurídica ao contribuir para a previsibilidade dos custos de aquisição de
imóveis, o que é essencial para o planejamento financeiro dos contribuintes. A
mudança busca reduzir a judicialização de conflitos relacionados à divergência
entre valor venal e valor de mercado, uma questão recorrente nos tribunais
brasileiros.
Por outro lado, a proposta pode gerar aumento na carga
tributária em algumas capitais, onde o valor de mercado dos imóveis é
significativamente superior ao valor venal atualmente utilizado, fato que pode
impactar diretamente o custo de aquisição de imóveis, desestimulando transações
e afetando o dinamismo do setor imobiliário. Municípios, por sua vez, podem ver
um incremento na arrecadação, mas também enfrentar resistência por parte de
contribuintes e investidores.
Alguns municípios já vêm adotando mecanismos de aproximação
entre o valor venal e o valor de mercado. Curitiba, por exemplo, utiliza a Planta
Genérica de Valores (PGV), atualizada periodicamente com base em estudos
técnicos de mercado. Embora não seja uma adoção direta do valor de mercado, a
PGV busca refletir com maior precisão o valor dos imóveis em diferentes regiões
da cidade.
Em síntese, o PLC nº 85/2023 representa uma tentativa de
modernização da tributação sobre imóveis no Brasil, com o intuito de promover
maior transparência e justiça fiscal. Sua aprovação, no entanto, dependerá de
amplo debate técnico e político, considerando os impactos econômicos e sociais
que a medida pode gerar. Trata-se de uma proposta que, se bem estruturada, poderá
contribuir para o equilíbrio entre arrecadação municipal e proteção dos
direitos dos contribuintes.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
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