ARTIGO: Reforma Tributária e a Tributação da Locação por Temporada

Drª Debora de Castro da Rocha

A locação de imóveis por temporada, prática que se consolidou no Brasil com o avanço das plataformas digitais de intermediação como Airbnb e Booking, passou por uma profunda alteração em seu enquadramento jurídico-tributário com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, inserida no contexto da Reforma Tributária. O que antes era considerado mera renda imobiliária, de caráter quase passivo, passou a ser juridicamente reconhecido como atividade econômica equiparada à hotelaria, com consequências relevantes para os contribuintes e para o mercado.

No regime anterior, a tributação da locação por temporada era relativamente simplificada. A receita obtida pelo proprietário era tratada como rendimento de pessoa física ou jurídica e submetida exclusivamente ao Imposto de Renda (IR). O aluguel era compreendido como fruto da propriedade, sem caracterização de atividade empresarial, e não havia incidência de tributos sobre o faturamento. Essa sistemática permitia que o proprietário explorasse o imóvel sem necessidade de estrutura empresarial, com menor carga tributária e menor complexidade burocrática.

Com a Reforma, entretanto, o cenário foi substancialmente modificado. A locação por temporada passou a ser equiparada à prestação de serviços de hospedagem, o que implica o reconhecimento da atividade como empresarial perante a Receita Federal. Além do IR, incidem agora o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos criados para substituir parte da tributação anterior e que incidem diretamente sobre o faturamento bruto.

A alteração é particularmente sensível porque os novos tributos incidem sobre a receita bruta, sem possibilidade de dedução de custos, despesas ou períodos de vacância do imóvel. Assim, independentemente de reformas, manutenção ou aumento dos custos operacionais, o contribuinte está obrigado ao recolhimento dos tributos sobre o montante faturado. Em termos práticos, a lógica é inequívoca: faturou, pagou.

A consequência dessa nova sistemática é uma carga tributária potencial que pode alcançar até 44% da receita bruta, tornando a atividade significativamente mais onerosa. O locador, que antes podia atuar de forma quase informal, passa a ser obrigado a cumprir obrigações acessórias típicas de empresas, como emissão de notas fiscais, escrituração contábil e recolhimento periódico dos tributos.

Do ponto de vista jurídico, a alteração representa uma verdadeira mudança de paradigma. A locação por temporada deixa de ser considerada mera exploração da propriedade e passa a ser vista como prestação de serviços de hospedagem, exigindo do proprietário não apenas atenção às novas regras, mas também planejamento tributário e profissionalização da gestão do imóvel.

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