A 3ª turma do STJ decidiu no Recurso Especial REsp
2.187.886, que um condômino pode manter o uso consolidado de uma laje comum
como espaço de convivência, mas futuras alterações, como mudanças na fachada,
exigem quórum qualificado.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
Houve o ingresso de ação contra o condômino, sob a alegação
de que ele apropriou gradualmente uma laje comum de 300 metros quadrados,
originalmente destinada à captação de água pluvial, transformando-a em um
espaço privativo com móveis e decoração, semelhante a um apartamento do tipo
"garden".
Embora tenha recebido autorização assemblear em 2010 apenas
para paisagismo e manutenção no local, o morador gradualmente transformou o
espaço em uma área de lazer exclusiva, indo além da permissão original.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, reconheceu a
consolidação parcial da posse com base na teoria da supressio, que considera a
tolerância prolongada dos demais condôminos como fator para validar
determinadas ocupações. Contudo, ela ressaltou que esse princípio não se aplica
a alterações futuras, como a instalação do toldo elétrico, que poderia
modificar a fachada do edifício.
O artigo 10 da Lei 4.591/64 estabelece regras fundamentais
para a preservação da identidade arquitetônica dos condomínios e a gestão das
áreas comuns, proibindo expressamente que qualquer condômino altere a forma
externa da fachada, decore partes externas com tonalidades diferentes das
empregadas no conjunto da edificação ou destine unidades a usos incompatíveis
com a finalidade do prédio.
Além disso, impede que um condômino embarace o uso das áreas
comuns, garantindo que esses espaços permaneçam acessíveis a todos os
moradores. No caso analisado pelo STJ, a ocupação prolongada da laje comum foi
reconhecida com base na teoria da supressio, que considera a tolerância dos
demais condôminos ao longo do tempo como um fator para validar determinadas
ocupações.
No entanto, a instalação do toldo elétrico representaria uma
modificação da fachada, o que exige quórum qualificado conforme a convenção
condominial. Como essa exigência não foi cumprida, o STJ vedou a instalação do
toldo, permitindo apenas a manutenção do paisagismo e do uso consolidado da
laje.
Diante do ocorrido, os condomínios devem estar atentos a
situações de uso indevido de espaços comuns, garantindo que todas as
modificações estruturais sejam deliberadas dentro das normas internas. Além
disso, a postura adotada pelo próprio condomínio ao longo do tempo pode
influenciar no reconhecimento da posse, conforme evidenciado na aplicação do
princípio da supressio.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
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