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| Drª Debora de Castro da Rocha |
Nos últimos meses, o mercado imobiliário brasileiro foi palco de uma disputa que coloca em evidência os limites entre inovação tecnológica e segurança jurídica. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) editou a Resolução nº 1.551/2025, criando o chamado Sistema de Transações Imobiliárias Digitais.
A proposta era ambiciosa: permitir que imóveis fossem negociados em plataformas digitais, com agentes de custódia e garantia, e até mesmo por meio da chamada tokenização, isto é, transformar imóveis em títulos digitais que poderiam ser negociados como ativos financeiros.
A iniciativa, porém, encontrou resistência imediata do Operador Nacional do Registro de Imóveis (ONR), entidade que reúne os registradores e que alegou invasão de competência constitucional.
Segundo o ONR, o registro de imóveis é atribuição exclusiva dos cartórios, sob fiscalização da União, e qualquer tentativa de criar mecanismos paralelos de transferência de propriedade comprometeria a segurança jurídica das transações.
A tokenização, embora seja uma tendência
internacional, não poderia substituir a escritura pública e o registro oficial,
que garantem a autenticidade e a validade das operações imobiliárias. Diante
disso, o ONR levou o caso à Justiça Federal, pedindo a nulidade da resolução.
Em primeira instância, a Justiça Federal do Distrito Federal acolheu os argumentos e declarou nula toda a resolução. O COFECI, inconformado, recorreu ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1), pedindo a suspensão da sentença até o julgamento da apelação. A Presidência do TRF-1, contudo, negou o pedido.
O tribunal destacou que, para suspender uma decisão judicial, é
necessário comprovar grave lesão à ordem ou à economia pública, o que não foi
demonstrado pelo COFECI. A relevância econômica da tokenização, por si só, não
basta para justificar a suspensão. Assim, por ora, o sistema digital e a
tokenização de imóveis previstos na Resolução nº 1.551/2025 permanecem
suspensos.
Isso significa que a transferência de imóveis continua exigindo escritura pública e registro em cartório, como sempre foi. As plataformas digitais e os mecanismos de tokenização criados pelo COFECI não podem operar até que o mérito da apelação seja julgado.
Trata-se, portanto, de
uma decisão provisória e processual, que não encerra o debate, mas que reforça
a necessidade de cautela por parte de investidores, corretores e consumidores.
Antes de aderir a soluções que prometam transações fora do registro oficial, é
fundamental verificar sua validade jurídica.
Em resumo, o futuro da tokenização de imóveis no Brasil dependerá de como o Judiciário e o Legislativo irão se posicionar diante dessas inovações.
É possível que, em algum momento, haja regulamentação específica que
permita a integração entre plataformas digitais e o sistema oficial de
registros, criando um ambiente seguro para a negociação de ativos imobiliários
digitais. Até lá, o caminho continua sendo o tradicional: escritura pública e
registro em cartório.
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