ARTIGO: Decisão valida o recebimento de comissão proporcional, mesmo após a substituição do corretor durante as tratativas comerciais

 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da 3ª Turma, no REsp 2.165.921, recentemente validou o direito de uma empresa corretora de projetos imobiliários ao recebimento de comissão proporcional, mesmo após sua substituição durante as tratativas comerciais.

Drª Debora de Castro de Rocha

A decisão, tomada por unanimidade, reconheceu que a atuação inicial da corretora foi decisiva para a concretização do negócio e fixou a comissão em 6% sobre a parte do terreno efetivamente negociada com sua participação. O relator, ministro Moura Ribeiro, destacou a importância da aproximação promovida pela corretora e determinou a remuneração proporcional.

O caso em questão envolve uma corretora imobiliária que alegou ter sido responsável pela prospecção da área e apresentação do imóvel a uma construtora, além de ter iniciado as tratativas comerciais. Após interrupções nas negociações, as rés concluíram o negócio sem sua participação, levando à ação judicial para recebimento da comissão contratual.

A sentença inicial acolheu o pedido, reconhecendo o direito da autora à remuneração conforme pactuado, incluindo correção monetária desde a concretização do negócio e juros legais desde a citação. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) deu parcial provimento ao recurso das rés, limitando o cálculo da comissão à área efetivamente apresentada pela corretora, com base em precedentes jurisprudenciais e nos artigos 725 e 727 do Código Civil.

Isso porque, o artigo 725 do Código Civil estabelece que "a remuneração do corretor é devida quando o negócio for concluído, ainda que sem a sua intervenção, salvo se as partes houverem estipulado o contrário". O dispositivo ampara a decisão ao reconhecer que a corretora inicial, mesmo não participando da fase final da negociação, teve um papel determinante na aproximação das partes e, por isso, tem direito à comissão sobre a área que efetivamente apresentou.

Por sua vez, o artigo 727 do Código Civil dispõe que "se o negócio for concluído após a mediação do corretor, dentro do prazo convencionado, ou em decorrência exclusiva de sua intermediação, será devida a comissão". O artigo reforça que, mesmo que uma nova corretora tenha finalizado a venda, a atuação inicial da autora contribuiu diretamente para a concretização do negócio, justificando o pagamento proporcional da comissão.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), ao julgar o recurso das rés, fundamentou sua decisão em precedentes jurisprudenciais que reconhecem a validade da comissão de corretagem em situações em que a aproximação inicial do corretor foi essencial para a formalização do negócio.

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ARTIGO: Na aquisição de imóveis pelos fundos de investimento imobiliário, ocorre a incidência do ITBI?

 

Hoje vamos entender um pouco sobre a incidência do ITBI na aquisição de imóveis por fundos de investimento imobiliário, conforme decisão recente da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ - REsp nº 1.899.968/SP (2019/0330228-0), na qual se definiu um critério objetivo para a ocorrência do fato gerador do imposto.

Drª Debora de Castro de Rocha

No recurso especial, as recorrentes alegam violação dos arts. 35 do CTN, 6º, 7º e 8º da Lei n. 8.668/1993, bem como dissídio jurisprudencial, defendendo, em resumo, que a transferência do imóvel do cotista para o patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário não caracteriza transmissão de propriedade para efeitos do fato gerador do ITBI.

O recurso especial se origina de mandado de segurança impetrado em litisconsórcio ativo por fundos imobiliários e por sua instituição administradora em que se pretende a não incidência de ITBI sobre as operações de aquisição de imóveis para o patrimônio de fundo de investimento imobiliário com emissão de novas quotas.

Defendem os recorrentes que o fundo de investimento, por não ter personalidade jurídica, não pode ser proprietário de direitos e obrigações, conforme expressa previsão do art. 6º da Lei n. 8.668/1993, de que o patrimônio do fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora em caráter fiduciário, e que, sem registro no cartório de registro de imóveis de alteração de titularidade plena do imóvel, não há fato gerador do tributo.

Sustentam, ainda, que a propriedade fiduciária de titularidade da instituição administradora do fundo tem natureza de direito real de garantia, não sendo alvo de tributação pelo ITBI em razão da regra isentiva do art. 35, II, do CTN.

No entanto, o Tribunal decidiu que a transferência onerosa de propriedade dos imóveis para o patrimônio dos fundos, realizada mediante a integralização dos imóveis pelos quotistas do fundo, configura o fato gerador do ITBI, independentemente da averbação da propriedade fiduciária no registro imobiliário, conforme previsto no artigo 35 do Código Tributário Nacional.

Isso significa que, quando um investidor entrega um imóvel ao fundo de investimento imobiliário em troca de cotas, há uma mudança de titularidade do bem, que passa a ser do fundo, e não mais do investidor. Essa operação é considerada onerosa, pois envolve uma contraprestação, que são as cotas do fundo.

Por isso, o município onde o imóvel está localizado pode cobrar o ITBI, que é o imposto sobre a transmissão de bens imóveis. O Tribunal entendeu que não importa se o fundo tem ou não personalidade jurídica, nem se a propriedade fiduciária foi ou não registrada no cartório de registro de imóveis. O que importa é que houve uma transferência de propriedade, que consiste no fato gerador do ITBI, segundo o artigo 35 do Código Tributário Nacional, por definição, o imposto incide sobre a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil.

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