Essa semana vamos tratar de mais uma relevante discussão para o Direito Imobiliário, mais especificamente para os Contratos de Locação não Residenciais, conforme o disposto no Recurso Especial Nº 1931087 - SP (2020/0197326-9) que teve como propósito recursal, definir se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante no contrato objeto da locação poderia ser estendida às acessões.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
No caso dos autos, as partes firmaram contrato de locação de
um imóvel, pelo período de 21/01/2013 a 20/01/2021, para a instalação de uma
academia. No parágrafo único da cláusula sexta do contrato de locação, havia
previsão de que, ao término da locação, as adaptações ou benfeitorias
realizadas pelo locatário deveriam ser desfeitas às suas expensas, se a
locadora assim solicitasse, sob pena de serem integradas ao imóvel, sem
qualquer direito a indenização ou retenção.
O locatário, por sua vez, havia construído uma nova
estrutura no local para facilitar suas operações. Segundo o laudo pericial
apresentado no processo, o investimento totalizou R$ 1.165.881,42. No entanto,
o recorrente foi impedido de iniciar suas atividades devido às irregularidades
constantes no imóvel que resultaram na recusa do alvará de funcionamento. Como
resultado da recusa do alvará, o locatário informou ao locador que suspenderia
o pagamento do aluguel até que o imóvel fosse regularizado.
Em virtude do inadimplemento, fora ajuizada uma ação de
despejo, com o objetivo de que o locatário deixasse o local que, em resposta,
ajuizou uma ação de indenização buscando a compensação pelos danos sofridos. A
controvérsia, portanto, reside no seguinte ponto: Se a construção realizada
pelo locatário no imóvel poderia ser considerada uma adequação para o exercício
de sua atividade, o que excluiria a indenização, ou se deveria ser excluída
dessa interpretação, assegurando desta forma o seu direito à compensação.
Analisando-se a situação, fora decidido que a renúncia ao
direito de indenização, que tem aplicação restrita às benfeitorias, conforme o
artigo 35 da Lei n. 8.245/1991 e da Súmula n. 335 do STJ, não se aplica ao
caso. Diante disso, destacou-se a diferença existente entre acessão e
benfeitoria, sendo a última um melhoramento realizado em coisa já existente, da
qual é, portanto, acessória.
Assim, na referida decisão, entendeu-se que a acessão em um
imóvel, que consiste na construção, não pode receber o mesmo tratamento de uma
benfeitoria, sendo, por esta perspectiva, inviável estender a previsão
contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão, especialmente
porque o art. 114 do CC determina que "os negócios jurídicos benéficos e a
renúncia interpretam-se estritamente".
Pode-se inferir dos autos que a obra realizada pelo
locatário configurou uma acessão - e não uma mera benfeitoria, até porque o
valor por ele investido no imóvel alcançou um montante elevado, que supera o
senso comum para uma simples adequação do bem para suas atividades.
Diante de tais fundamentos, foi reformado o acórdão
recorrido, com o restabelecimento da sentença, reconhecendo-se o direito à
indenização pela acessão promovida pelo então locatário no imóvel.
Por fim, não restam dúvidas sobre o direito de indenização
do locatário quando no caso concreto ficar caracterizada uma acessão, que não
implica em qualquer renúncia a direito, eis que manifestamente, segundo
entendimento do STJ, não se confunde com mera benfeitoria no imóvel.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
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