A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), que o consumidor tem prazo prescricional de dez anos para pedir a devolução da comissão de corretagem quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por atraso na entrega imputável à construtora ou incorporadora.
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| Drª. Debora de Castro da Rocha |
Segundo o entendimento, previsto no artigo 205 do Código
Civil, a contagem começa a partir do momento em que o comprador toma ciência
inequívoca da recusa da empresa em devolver os valores pagos, afastando a
aplicação do prazo de três anos, estabelecido no artigo 206, §3º, IV, que vale
para casos de enriquecimento sem causa.
A nova tese se diferencia do Tema 938, que fixa prazo
trienal para restituição da comissão em situações de abusividade da cláusula
que impõe ao consumidor esse pagamento, quando o pedido é feito contra a
corretora de imóveis. No caso do Tema 1.099, o pedido é direcionado à
construtora ou incorporadora, decorrente de rescisão por inadimplemento.
No Tema 938, o STJ analisou casos em que a cláusula
contratual obriga o comprador do imóvel a pagar a comissão de corretagem de
forma considerada abusiva, em que na situação, o pedido de devolução é
direcionado à corretora de imóveis (empresa ou profissional que intermediou a
negociação), e o fundamento é que houve pagamento indevido. Como o pagamento
indevido é enquadrado, em regra, como hipótese de enriquecimento sem causa
(art. 206, §3º, IV, do Código Civil), o prazo prescricional aplicável é de três
anos.
Já no Tema 1.099, a circunstância é diferente: trata-se de
casos em que houve rescisão do contrato de compra e venda por culpa da construtora
ou incorporadora, normalmente em razão de atraso na entrega da obra. Aqui, o
pedido de devolução é dirigido à própria construtora ou incorporadora, e não à
corretora. O fundamento não é enriquecimento sem causa, mas sim a obrigação de
restituição decorrente da resolução do contrato (art. 205 do Código Civil), o
que atrai o prazo prescricional de dez anos
No julgamento do REsp 1.897.867, que serviu de paradigma
para o Tema 1.099, o STJ analisou a demanda de compradores que, diante do
atraso na entrega de um apartamento, pleitearam a devolução integral dos
valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, prosseguindo na apreciação
do caso mesmo após acordo extrajudicial em razão do rito repetitivo; ao
concluir pela aplicação do prazo prescricional de dez anos, o relator, ministro
Humberto Martins, enfatizou que a restituição decorre da extinção do contrato e
não de enriquecimento sem causa, alinhando-se à jurisprudência já consolidada
da Corte para hipóteses de rescisão por culpa da construtora.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Ize Cavalheiro.
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