ARTIGO: A recusa na entrega das chaves e a responsabilidade dos fiadores em contratos de locação não residencial

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 2.220.656/RJ, enfrentou uma questão de grande relevância prática e teórica no âmbito do direito locatício: a possibilidade de o locador condicionar o recebimento das chaves à assinatura de laudo de vistoria e, por consequência, a extensão da responsabilidade dos fiadores diante dessa recusa. A Ministra Relatora Nancy Andrighi destacou que o encerramento da locação por prazo indeterminado é direito potestativo do locatário, previsto no artigo 6º da Lei nº 8.245/91, e que não pode ser obstado pelo locador sob alegação de prejuízos ou danos no imóvel.

O direito potestativo, por sua natureza, é aquele que se exerce unilateralmente, sem necessidade de anuência da parte contrária, e que não admite resistência legítima. No caso da locação, a lei confere ao locatário a faculdade de denunciar o contrato por prazo indeterminado mediante aviso prévio de trinta dias, sendo irrelevante a concordância do locador. Trata-se de prerrogativa que decorre da própria essência da locação, contrato de trato sucessivo e de natureza temporária, que não pode converter-se em vínculo perpétuo ou em “grilhão” para o locatário.

A recusa injustificada do locador em receber as chaves, condicionando o ato à assinatura de laudo de vistoria, não encontra respaldo jurídico porque confunde duas esferas distintas de direitos e obrigações. De um lado, está o direito potestativo do locatário de encerrar a relação contratual; de outro, a pretensão do locador de obter reparação por eventuais danos ao imóvel. A lei do inquilinato, em seus artigos 6º e 56, estabelece que o término da locação não pode ser obstado por tais alegações, cabendo ao locador buscar eventual ressarcimento em ação própria. Assim, condicionar a entrega das chaves à concordância com laudo de vistoria implica impor condição potestativa ilícita, vedada pelo ordenamento.

Nessas hipóteses, a doutrina e a jurisprudência consolidaram a possibilidade de o locatário ajuizar ação de consignação de chaves, mecanismo processual que permite a extinção da obrigação de restituir o imóvel mesmo diante da recusa do locador. O artigo 506 do Código de Processo Civil reforça que os efeitos da coisa julgada limitam-se às partes que participaram da lide, de modo que terceiros, como os fiadores, não podem ser prejudicados por eventual prolongamento artificial da relação locatícia. Isso significa que, uma vez comprovada a desocupação e a notificação tempestiva, a responsabilidade dos fiadores não subsiste, pois não se pode imputar-lhes os efeitos de um ato abusivo do locador.

A fundamentação do STJ, portanto, reafirma princípios estruturantes do direito contratual: a autonomia da vontade, a função social do contrato e a vedação ao abuso de direito. O locador, ao recusar o recebimento das chaves, não apenas viola o direito potestativo do locatário, mas também cria insegurança jurídica ao tentar perpetuar obrigações que já se extinguiram.

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