ARTIGO: STJ entende pela limitação da retenção de valores em distratos imobiliários com a prevalência do CDC sobre a Lei nº 13.786/2018

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento no Recurso Especial nº 2207712 - SP (2025/0125239-6), reafirmou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis quando caracterizada a natureza consumerista do contrato, fixando o limite máximo de 25% para retenção de valores pagos pelo adquirente em caso de desistência.

A decisão se insere em um contexto de aparente conflito normativo entre a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, e o CDC. Enquanto a legislação especial prevê percentuais de retenção que podem alcançar até 50% em empreendimentos submetidos ao regime de afetação, o Tribunal entendeu que, diante da vulnerabilidade do consumidor e da necessidade de preservar o equilíbrio contratual, deve prevalecer o teto de 25%, considerado razoável para compensar custos administrativos e eventuais prejuízos da incorporadora.

O fundamento jurídico repousa na natureza cogente das normas consumeristas, que têm caráter de ordem pública e interesse social, não podendo ser afastadas por convenção entre as partes. A retenção superior ao percentual fixado foi considerada abusiva, por configurar vantagem excessiva em favor da incorporadora, em afronta ao artigo 51, inciso IV, do CDC.

O regime de afetação, embora assegure maior proteção patrimonial ao empreendimento e aos demais adquirentes, não se sobrepõe ao sistema protetivo do consumidor, razão pela qual cláusulas contratuais que estipulem retenções superiores ao limite estabelecido podem ser revistas judicialmente.

Do ponto de vista prático, a decisão traz maior previsibilidade e segurança jurídica para os consumidores, que passam a contar com um parâmetro objetivo para retenções em caso de desistência, evitando abusos e enriquecimento sem causa.

Para as incorporadoras, impõe-se a necessidade de adequação dos instrumentos contratuais e das práticas comerciais, sob pena de nulidade de cláusulas abusivas e eventual condenação à restituição de valores indevidamente retidos. Para o mercado imobiliário, a uniformização jurisprudencial contribui para a redução de litígios e para o fortalecimento da confiança nas relações contratuais.

Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC pela Corte.

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Foto: Cla Ribeiro.