ARTIGO: Recibo de compra e venda como justo título na usucapião urbana

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento relevante para o direito civil e imobiliário: o recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título, sendo documento apto a instruir pedido de usucapião urbana. A decisão foi unânime e acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 2.215.421.

O artigo 1.242 do Código Civil estabelece que, em algumas modalidades de usucapião, é indispensável a comprovação de um justo título, entendido como um documento que confere aparência de legitimidade à posse exercida. Esse requisito não apenas reforça a boa-fé do possuidor, mas também demonstra que houve uma tentativa válida de aquisição da propriedade, ainda que não tenha se concretizado de forma plena no registro imobiliário.

Tradicionalmente, a doutrina e a jurisprudência consideravam como justo título apenas documentos formais, como escrituras públicas de compra e venda ou contratos particulares com força de escritura. Esses instrumentos, por sua natureza solene e pela possibilidade de registro, eram vistos como os principais meios de conferir segurança jurídica à posse. No entanto, a realidade social brasileira mostra que grande parte das transações imobiliárias ocorre de maneira informal, especialmente em áreas urbanas periféricas, onde o acesso a cartórios e a regularização fundiária é limitado.

Nesse contexto, a decisão do STJ representa uma ampliação interpretativa do conceito de justo título. Ao reconhecer que o recibo de compra e venda pode desempenhar essa função, o tribunal aproxima o direito da prática cotidiana, permitindo que documentos simples, mas que evidenciam a intenção de adquirir o imóvel, sejam considerados suficientes para instruir pedidos de usucapião. Essa interpretação valoriza a boa-fé do adquirente e a função social da propriedade, ao possibilitar que pessoas que compraram imóveis de forma informal tenham acesso à regularização jurídica.

É importante destacar que o recibo, embora aceito como justo título, não elimina a necessidade de comprovação dos demais requisitos da usucapião, como a posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo legal. Assim, o documento funciona como um elemento inicial de legitimidade, mas deve ser complementado pela prova da posse qualificada exigida pela legislação.

Com esse entendimento, o STJ reforça a ideia de que o direito deve dialogar com a realidade social, reconhecendo práticas comuns no mercado imobiliário e oferecendo instrumentos para que cidadãos possam transformar uma posse de fato em propriedade de direito. Trata-se de uma evolução interpretativa que fortalece a segurança jurídica e promove a inclusão social, especialmente em contextos urbanos onde a informalidade é predominante.

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