ARTIGO: Compensação financeira e IPTU na hipótese de uso exclusivo de um imóvel na herança

 

Uma herdeira que ocupava o imóvel recorreu ao STJ alegando que, até a conclusão da partilha, o bem fazia parte do espólio, devendo este responder pelos encargos. Além disso, defendeu que, sendo o IPTU uma obrigação propter rem, os débitos deveriam ser divididos igualmente entre as herdeiras, já que os bens do inventário são regidos pelas normas do condomínio.

Drª Debora de Castro da Rocha

O caso teve início quando, ao homologar a partilha dos bens deixados por uma mulher falecida entre suas duas filhas, o juízo responsável pelo inventário determinou que a dívida de IPTU sobre um imóvel fosse paga exclusivamente pela herdeira ocupante, afastando a responsabilidade do espólio. O tribunal estadual manteve essa decisão, argumentando que o herdeiro que usufrui do imóvel deve arcar com o imposto do período em que o ocupou, independentemente da indenização fixada.

Após recurso, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando é fixada uma indenização pelo uso exclusivo de um imóvel por um dos herdeiros, não é permitido deduzir adicionalmente do quinhão do ocupante, sem prévio acordo, os valores correspondentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Para o colegiado, essa prática representaria uma dupla compensação pelo mesmo fato, configurando enriquecimento sem causa.

O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso, ressaltou que o STJ já decidiu, em caráter repetitivo, que o IPTU decorre da titularidade do direito real sobre o imóvel e gera solidariedade entre os herdeiros, que compartilham a responsabilidade pelas despesas. Assim, até a efetiva partilha, o tributo deve ser assumido pelo espólio.

Ele também destacou que o herdeiro que usa o imóvel de forma exclusiva pode ser obrigado judicialmente a indenizar os demais sucessores, para evitar enriquecimento sem causa. "O herdeiro ocupante deve estar ciente de que pode ter que compensar os demais pelo benefício do uso exclusivo", explicou o ministro.

O relator mencionou um julgamento anterior da Terceira Turma, que considerou razoável que despesas como condomínio e IPTU fossem descontadas da parte na herança do herdeiro que mora sozinho no imóvel sem pagar aluguel ou indenização aos demais (REsp 1.704.528). Entretanto, no caso analisado, já havia uma indenização definida pelo uso exclusivo do imóvel, correspondente ao aluguel da quota da outra herdeira. "Essa indenização não foi contestada, tornando-se matéria preclusa", observou o ministro.

Além disso, verificou que não houve acordo prévio entre as partes sobre o ressarcimento do IPTU ao espólio por parte da herdeira ocupante, conforme determina o artigo 22, VIII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Diante disso, concluiu que um novo desconto sobre o quinhão da herdeira, a título de IPTU, não se justifica. "Tal abatimento caracterizaria uma dupla indenização pelo mesmo fato e levaria ao enriquecimento sem causa da outra herdeira", finalizou.

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: Mutuário não tem direito à restituição após leilões frustrados de imóvel: STJ mantém seu entendimento

 

Tema sempre importante e que merece destaque em nossa coluna, consiste na polêmica envolvendo a frustração de leilão de imóvel e a impossibilidade de restituição de valores. 

Drª Debora de Castro da Rocha

O caso trata de  Agravo Interno no Recurso Especial nº 2542839 - SP (2023/0457320-0) que foi apreciado pelo Ministro Marco Aurélio Bellizze do STJ, em uma ação de indenização por danos materiais relacionada a um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, garantido por alienação fiduciária.

O devedor não conseguiu purgar a mora, e os leilões realizados não tiveram sucesso. Como resultado, o banco adjudicou o imóvel, extinguindo a dívida. Alegações de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 foram analisadas, mas segundo a decisão, o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento da Corte Superior.

Diante disso, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a decisão de que, após o leilão de um imóvel devido à inadimplência do financiamento (conforme previsto na Lei 9.514/97), se o bem não for vendido, o mutuário (devedor) não tem direito à restituição dos valores. No caso em questão, o Banco Santander adquiriu a propriedade do imóvel, consolidando a extinção da dívida.

A Corte Superior sustenta que, 'se o segundo leilão do imóvel não obtiver sucesso, a dívida é compulsoriamente extinta, e as partes contratantes são liberadas de suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário', conforme consta no acórdão.

Nesse contexto, o devedor fiduciante é aquele que, ao adquirir um imóvel por meio de financiamento, oferece o próprio bem como garantia. Caso ocorra inadimplência, o credor fiduciário (geralmente um banco) pode promover a execução da dívida por meio de leilões públicos. Se esses leilões não resultarem na venda do imóvel, a propriedade é consolidada em favor do credor, extinguindo a dívida.

Em 2023, a 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) já havia decidido que o devedor fiduciante não tem direito a indenização pela diferença entre o valor do imóvel e o montante da dívida, acrescido das despesas relacionadas à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, neste caso, o Banco Santander.

O STJ manteve essa decisão, reafirmando que, na ausência de compradores nos leilões, a propriedade do imóvel é transferida ao credor, extinguindo a dívida e as obrigações contratuais.

Isso porque, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), expresso no Recurso Especial (REsp) n. 1.654.112/SP, tendo por relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a seguinte regra se aplica: “Se o segundo leilão do imóvel não obtiver sucesso, a dívida é compulsoriamente extinta, e as partes contratantes são liberadas de suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.”

Essa interpretação tem como base o instituto da alienação fiduciária, previsto na Lei n. 9.514/97, de modo que, se o devedor não conseguir quitar a dívida, o imóvel é levado a leilão, e caso não haja compradores no segundo leilão haverá a consolidação da propriedade em favor do credor, momento em que a dívida será considerada extinta e as obrigações contratuais encerradas.

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Férias na praia: vale a pena comprar um imóvel no litoral?

 

Temporada de verão desperta o desejo por uma casa perto do mar e especialista em Comportamento do Consumidor dá dicas para não errar no investimento

Mais de 3 milhões de pessoas devem visitar o litoral paranaense na temporada de Verão 2023/2024. A expectativa do governo estadual é de que os investimentos na orla e a programação cultural atraiam um número recorde de veranistas. Além de movimentar bares, restaurantes e hotéis, o turismo aquece, em igual proporção, o mercado imobiliário.

Depois das férias de verão não é raro que famílias despertem o sonho de ter um imóvel no litoral. Comprar uma casa de veraneio não é uma decisão simples e o especialista em Marketing, Branding e Comportamento do Consumidor, Sérgio Czajkowski Júnior, dá algumas dicas.

De acordo com o professor do UniCuritiba – instituição que integra a Ânima, o maior ecossistema de ensino superior privado do país – a compra de um imóvel de férias, seja no litoral ou no interior, requer uma análise criteriosa. “Se o interesse é usar o imóvel apenas nas férias, a relação custo-benefício não compensa porque a ocupação vai se limitar a um ou dois meses por ano, mas os diversos custos com a manutenção serão permanentes.”

Se esse for o caso, alugar uma casa nas férias é a melhor indicação, além de permitir que a família escolha sempre um destino diferente. Do contrário, o proprietário terá de visitar o imóvel com certa frequência ou pedir que alguém o faça, arcar com os custos do financiamento - se for o caso, pagar o IPTU e fazer manutenção mensal. Quem escolhe um apartamento tem ainda a taxa de condomínio.

Antes de tomar a decisão, indica o professor do UniCuritiba, é essencial avaliar os prós e contras e colocar todas as despesas na ponta do lápis. “Em muitos casos, não vale a pena fazer o investimento porque os gastos anuais com um imóvel próprio podem custear as férias da família em uma casa alugada ou hotel.”

Aluguel o ano inteiro

Para quem deseja comprar e locar o imóvel durante o ano, o retorno financeiro pode ser interessante. “Existem boas plataformas que ajudam na gestão dos processos de locação, como o Airbnb, além de imobiliárias”, comenta Sérgio.

Mesmo que a locação do imóvel durante o inverno seja uma opção para aliviar os custos com manutenção, impostos ou financiamento, o professor lembra que nem sempre é fácil manter a casa alugada o ano inteiro. “No verão, com a cidade lotada, a ideia de manter a casa alugada o ano inteiro parece óbvia, mas, dificilmente, um imóvel ficará ocupado 100% do tempo e isso precisa ser levado em consideração.”

Se a intenção é investir e ampliar a renda com a locação do imóvel nos 12 meses do ano, uma opção é avaliar a compra na própria cidade de residência da família. “Ainda que a praia seja um atrativo, não significa ser a melhor opção. Na baixa temporada, durante o inverno, o valor do aluguel cai bastante e talvez o investidor não consiga a quantidade mínima de locatários para amenizar ou amortizar o financiamento e os demais custos de manutenção.”

O professor das disciplinas de Marketing, Branding e Comportamento do Consumidor do UniCuritiba ensina que o primeiro ponto a analisar é: por que você está comprando o imóvel? “O investimento vale mais a pena se representar uma segunda ou terceira fonte de renda, alavancando o que chamamos de renda passiva”, comenta Sérgio.

Outros investimentos

Pedir ajuda para corretores de imóveis que conhecem a região e o potencial de valorização do imóvel é uma boa estratégia. Depois, vale a pena conversar com o gerente do banco e consultores financeiros para avaliar outras opções de investimento vantajosas.

A aquisição de um imóvel costuma imobilizar os recursos da família por um período, o que requer uma análise fria e objetiva. Segundo Sérgio, é importante deixar a empolgação das férias de lado, checar a condição financeira, os planos para o futuro e considerar se o melhor investimento é algo de curto, médio ou longo prazos.

“Até mesmo o investimento em uma startup ou a abertura de um negócio próprio devem ser considerados como opções, sempre respeitando o perfil do investidor e os objetivos da família”, finaliza o especialista.

 

Sobre o UniCuritiba

Com mais de 70 anos de tradição e excelência, o UniCuritiba é uma instituição de referência para os paranaenses e reconhecido pelo MEC como uma das melhores instituições de ensino superior de Curitiba (PR). Destaca-se por ter um dos melhores cursos de Direito do país, com selo de qualidade OAB Recomenda em todas as suas edições, além de ser referência na área de Relações Internacionais.

Integrante do maior e mais inovador ecossistema de qualidade do Brasil, o Ecossistema Ânima, o UniCuritiba conta com mais de 40 opções de cursos de graduação em todas as áreas do conhecimento, além de cursos de pós-graduação, mestrado e doutorado.

 

Possui uma estrutura completa e diferenciada, com mais de 60 laboratórios e professores mestres e doutores com vivência prática e longa experiência profissional. O UniCuritiba tem seu ensino focado na conexão com o mundo do trabalho e com as práticas mais atuais das profissões, estimulando o networking e as vivências multidisciplinares.

Foto: Freepick.

Artigo: A recente decisão do STJ negando a restituição de valores pagos na desistência de contrato de compra e venda x Súmula 543 do STJ

  

O recente julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça que teve por objeto discussão envolvendo a resolução contratual está gerando grande polêmica e inclusive, muitas dúvidas relacionadas ao direito de restituição dos valores pagos pelo imóvel em caso de desistência do negócio.

Dra. Débora de Castro da Rocha.

As relações que envolvem a compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor reclamam a aplicação da Súmula 543 do STJ que, por sua vez, assegura que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, o que deve ocorrer integralmente, caso haja culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso o comprador seja o responsável, ou tenha dado causa ao desfazimento.

Tivemos ainda entendimentos proferidos pelo STJ, contemplando o direito de retenção no percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador em contratos celebrados anteriormente à Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que permitiu o incremento do referindo entendimento jurisprudencial à Lei 4.591/64, o que permitiria, portanto, a resilição unilateral do contrato assegurando ao vendedor não culpado a retenção de parte do valor adimplido.

Todavia, no caso analisado pelo STJ, não foi esse o entendimento, ainda que o acórdão preferido pelo Tribunal de origem tenha reformado a decisão de primeiro grau que julgou improcedente a ação e aplicado a Súmula 543, pois, segundo a Corte, muito embora a Súmula chancele o direito de restituição pelo consumidor, o adimplemento das prestações por ambas as partes em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor.

Ou seja, no caso analisado, o contrato teria sido adimplido por ambas as partes, afastando assim a aplicação da Súmula 543, e por via de consequência, o direito de desistência do promitente comprador.

Por essa perspectiva, a Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, destacou a necessidade de prestigiar a força obrigatória dos contratos, a segurança jurídica e o princípio da confiança legítima.

Veja-se nesse sentido, que a despeito da lei do Distrato, 13.786/2018, da Lei das Incorporações, 4.591/64, e da própria Súmula 543 do STJ, o caso em apreço apresentou peculiaridades que não permitiram as suas respectivas aplicações. Pois, segundo asseverado na decisão, na demanda promovida, ao  contrário do que comumente ocorre em situações envolvendo a matéria, não houve inadimplemento ou insuportabilidade das prestações por parte do consumidor, já que tanto o fornecedor quanto o consumidor adimpliram as suas obrigações, o que por si só, não permitiria a resilição por meio do exercício de eventual direito de desistência.

Diante desse entendimento do STJ, pode-se depreender que não havendo a caracterização do inadimplemento, da insuportabilidade no pagamento da obrigação por parte do comprador, e mais do que isso, diante da ocorrência do pagamento integral das parcelas do preço, não seria permitida a chancela da desistência do contrato, eis que caracterizaria comportamento contraditório que afronta a boa-fé objetiva, conhecido em nosso ordenamento jurídico como venire contra factum proprium, o que não pode ser admitido.

E-mail: debora@dcradvocacia.com.br

Foto: Cla Ribeiro.

Rede Imóveis facilita trâmite de financiamento imobiliário

 

Clientes têm assessoria gratuita e especializada para agilizar a aprovação de crédito junto aos bancos

Foto: Free Pik.

O financiamento imobiliário é um dos momentos mais complicados na compra de um imóvel. Para facilitar esse processo, a Rede Imóveis oferece um serviço gratuito aos seus clientes, a RedeCredi, uma assessoria especializada realizada em parceria com as empresas CrediHome e RS Assessoria Documental Imobiliária.

Segundo o presidente da Rede Imóveis, Rodrigo Vianna, o objetivo é facilitar a aprovação de crédito e obtenção de toda a documentação necessária. “O cliente não precisa ir de banco em banco procurando a melhor taxa de financiamento e ainda tem a segurança da contratação de um despachante especializado no mercado imobiliário que vai fazer toda o tramite da negociação dele. Com isso, tem agilidade e rapidez na aprovação do crédito e liberação do financiamento”, explica.

O serviço RediCredi está disponível gratuitamente para clientes da Galvão, Imobiliária Razão, Kondor Imóveis, Baggio Imóveis, Imobiliária Cilar, Cibraco Imóveis, Imobiliária 2000, Futurama Imóveis, Habitec Imóveis, Paulo Celles Imóveis e Casa ao Lado, empresas que fazem parte da Rede Imóveis.

Como funciona?

A assistência especializada para descobrir as melhores opções de financiamento disponíveis no mercado é feita pela CrediHome, uma das maiores plataformas de crédito imobiliário do Brasil. “Nós mostramos as melhores opções de financiamentos, os valores que a pessoa tem como possibilidade e assessoramos desde a simulação de aprovação de crédito, passando pela condução da operação junto ao banco e acompanhamento de todo o processo até a emissão do contrato”, afirma Andreara Patricia Machado, consultora imobiliária da CrediHome.

Mas, além do crédito, ainda há toda a documentação exigida para a compra. Para auxiliar a conseguir todos os documentos corretos e necessários, o cliente também conta com a RS Assessoria Documental Imobiliária, serviço especializado de despachante imobiliário.

 “Nós fazemos a assessoria de tudo que é relacionado a certidões para o financiamento, averbações para viabilizar a venda, pois sempre tem algo para regularizar”, observa Rosane dos Santos Schimitt, sócia da empresa.

Para fazer uma simulação de financiamento imobiliário, basta acessar: https://www.redeimoveis.com.br/financiamento-imobiliario-redecredi#simular-financiamento

Para quem vai vender

Outra facilidade oferecida por meio do serviço da RedeCredi é o home equity, esse voltado para o vendedor. É uma opção para não serem necessárias baixas de preço do imóvel quando o cliente precisa do dinheiro e desejaria que a venda ocorresse rapidamente. 

“Pela RedeCredi podemos contratar um home equity, um empréstimo com juros mais baixos para proporcionar mais tempo ao cliente para vender o imóvel”, salienta Rodrigo Vianna.

Andreara Patricia Machado explica que o home equity é um empréstimo com o imóvel como garantia. “É uma alienação fiduciária. O imóvel é alienado ao banco até que a dívida seja quitada”, observa. A quitação pode ocorrer quando acontece a venda.

 

Sobre a Rede Imóveis

Com 28 anos de atuação e pioneira na formação de Redes Imobiliárias no Brasil, a Rede Imóveis é uma associação de 11 imobiliárias tradicionais de Curitiba, com o objetivo de facilitar a negociação de quem quer comprar, vender ou alugar imóveis. A Associação Rede Imóveis é formada pelas empresas: Galvão, Imobiliária Razão, Kondor Imóveis, Baggio Imóveis, Imobiliária Cilar, Cibraco Imóveis, Imobiliária 2000, Futurama Imóveis, Habitec Imóveis, Paulo Celles Imóveis e Casa ao Lado. Mais informações no site www.redeimoveis.com.br.