Os serviços de intermediação imobiliária e a responsabilidade dos administradores por falha objetiva estão intimamente relacionados, diante disso, se mostra imprescindível que os corretores cumpram os seus deveres de forma diligente para evitar quaisquer problemas jurídicos, tanto para si, como para os administradores, pois tais riscos podem ter impactos graves na reputação de ambos.
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| Dra. Débora de Castro da Rocha. |
Dessa forma, é fundamental que os corretores exerçam as suas atividades com o máximo cuidado e atenção, sabendo que as suas decisões e ações podem ter consequências graves. E por essa perspectiva, importante destacar que para atuar na área de forma adequada e responsável, é necessário que intermediadores e administradores possuam conhecimento das leis e regulamentos que regem as atividades de compra e venda de imóveis, a fim de evitar problemas profissionais e prejuízos financeiros.
Dispondo sobre a responsabilidade objetiva dos
administradores de imóveis, em 26 de junho de 2023, a Terceira Turma do STJ se
reuniu e aprovou por unanimidade uma decisão no AgInt REsp 1.893.395-RS, que
teve como relator o Ministro Humberto Martins, na qual foi firmado o
entendimento de que os administradores de imóveis são responsáveis de forma
objetiva pelos danos causados aos consumidores.
No caso, a administradora falhou nos serviços de
intermediação imobiliária, o que gerou vendas fraudulentas de imóveis e
prejuízos financeiros para o consumidor. O principal objetivo da decisão foi o
de salvaguardar os direitos dos consumidores e evitar que a finalidade
econômica da atividade se perca.
Fato de total relevância é que, por ocasião deste
julgamento, o Tribunal chegou à conclusão de que os administradores devem ser
responsabilizados em cenários semelhantes pela falha nos serviços prestados, o
que trará grandes impactos aos administradores, daí porque o caso mereceu
atenção especial em minha coluna.
A situação discutida no processo envolve uma corretora de
imóveis que praticou uma transação fraudulenta de compra e venda que gerou
prejuízos ao consumidor, e com base na teoria da aparência, considerando que a
corretora se encontrava vinculada, ainda que informalmente ao administrador, o
entendimento da corte foi no sentido que a vinculação atraiu a aplicação da
responsabilidade objetiva do administrador.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), considerou esta
responsabilidade como objetiva, pois independentemente de os administradores
terem agido de boa-fé ou não, a falha na prestação de serviços de intermediação
imobiliária passou a ser de sua responsabilidade.
Logo, desconsiderou-se aspectos relacionados à culpa, de
modo que os administradores podem ser responsabilizados por quaisquer danos
financeiros que resultem da falha na prestação de serviços por seus corretores,
razão pela qual, vale enfatizar a importância da decisão que destaca a
imprescindibilidade da diligência na oferta de serviços de intermediação
imobiliária e as repercussões relacionadas à ausência da cautela necessária.
Em resumo, os administradores imobiliários no Brasil têm que
se adequar à decisão do STJ sobre responsabilidade objetiva, pois segundo o
entendimento, eles podem ser responsabilizados por quaisquer perdas financeiras
experimentadas pelos consumidores advindas da prestação objetiva dos serviços,
independentemente de culpa.
