ARTIGO: STJ reafirma natureza originária da usucapião e a prevalência da função social da propriedade na interpretação do artigo 185 do CTN

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.130.801, firmou entendimento de que não há fraude à execução fiscal quando o imóvel penhorado é objeto de usucapião. A decisão, proferida pela 1ª Turma sob relatoria do ministro Paulo Sérgio Domingues, destacou que a aquisição originária da propriedade não se confunde com alienação ou oneração de bens, situações previstas no artigo 185 do Código Tributário Nacional como caracterizadoras de fraude.

O caso envolveu penhora realizada pelo Inmetro sobre imóvel que, posteriormente, foi objeto de ação de usucapião. A discussão girava em torno da possibilidade de considerar a aquisição por usucapião como fraude à execução fiscal, já que a dívida tributária estava inscrita em dívida ativa antes da sentença de usucapião. O STJ, entretanto, afastou essa interpretação, ressaltando que a usucapião não decorre de negócio jurídico, mas sim da posse prolongada e qualificada, que confere ao possuidor o direito de propriedade independentemente da vontade do antigo titular.

Segundo o relator, a presunção de fraude prevista no artigo 185 do CTN exige alienação ou oneração voluntária de bens, o que não ocorre na usucapião. Trata-se de aquisição originária, que rompe com vínculos anteriores e extingue eventuais gravames, inclusive penhoras. O registro da sentença na matrícula do imóvel, frisou o ministro, não cria o direito, mas apenas confere publicidade e permite ao novo proprietário exercer plenamente sua titularidade.

Com isso, o STJ determinou a desconstituição da penhora, reconhecendo que o imóvel adquirido por usucapião não pode ser atingido por dívidas do antigo proprietário. A decisão reforça a segurança jurídica dos possuidores que obtêm a propriedade por meio da usucapião, garantindo que não sejam prejudicados por obrigações fiscais alheias.

Do ponto de vista prático, o entendimento tem impacto relevante tanto para credores públicos quanto para particulares. Para a Fazenda, significa que não basta a inscrição em dívida ativa para atingir bens que venham a ser adquiridos por usucapião; é necessário distinguir entre transmissões derivadas e originárias da propriedade. Para os possuidores, a decisão assegura que a aquisição por usucapião é plena e livre de ônus, fortalecendo a função social da propriedade e a estabilidade das relações jurídicas.

Em síntese, o REsp nº 2.130.801 consolida a compreensão de que a usucapião, por sua natureza originária, não pode ser enquadrada como fraude à execução fiscal. O STJ reafirma, assim, a importância de distinguir os modos de aquisição da propriedade e de preservar a segurança jurídica dos adquirentes, harmonizando o direito tributário com os princípios constitucionais que regem a propriedade e sua função social.

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ARTIGO: Legitimidade do herdeiro no pleito de usucapião sobre imóvel objeto de herança

 

Drª Debora de Castro da Rocha

Em recente o Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.840.561/SP, firmou entendimento de que o herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária sobre imóvel objeto de herança, desde que demonstrada a posse exclusiva, contínua e com animus domini, sem oposição dos demais sucessores. Esse julgado reforça a aplicabilidade da usucapião mesmo em contexto sucessório, harmonizando o direito das sucessões com o direito de propriedade.

A usucapião extraordinária, disciplinada pelo artigo 1.238 do Código Civil, exige que o possuidor mantenha a posse do imóvel por 15 anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini, ou seja, como se fosse proprietário. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelece moradia habitual ou realiza obras de caráter produtivo no imóvel.

Os requisitos centrais são: posse contínua e pacífica, ausência de contestação judicial ou oposição efetiva, exercício da posse com intenção de dono e cumprimento do prazo legal.

No caso específico do herdeiro, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, embora o imóvel passe a integrar o espólio após a abertura da sucessão e, portanto, pertença em condomínio a todos os sucessores até a partilha, é possível que um deles exerça posse exclusiva e qualificada sobre o bem. Essa posse deve ser caracterizada pela continuidade, ausência de oposição e, sobretudo, pelo animus domini, ou seja, pela intenção inequívoca de agir como verdadeiro proprietário.

O raciocínio do STJ parte da premissa de que a mera condição de herdeiro não impede a configuração da usucapião. Se, na prática, apenas um dos sucessores ocupa o imóvel, administra-o, realiza benfeitorias e impede que terceiros ou mesmo os demais herdeiros exerçam atos de posse, há elementos suficientes para caracterizar a posse exclusiva.

Nesse cenário, o herdeiro deixa de ser apenas condômino em situação de indivisão e passa a se comportar como titular único da propriedade, o que, com o decurso do tempo e o preenchimento dos requisitos legais, pode levar à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária.

Além disso, o Tribunal destacou que não basta a simples ocupação física do imóvel: é necessário que essa posse seja exercida de forma inequívoca e ostensiva, revelando a intenção de excluir os demais herdeiros da utilização do bem. A ausência de oposição ou contestação por parte dos demais sucessores reforça a pacificidade da posse e legitima o pedido de usucapião, reconhecendo que a usucapião extraordinária pode ser invocada pelo herdeiro que, de forma exclusiva e ao longo de determinado período especificado em lei, exerce a posse qualificada sobre o bem herdado.

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ARTIGO: A Usucapião de Bem Hereditário pelo Herdeiro com Posse Exclusiva

 

A usucapião extraordinária de bem imóvel integrante de herança, quando pleiteada por um dos herdeiros, tem sido objeto de reiterada análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que vem consolidando entendimento favorável à sua admissibilidade, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no Código Civil de 2002.

Drª Debora de Castro da Rocha

O artigo 1.238 do Código Civil dispõe que aquele que possuir como seu um imóvel por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, e independentemente de título e boa-fé, poderá requerer a usucapião. O parágrafo único do mesmo artigo reduz esse prazo para dez anos, caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

No contexto sucessório, o herdeiro que exerce posse exclusiva sobre o bem pode, sim, pleitear a usucapião, desde que essa posse não decorra de mera tolerância dos demais herdeiros ou coproprietários. O STJ, no julgamento do AgInt no AREsp 2.355.307/SP, reconheceu a legitimidade e o interesse processual do herdeiro que exerce posse exclusiva sobre imóvel objeto de inventário judicial, desde que comprovados os requisitos da usucapião extraordinária.

A jurisprudência destaca que o animus domini — a intenção de agir como proprietário — é elemento essencial. A posse deve ser exercida com exclusividade, de forma contínua, pacífica e sem oposição, por prazo legalmente exigido. A ausência de oposição dos demais herdeiros é interpretada como aquiescência tácita, reforçando o caráter exclusivo da posse.

O artigo 1.210 do Código Civil também é relevante, ao estabelecer que o possuidor tem direito à proteção possessória, podendo defender sua posse contra turbação ou esbulho. Isso reforça a ideia de que o herdeiro que exerce posse exclusiva, sem contestação, está em posição jurídica apta a pleitear a aquisição originária da propriedade por usucapião.

Contudo, o reconhecimento da usucapião não é tão simples. O herdeiro deverá demonstrar, por meio de prova robusta, que sua posse não decorre de mera permissão ou tolerância dos demais coproprietários. A jurisprudência do STJ tem negado pedidos de usucapião quando a posse é precária ou compartilhada, como no AgInt no REsp 2021731/SP, em que se concluiu pela ausência de animus domini.

Em síntese, o herdeiro que pretende usucapir bem imóvel integrante do espólio deve comprovar, a posse exclusiva, contínua e pacífica, o exercício da posse com animus domini, a ausência de oposição dos demais herdeiros e o decurso do prazo legal de 15 anos (ou 10 anos, conforme o caso), permitindo a declaração da prescrição aquisitiva da propriedade em situações de fato consolidadas ao longo do tempo, desde que respeitados os requisitos legais e a boa-fé do possuidor.

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ARTIGO: Sobre a Usucapião de bens móveis, decisão amplia segurança jurídica para possuidores de veículos

 

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo, no Processo: 1001311-64.2022.8.26.0575, reconheceu a usucapião de um veículo que havia sido doado verbalmente por um tio falecido, demonstrando que a ausência de formalização documental pode ser suprida pelo exercício pacífico e contínuo da posse, consolidando, assim, o direito à propriedade.

Drª Debora de Castro da Rocha

Isso quer dizer que, o comportamento do possuidor - manifestado pelo uso regular do bem, o pagamento de tributos, manutenção e outros atos típicos de quem exerce o “animus domini” (intenção inequívoca de agir como proprietário) - é determinante para a configuração da usucapião, conforme previsto no Código Civil, especificamente no artigo 1.261.

Mesmo sem um documento formal que registre a transferência, o lapso temporal aliado a atos concretos de posse e administração do bem demonstrou ao Judiciário que a situação fática preenchia os requisitos legais para a consolidação do domínio, caso que demonstra que o instituto da usucapião não se restringe apenas bens imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, mas também aos bens móveis, como no caso, os veículos.

Tanto para bens móveis ou imóveis, a ausência de um registro formal de transferência pode ser suplantada pela comprovação de uma posse contínua, mansa e pacífica ao longo de um período determinado por lei. Tais requisitos, caracterizados pelo chamado “animus domini”, são fatores essenciais para que se reconheça a consolidação do domínio por meio da usucapião.

A aplicabilidade da usucapião aos bens móveis se fundamenta na mesma lógica que rege a aquisição de propriedade de bens imóveis: o tempo prolongado de posse não contestada e a prática regular de atos administrativos e de cuidado com o bem, evidenciam a existência de uma situação fática que preenche os requisitos legais.

A interpretação valoriza os fatos em detrimento da mera formalidade documental. Assim, tanto para bens móveis quanto para imóveis, a usucapião permite que o exercício prolongado, pacífico e ininterrupto da posse se converta em título legítimo de propriedade, assegurando ao possuidor o direito de ver regularizada sua situação perante a lei e, consequentemente, de obter segurança jurídica acerca de seu bem.

No caso analisado, apesar da doação ter ocorrido apenas por meio verbal, o beneficiário conseguiu demonstrar que exercia o controle do veículo de forma incontestada ao longo do tempo, o que foi decisivo para que o tribunal reconvertesse a posse no direito de propriedade, reafirmando a ideia de que a segurança jurídica deve privilegiar os fatos em detrimento da formalidade.

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: É possível a aquisição por usucapião de área comum de condomínio edilício?

 

Embora o instituto da usucapião não seja novidade para ninguém, a evolução da sociedade e o aumento da população nas zonas urbanas têm intensificado a organização em condomínios edilícios. Esse tipo de condomínio é caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns.

Drª Debora de Castro da Rocha

Diante desse cenário, surgiram diversos questionamentos sobre a aplicabilidade da usucapião em áreas comuns de condomínios edilícios. Será possível usucapir áreas de uso comum? Existem duas correntes de pensamento sobre o tema.

A minoritária entende ser juridicamente possível usucapir áreas comuns, desde que a área objeto da usucapião tenha acesso restrito ao usucapiente e não sirva aos demais condôminos. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou o enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil, afirmando que “no condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos.”

No entanto, a corrente predominante entende que é impossível usucapir área comum, pois ela é insuscetível de posse exclusiva. Qualquer posse exercida pelo usucapiente não passaria de mera tolerância. Nesse sentido, o pedido seria considerado juridicamente impossível, faltando interesse de agir do autor, ou seja, as áreas comuns, por norma cogente, são inalienáveis separadamente da unidade autônoma e não podem ser usadas com exclusividade por um dos condôminos, razão pela qual não podem ser usucapidas por um contra os demais (RTJ 80/851; RJTJSP 129/266, 180/43 e 204/15; RT 734/343 e 753/236).

Diante disso, em julgado recente, houve improcedência de uma ação de usucapião que buscava a aquisição de um terraço privativo em um edifício localizado em Copacabana. O juízo entendeu que a área disputada era comum ao condomínio e, portanto, não poderia ser objeto de usucapião (processo sob nº 0835970-20.2023.8.19.0001).

A ação foi movida por um condômino que alegou ter adquirido direitos sobre o terraço ao comprar um apartamento no edifício. O autor afirmou que o terraço era de uso exclusivo de sua unidade e que, após iniciar reformas no local, foi impedido pelo síndico do condomínio, que considerou a área como parte comum do edifício.

Os réus, compostos pelos proprietários dos demais apartamentos e pelo condomínio, contestaram a ação alegando que o autor não detinha a posse legítima do terraço, tendo em vista que sempre foi considerado área comum do prédio. Eles argumentaram ainda que o autor não era o proprietário tabular dos apartamentos, mas sim, um devedor fiduciante, sem legitimidade para pleitear a usucapião.

Na decisão, o juízo salientou que, de acordo com o instrumento de constituição do condomínio e a legislação pertinente, o terraço consiste em área comum e, portanto, insuscetível de usucapião. Além disso, destacou que o autor, sendo um devedor fiduciante, não possui os direitos de propriedade necessários para a reivindicação.

Na sentença também fora consignada a questão da legitimidade ativa do autor, esclarecendo que, embora ele possua um direito real de aquisição sobre o imóvel, isso não lhe confere automaticamente o direito de reivindicar a propriedade de áreas comuns do condomínio.

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Foto: Cla Ribeiro.