A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial nº 2.089.739 - MG (2023/0275973-6) sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, proferiu uma decisão unânime que pode impactar a forma como inquilinos e locadores se comunicam durante processos de rescisão de contratos de locação.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
O colegiado estabeleceu que o aviso sobre a intenção do
inquilino de rescindir o contrato pode ser enviado por e-mail, sem a
necessidade de formalidades complexas, bastando que o comunicado seja feito por
escrito e que chegue ao locador ou a alguém que o represente.
O caso que levou à decisão ocorreu quando uma locatária
enfrentou uma execução por suposta falta de pagamento de aluguéis. Em sua
defesa, alegou ter encaminhado um e-mail à advogada da locadora, informando
previamente o seu desejo de rescindir o contrato. Com base nessa comunicação, a
locatária entendia que os valores cobrados não seriam devidos.
O juízo de primeira instância reconheceu que parte da
cobrança era excessiva, o Tribunal Estadual, por sua vez, manteve a decisão,
considerando que a locatária havia comprovado sua tentativa de rescindir o
contrato e devolver as chaves.
No entanto, a locadora recorreu ao STJ, argumentando que o
simples envio de um e-mail à sua advogada não atenderia à exigência legal de
prévio aviso por escrito, isso porque segundo a locadora, a locatária deveria
ter cumprido a formalidade legal para efetivar a rescisão, e, portanto, estaria
obrigada a pagar os aluguéis até a efetiva entrega das chaves.
A relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi,
confirmou a decisão do tribunal estadual, destacando que a Lei de Locações, em seu
artigo 6º, determina que o aviso de denúncia em contrato de locação por prazo
indeterminado deve ser feito por escrito e com antecedência mínima de 30 dias.
No entanto, a Ministra ressaltou que a lei não especifica o
meio pelo qual o aviso deve ser feito, e baseando-se na doutrina, esclareceu
que a norma exige apenas que o aviso seja por escrito, sendo suficiente que a
intenção do locatário de denunciar o contrato de locação por tempo
indeterminado chegue ao locador.
Por outro lado, a relatora ressaltou que a boa-fé do
locatário ou as tentativas frustradas de aviso ao locador, por si só, não
suprem a exigência legal para que a intenção de encerrar o contrato produza
efeitos, sendo necessário garantir que a mensagem chegue ao locador, pois
segundo a Ministra, a formalidade, portanto, embora mitigada, não deve ser
eliminada.
Como o Tribunal Estadual, ao analisar as provas do processo,
concluiu que a troca de e-mails foi suficiente para que chegasse ao
conhecimento da locadora a disposição da locatária de denunciar o contrato, a
Terceira Turma manteve o acórdão recorrido.
A decisão do STJ em tese traz maior flexibilidade na forma
como os inquilinos podem comunicar sua intenção de rescindir contratos de
locação, trazendo dessa forma precedente para que o uso do e-mail como meio de
comunicação seja reconhecido como válido, desde que o aviso seja feito por
escrito e chegue ao conhecimento do locador. Portanto, inquilinos e locadores
podem se beneficiar dessa interpretação mais ampla da lei para facilitar a
comunicação.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
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