ARTIGO: Projeto de Lei Complementar nº 85/2023 e a base de cálculo do ITBI

 

O Projeto de Lei Complementar nº 85/2023, de autoria do Deputado Federal José Medeiros (PL-MT), propõe alterações no Código Tributário Nacional, especialmente nos artigos 33 e 38, que tratam da base de cálculo do IPTU e do ITBI. 

Drª Debora de Castro da Rocha

A proposta, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, encontra-se na Comissão de Finanças e Tributação (CFT), aguardando designação de relator. Seu objetivo central é substituir o valor venal como base de cálculo desses tributos pelo valor de mercado dos imóveis, buscando maior justiça fiscal e alinhamento com a realidade do setor imobiliário.

Segundo o autor, o valor venal utilizado atualmente não reflete com precisão o valor real dos bens, sendo suscetível à manipulação por parte do poder público. A proposta estabelece que, para fins de IPTU e ITBI, o valor de mercado deverá ser utilizado como referência, vedando reajustes genéricos com base em índices de inflação ou construção. Além disso, caso o município opte por manter o valor venal como base, este não poderá ultrapassar 75% do valor de mercado, criando um teto para evitar distorções.

Do ponto de vista jurídico, a proposta reforça o princípio da legalidade tributária, exigindo que qualquer alteração na base de cálculo seja feita por meio de lei específica municipal. Também promove maior segurança jurídica ao contribuir para a previsibilidade dos custos de aquisição de imóveis, o que é essencial para o planejamento financeiro dos contribuintes. A mudança busca reduzir a judicialização de conflitos relacionados à divergência entre valor venal e valor de mercado, uma questão recorrente nos tribunais brasileiros.

Por outro lado, a proposta pode gerar aumento na carga tributária em algumas capitais, onde o valor de mercado dos imóveis é significativamente superior ao valor venal atualmente utilizado, fato que pode impactar diretamente o custo de aquisição de imóveis, desestimulando transações e afetando o dinamismo do setor imobiliário. Municípios, por sua vez, podem ver um incremento na arrecadação, mas também enfrentar resistência por parte de contribuintes e investidores.

Alguns municípios já vêm adotando mecanismos de aproximação entre o valor venal e o valor de mercado. Curitiba, por exemplo, utiliza a Planta Genérica de Valores (PGV), atualizada periodicamente com base em estudos técnicos de mercado. Embora não seja uma adoção direta do valor de mercado, a PGV busca refletir com maior precisão o valor dos imóveis em diferentes regiões da cidade.

Em síntese, o PLC nº 85/2023 representa uma tentativa de modernização da tributação sobre imóveis no Brasil, com o intuito de promover maior transparência e justiça fiscal. Sua aprovação, no entanto, dependerá de amplo debate técnico e político, considerando os impactos econômicos e sociais que a medida pode gerar. Trata-se de uma proposta que, se bem estruturada, poderá contribuir para o equilíbrio entre arrecadação municipal e proteção dos direitos dos contribuintes.

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ARTIGO: Cadastro Imobiliário Brasileiro, Sinter e o Valor de Referência: Implicações Tributárias da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025

 

A Instrução Normativa RFB nº 2.275, publicada em 2025, representa um marco na integração entre a gestão cadastral de imóveis e a fiscalização tributária no Brasil. Fundamentada na Lei Complementar nº 214/2025, a norma regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e disciplina o compartilhamento de dados por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), exigindo que serviços notariais e de registro remetam, de forma eletrônica e estruturada, informações sobre operações imobiliárias.

Drª Debora de Castro da Rocha

A LC nº 214/2025 atribuiu à Receita Federal competência para centralizar e integrar dados de registros públicos, possibilitando o cruzamento de informações cadastrais, fiscais e patrimoniais. A IN nº 2.275 detalha os procedimentos, definindo prazos, formato de envio e abrangência das informações. O objetivo declarado é a padronização nacional do cadastro imobiliário e a ampliação da base de dados para fins de arrecadação e fiscalização.

Um dos pontos mais sensíveis da norma é a exigência de envio do valor de referência, entendido como a estimativa do valor de mercado do imóvel, que pode servir como base de cálculo tributária, impactando o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual, e o Imposto de Renda sobre ganho de capital, de competência federal.

Ao estabelecer um parâmetro oficial, a Receita e os fiscos estaduais/municipais podem mitigar a subdeclaração de valores e elevar a arrecadação, mas também suscitam debate sobre eventual afronta ao princípio da legalidade tributária, caso a base imponível seja fixada por ato infralegal sem previsão clara em lei.

A utilização do valor de referência toca diretamente princípios constitucionais como: legalidade e tipicidade fechada – a base de cálculo deve estar definida em lei formal; a capacidade contributiva – é necessário que a estimativa reflita a realidade econômica e segurança jurídica – o contribuinte deve ter meios de contestar o valor atribuído.

A Jurisprudência consolidada do STF e STJ aponta que a fixação unilateral de valores de referência para ITBI e ITCMD não pode afastar o direito de impugnação administrativa e judicial. A IN nº 2.275, nesse sentido, deverá ser interpretada de forma compatível com esses precedentes. O compartilhamento via Sinter tem função arrecadatória, almejando o combate a práticas como a subavaliação de imóveis em escrituras, permitindo que fiscos distintos comparem automaticamente a informação declarada com o valor de referência.

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ARTIGO: A Usucapião de Bem Hereditário pelo Herdeiro com Posse Exclusiva

 

A usucapião extraordinária de bem imóvel integrante de herança, quando pleiteada por um dos herdeiros, tem sido objeto de reiterada análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que vem consolidando entendimento favorável à sua admissibilidade, desde que preenchidos os requisitos legais previstos no Código Civil de 2002.

Drª Debora de Castro da Rocha

O artigo 1.238 do Código Civil dispõe que aquele que possuir como seu um imóvel por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, e independentemente de título e boa-fé, poderá requerer a usucapião. O parágrafo único do mesmo artigo reduz esse prazo para dez anos, caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

No contexto sucessório, o herdeiro que exerce posse exclusiva sobre o bem pode, sim, pleitear a usucapião, desde que essa posse não decorra de mera tolerância dos demais herdeiros ou coproprietários. O STJ, no julgamento do AgInt no AREsp 2.355.307/SP, reconheceu a legitimidade e o interesse processual do herdeiro que exerce posse exclusiva sobre imóvel objeto de inventário judicial, desde que comprovados os requisitos da usucapião extraordinária.

A jurisprudência destaca que o animus domini — a intenção de agir como proprietário — é elemento essencial. A posse deve ser exercida com exclusividade, de forma contínua, pacífica e sem oposição, por prazo legalmente exigido. A ausência de oposição dos demais herdeiros é interpretada como aquiescência tácita, reforçando o caráter exclusivo da posse.

O artigo 1.210 do Código Civil também é relevante, ao estabelecer que o possuidor tem direito à proteção possessória, podendo defender sua posse contra turbação ou esbulho. Isso reforça a ideia de que o herdeiro que exerce posse exclusiva, sem contestação, está em posição jurídica apta a pleitear a aquisição originária da propriedade por usucapião.

Contudo, o reconhecimento da usucapião não é tão simples. O herdeiro deverá demonstrar, por meio de prova robusta, que sua posse não decorre de mera permissão ou tolerância dos demais coproprietários. A jurisprudência do STJ tem negado pedidos de usucapião quando a posse é precária ou compartilhada, como no AgInt no REsp 2021731/SP, em que se concluiu pela ausência de animus domini.

Em síntese, o herdeiro que pretende usucapir bem imóvel integrante do espólio deve comprovar, a posse exclusiva, contínua e pacífica, o exercício da posse com animus domini, a ausência de oposição dos demais herdeiros e o decurso do prazo legal de 15 anos (ou 10 anos, conforme o caso), permitindo a declaração da prescrição aquisitiva da propriedade em situações de fato consolidadas ao longo do tempo, desde que respeitados os requisitos legais e a boa-fé do possuidor.

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ARTIGO: Impactos da Reforma Tributária no Regime Especial de Tributação das Incorporadoras

 

A Emenda Constitucional 132/23, que estabelece a reforma tributária sobre o consumo, traz consequências diretas ao Regime Especial de Tributação (RET) das incorporadoras. Esse regime, previsto na Lei nº 10.931/2004, foi concebido para simplificar obrigações acessórias e reduzir a carga fiscal incidente sobre a incorporação imobiliária. Com a reforma, o RET sofrerá ajustes expressivos em sua estrutura de custos e bases de cálculo.

Drª Debora de Castro da Rocha

O RET aplica uma alíquota unificada sobre a receita bruta mensal das incorporações, englobando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Para empreendimentos residenciais comuns, a alíquota é de 4%. Para projetos sociais, vinculados ao Minha Casa Minha Vida, reduz-se automaticamente para 1%. Construtoras que edificam unidades de interesse social também podem optar por 1% até o término do contrato ou 4% até o recebimento integral da obra.

No regime de lucro presumido, a alíquota de IRPJ e CSLL aplicada sobre a base de presunção de lucro, somada a PIS e Cofins, eleva a tributação nominal, tornando o RET mais atraente em termos de fluxo de caixa. Além disso, o regime especial dispensa a apropriação de créditos fiscais e simplifica a escrituração contábil, o que reduz prazos e custos administrativos para incorporadoras de pequeno, médio e grande porte.

A reforma extingue ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, substituindo-os por três novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). No âmbito do RET, IRS especiais de incorporação e construção deverão migrar gradualmente dessas bases extintas para o CBS e o IBS, sem prejuízo das alíquotas reduzidas atualmente vigentes, ao menos até que novos decretos regulamentares definam percentuais transitórios e regras de apuração diferenciadas.

Até 31 de dezembro de 2026, o sistema tributário nacional permanecerá, em grande medida, inalterado para as incorporadoras no RET. A EC 132/23 prevê um cronograma escalonado de entrada em vigor das novas regras, permitindo que escritórios jurídicos e departamentos fiscais ajustem sistemas, revisem contratos de construção e adaptem estratégias de precificação antes da efetiva implementação do IBS e da CBS no RET.

A alteração do RET por meio da reforma tributária impõe às incorporadoras um desafio: equilibrar a manutenção dos benefícios atuais com a preparação para o novo regime. É imprescindível revisar contratos, reavaliar projeções de fluxo de caixa e atualizar sistemas de gestão fiscal. Antecipar-se ao cronograma de mudanças será determinante para a mitigação de riscos e a preservação da competitividade no setor imobiliário.

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ARTIGO: STF declara constitucionais os procedimentos extrajudiciais de execução dos créditos garantidos por hipoteca

 

Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) enfrentou uma questão jurídica de grande relevância para o mercado imobiliário e financeiro brasileiro: a constitucionalidade da execução extrajudicial de dívidas garantidas por hipoteca, conforme prevista no Decreto-Lei nº 70/1966.

Drª Debora de Castro da Rocha

O debate foi travado nos Recursos Extraordinários nº 556.520 e 627.106, ambos julgados sob a sistemática da repercussão geral, o que significa que a decisão tomada nesses casos deveria orientar os demais tribunais do país em situações semelhantes.

No RE 556.520, o Banco Bradesco S.A. buscava reverter decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia considerado inconstitucional a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/1966, por suposta violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. O caso envolvia a cobrança de dívida hipotecária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), e o banco sustentava que o procedimento extrajudicial não era arbitrário, pois previa a intimação do devedor e permitia o acesso ao Judiciário em caso de irregularidades.

Já no RE 627.106, a recorrente contestava a execução extrajudicial promovida pela Caixa Econômica Federal, alegando que o procedimento violava diversos dispositivos constitucionais, incluindo o direito de propriedade e o acesso à justiça. A decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região havia reconhecido a validade da execução extrajudicial, e o recurso buscava reverter esse entendimento.

Em ambos os casos, prevaleceu o voto do ministro Dias Toffoli, que reafirmou a jurisprudência consolidada do STF no sentido de que as normas do Decreto-Lei nº 70/1966 foram recepcionadas pela Constituição Federal de 1988. O ministro destacou que o procedimento extrajudicial não exclui o controle judicial, pois o devedor é formalmente notificado e pode contestar judicialmente os atos praticados. Assim, não há violação aos princípios constitucionais mencionados. A tese fixada no Tema 982 da repercussão geral foi clara: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-Lei nº 70/1966”.

Apesar da consolidação jurisprudencial, persistia uma insegurança jurídica relevante. O Decreto-Lei nº 70/1966 restringia a execução extrajudicial às instituições financeiras vinculadas ao SFH, conforme disposto no art. 29, o que limitava o alcance do procedimento e gerava dúvidas quanto à sua aplicação em outras situações. Além disso, o decreto estava desatualizado frente às transformações do mercado de crédito e às novas demandas por agilidade e segurança jurídica.

A tese firmada foi abrangente e reafirmou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais instituídos pela Lei nº 14.711/2023: “São constitucionais os procedimentos extrajudiciais instituídos pela Lei nº 14.711/23 de consolidação da propriedade em contratos de alienação fiduciária de bens móveis, de execução dos créditos garantidos por hipoteca e de execução da garantia imobiliária em concurso de credores.

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Foto: Ize Cavalheiro.

ARTIGO: Resolução Contratual após registro de escritura pública: Análise do REsp 2172231/MG

No julgamento do Recurso Especial nº 2172231/MG, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou entendimento relevante em matéria contratual e de defesa do consumidor: o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel não impede a resolução contratual quando há inadimplemento de obrigações acessórias pactuadas.

Drª Debora de Castro da Rocha

No caso analisado, embora a transferência da propriedade do imóvel tenha ocorrido formalmente por meio do registro, o STJ reconheceu que a ausência de infraestrutura no loteamento configura descumprimento contratual suficiente para a rescisão e restituição dos valores pagos pelos compradores.

Os adquirentes haviam firmado contrato de compra e venda com a promessa de que o imóvel seria entregue com todas as obras de infraestrutura concluídas. Apesar do pagamento integral do preço e do devido registro, essas obras não foram executadas pela empresa responsável, inviabilizando o uso efetivo do bem. A ação proposta buscava a resolução do contrato, indenização pelos danos materiais e a obrigação de fazer, obtendo êxito em primeiro grau. Entretanto, o Tribunal de Justiça local entendeu que a existência do registro tornava o contrato irretratável, reformando a sentença e afastando a possibilidade de rescisão.

Ao analisar o recurso especial, a Terceira Turma do STJ entendeu de forma diversa. A relatora apontou que o contrato não se extingue com o registro da escritura quando há cláusulas ainda não cumpridas. Com base nos artigos 475 do Código Civil e 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, destacou que o inadimplemento relativo à ausência de infraestrutura configura falha grave na prestação do serviço, violando o princípio da boa-fé objetiva e autorizando a resolução do contrato com o retorno ao status quo ante.

A decisão esclareceu que o registro da propriedade é apenas parte do cumprimento do contrato e não exonera o vendedor do cumprimento de demais obrigações contratuais. A Corte determinou a restituição integral das quantias pagas, incluindo valores relativos a tributos, corretagem e multa contratual, e ainda ordenou a retificação do registro imobiliário para que o imóvel voltasse à titularidade da empresa vendedora. Assim, restabeleceu-se a sentença de primeiro grau em favor dos consumidores lesados.

O entendimento da Corte busca consolidar a jurisprudência protetiva ao consumidor, que impede que a formalização registral seja utilizada para legitimar o descumprimento contratual. Trata-se de uma importante reiteração do princípio de que o contrato só se considera cumprido quando todas as obrigações pactuadas forem efetivamente executadas. Para os operadores do Direito, a decisão representa um sinal claro de que o STJ não admite soluções formais que desconsiderem a substância e a finalidade da relação contratual.

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ARTIGO: Provimento CNJ 195/2025 inova na Retificação de Área Rural

 

A edição do Provimento 195/2025 pelo Conselho Nacional de Justiça marca um grande avanço na retificação de áreas rurais, ao flexibilizar formalidades que tradicionalmente emperravam o registro de imóveis. Até então, qualquer alteração nas confrontações cadastrais dependia da anuência expressa do vizinho, medida que garantia segurança a terceiros, mas acarretava entraves de ordem prática e atrasos cronificados.

Drª Debora de Castro da Rocha

Com o novo provimento, o registrador ganha poder discricionário para dispensar esse consentimento quando se comprovarem, de forma objetiva, critérios técnicos sólidos. Essa inovação se alinha diretamente às metas de desburocratização do Judiciário e à agenda de regularização fundiária nacional.

Na prática, a dispensa de anuência só se aplica a duas hipóteses bem definidas. A primeira acontece quando tanto o imóvel alvo da retificação quanto a área do confrontante estejam certificados pelo INCRA, assegurando compatibilidade entre a descrição registral e a realidade topográfica. A segunda hipótese abrange casos em que o confrontante consiste em bem público de uso comum, como estradas vicinais, cursos d’água, rodovias e ferrovias, cujo regime jurídico dispensa autorização individual para mudanças em matrículas vizinhas. Dessa forma, eliminam-se formalidades redundantes sem comprometer a clareza e a publicidade do registro.

Para operar essa mudança, o registrador deve adotar um procedimento rigoroso e documentado. Inicialmente, é imprescindível a verificação de certificação pelo INCRA por meio de matrícula atualizada ou documento oficial fornecido pelo órgão. Em seguida, se for o caso, comprova-se a natureza pública de uso comum do bem confrontante, consultando leis e registros administrativos que atestem sua destinação e titularidade. Feito isso, o oficial insere na matrícula um termo de dispensa de anuência, mencionando expressamente o Provimento 195/2025 e o fundamento legal adotado, garantindo rastreabilidade do ato.

Apesar de simplificar processos, a norma impõe ao registrador responsabilidade técnica ampliada e cuidado redobrado para evitar fraudes e sobreposições de áreas. A necessidade de análise documental e de certidões oficiais deve ser ainda mais criteriosa, pois eventuais falhas poderão gerar litígios fundiários e questionamentos judiciais. Esse cenário estimula maior demanda por certidões do INCRA e por estudos topográficos de qualidade, pressionando órgãos públicos a otimizar prazos de emissão e atualização cadastral.

Em suma, o Provimento 195/2025 equilibra celeridade e segurança jurídica, ao dispensar a anuência do vizinho em situações objetivamente comprovadas. A medida fortalece o registro de imóveis como instrumento de transparência e confiabilidade, ao mesmo tempo em que alinha o sistema registral aos imperativos de agilidade e eficiência. Caberá aos tabeliães e registradores ajustarem-se às novas exigências técnicas e documentais, contribuindo para um ambiente fundiário mais dinâmico e menos suscetível a conflitos.

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: Georreferenciamento e Governança: Impactos do SIG-RI no Mercado Imobiliário

 

O Provimento CNJ nº 195/2025, editado pela Corregedoria Nacional de Justiça, inaugura uma nova era na prestação de serviços de registro de imóveis. Publicado em 3 de junho de 2025, o ato normativo visa endereçar distorções históricas — como a grilagem de terras, a sobreposição de áreas e a fragmentação de informações cadastrais—que minam a segurança jurídica e a transparência nas transações imobiliárias. Com isso, o Conselho Nacional de Justiça reforça seu papel constitucional de guardião da atividade notarial e registral, nos termos do art. 103-B, § 4º, da Constituição Federal, bem como do art. 15 da Lei n. 11.977/2009.

Drª Debora de Castro da Rocha

O Ieri-e permitirá à Corregedoria Nacional e às corregedorias-gerais estaduais mapear, em tempo real, a totalidade dos imóveis registrados, com especial atenção aos imóveis rurais. A ferramenta viabilizará a coleta periódica de dados estatísticos, gerando indicadores essenciais para controle fundiário, identificação de conflitos de titularidade e suporte ao planejamento territorial e às políticas públicas de regularização fundiária — consonante com o decreto federal de Regularização Fundiária Urbana (Reurb).

O SIG-RI dispõe de módulos de georreferenciamento que coexistem com matrículas digitais, permitindo análises topográficas precisas e a verificação de sobreposições de áreas. A interoperabilidade entre registros e sistemas geoespaciais consolida um arcabouço de segurança jurídica, reduzindo litígios e insegurança sobre limites de posse e domínio.

A unificação dos cadastros inaugurará uma era de maior transparência: gestores públicos, notários e cidadãos terão acesso direto a informações estruturadas sobre trajetórias de titularidade, averbações, ônus reais e anotações de incertezas territoriais. Adicionalmente, o Provimento faculta à Corregedoria Nacional e às corregedorias estaduais a elaboração de cronogramas especiais para a implantação acelerada do Ieri-e em áreas de alto risco fundiário, reforçando a governança e o monitoramento de conflitos agrários.

A obrigatoriedade de adesão aos sistemas em todo o território nacional impõe desafios operacionais — capacitação de servidores, investimentos em infraestrutura de TI e integração com plataformas de georreferenciamento oficiais. Contudo, alinha-se com as melhores práticas internacionais de registro de imóveis (Doing Business, Banco Mundial) e promove maior segurança jurídica, reduzindo custos de pesquisa e mitigando fraudes. Além disso, contribui para a elaboração de políticas públicas sustentáveis, ao oferecer subsídios (via Ieri-e) para programas de preservação ambiental e regularização de assentamentos informais.

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ARTIGO: Resolução Contratual após registro de escritura pública: Análise do REsp 2172231/MG

 

No julgamento do Recurso Especial nº 2172231/MG, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou entendimento relevante em matéria contratual e de defesa do consumidor: o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel não impede a resolução contratual quando há inadimplemento de obrigações acessórias pactuadas. No caso analisado, embora a transferência da propriedade do imóvel tenha ocorrido formalmente por meio do registro, o STJ reconheceu que a ausência de infraestrutura no loteamento configura descumprimento contratual suficiente para a rescisão e restituição dos valores pagos pelos compradores.

Drª Debora de Castro da Rocha

Os adquirentes haviam firmado contrato de compra e venda com a promessa de que o imóvel seria entregue com todas as obras de infraestrutura concluídas. Apesar do pagamento integral do preço e do devido registro, essas obras não foram executadas pela empresa responsável, inviabilizando o uso efetivo do bem. A ação proposta buscava a resolução do contrato, indenização pelos danos materiais e a obrigação de fazer, obtendo êxito em primeiro grau. Entretanto, o Tribunal de Justiça local entendeu que a existência do registro tornava o contrato irretratável, reformando a sentença e afastando a possibilidade de rescisão.

Ao analisar o recurso especial, a Terceira Turma do STJ entendeu de forma diversa. A relatora apontou que o contrato não se extingue com o registro da escritura quando há cláusulas ainda não cumpridas. Com base nos artigos 475 do Código Civil e 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, destacou que o inadimplemento relativo à ausência de infraestrutura configura falha grave na prestação do serviço, violando o princípio da boa-fé objetiva e autorizando a resolução do contrato com o retorno ao status quo ante.

A decisão esclareceu que o registro da propriedade é apenas parte do cumprimento do contrato e não exonera o vendedor do cumprimento de demais obrigações contratuais. A Corte determinou a restituição integral das quantias pagas, incluindo valores relativos a tributos, corretagem e multa contratual, e ainda ordenou a retificação do registro imobiliário para que o imóvel voltasse à titularidade da empresa vendedora. Assim, restabeleceu-se a sentença de primeiro grau em favor dos consumidores lesados.

O entendimento da Corte busca consolidar a jurisprudência protetiva ao consumidor, que impede que a formalização registral seja utilizada para legitimar o descumprimento contratual. Trata-se de uma importante reiteração do princípio de que o contrato só se considera cumprido quando todas as obrigações pactuadas forem efetivamente executadas. Para os operadores do Direito, a decisão representa um sinal claro de que o STJ não admite soluções formais que desconsiderem a substância e a finalidade da relação contratual.

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ARTIGO: Aumento das taxas de cartório

 

Aumento de até 266% nos valores cobrados tornou as taxas de registro no Estado de Minas Gerais as mais altas do país

Drª Debora de Castro da Rocha

O recente reajuste nas taxas cartorárias de registro de imóveis em Minas Gerais, autorizado pelo governo do Estado, provocou intensas discussões sobre os impactos econômicos e sociais da medida. O aumento de até 266% nos valores cobrados tornou as taxas de registro no estado as mais altas do país, causando preocupação entre incorporadores e agentes do mercado imobiliário. 

O reajuste foi proposto pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais e aprovado pela Assembleia Legislativa, tendo sido sancionado pelo governador sem vetos. Com isso, as taxas para registros imobiliários passaram a ter uma elevação significativa, impactando desde imóveis populares do programa Minha Casa, Minha Vida, onde o custo subiu de R$ 2 mil para R$ 6,6 mil, até grandes imóveis.

Em casos de imóveis de R$ 4,2 milhões, o acréscimo pode chegar a R$ 6 mil, e para valores acima de R$ 3,2 milhões, o aumento pode alcançar R$ 900 mil, considerando o teto de trezentas faixas progressivas estabelecido na nova sistemática de cobrança.  Parte da arrecadação gerada por esse aumento será destinada ao Ministério Público estadual, à Defensoria Pública e à Advocacia-Geral do Estado de Minas Gerais, garantindo o financiamento de órgãos essenciais ao sistema de justiça local.

Entretanto, a decisão também gerou questionamentos por parte do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon-MG), que apresentou um recurso ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) buscando reverter o aumento. O caso está sob análise do conselheiro José Edivaldo Rocha Rotondano, e o TJ-MG recebeu um prazo para se manifestar. 

Neste caso você pode questionar: Mas qual a relação do reajuste que ocorreu em Minas Gerais com o Estado do Paraná? Em um primeiro momento nenhuma, no entanto, a norma trará muitos impactos econômicos e jurídicos que poderão se espraiar, pois a nova sistemática de cobrança de emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária pode se tornar um precedente para outros Estados, gerando graves consequências para aqueles que necessitam dos registros públicos, especialmente para cidadãos de menor renda e um impacto extremamente negativo para o setor imobiliário. 

A judicialização relacionada ao aumento demonstra que a medida pode sofrer revisões, mas enquanto isso, cidadãos, empresas e gestores públicos precisam se adequar a essa nova realidade, considerando os desafios que ela representa para o acesso aos registros imobiliários e para o funcionamento do mercado imobiliário em Minas Gerais. E aqui em nossa coluna seguiremos acompanhando a repercussão sobre o caso, esperando pela análise do Conselheiro José Edivaldo Rocha Rotondano e pelos possíveis desdobramentos.

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Foto: Ize Cavalheiro.

ARTIGO: Impenhorabilidade de Bem de Família: Aspectos Legais e Jurisprudenciais

 

No processo nº 2074662-27.2025.8.26.0000, bem como no acórdão correlato do Tribunal de Justiça de São Paulo, restou reafirmado de forma contundente o direito à proteção do bem de família, demonstrando que, mesmo não sendo o proprietário residente, o imóvel continua a ser impenhorável quando utilizado como moradia pela entidade familiar.

Drª Debora de Castro da Rocha

A ação foi ajuizada por uma instituição financeira contra uma empresa devedora e um de seus sócios, fundamentando-se em duas cédulas de crédito bancário (CCB) assinadas em maio de 2022, nos montantes aproximados de R$ 2,5 milhões e R$ 744 mil. Os contratos estabeleciam pagamento em 46 prestações mensais, sendo o sócio responsabilizado como devedor solidário. O inadimplemento das obrigações levou à propositura da execução.

Após investigações patrimoniais, identificaram-se diversos imóveis em nome do sócio executado, resultando na determinação da penhora de um deles. Inicialmente, em impugnação, o executado alegou que o bem estava vinculado a uma alienação fiduciária. Com a comprovação da quitação do contrato, a penhora foi convertida do direito aquisitivo para o imóvel em si.

Posteriormente, nova impugnação foi apresentada, desta vez sob a justificativa de que o imóvel deveria ser considerado impenhorável por constituir bem de família. O juízo de 1º grau acatou esse argumento e determinou o levantamento da penhora. Diante dessa decisão, o exequente interpôs agravo de instrumento, argumentando que o executado não residia no imóvel e que houve cerceamento de defesa.

Nessa decisão, a 18ª Câmara de Direito Privado, por unanimidade, reconheceu que a ocupação efetiva do imóvel pelo filho e pela neta do devedor configura, de acordo com o artigo 1º da Lei nº 8.009/90, a condição essencial para que o bem seja protegido, independentemente de haver ou não outros bens registrados em nome do devedor ou mesmo de eventual desconsideração da personalidade jurídica.

O relator, desembargador Ernani Desco Filho, ressaltou que a impenhorabilidade está intrinsecamente associada à função social da propriedade, entendendo que o direito à moradia, garantido constitucionalmente, prevalece sobre as medidas executórias, de forma a preservar a segurança e a estabilidade da família.

Ao enfatizar que não se exige que o proprietário seja o morador, mas que o imóvel sirva como residência para seus membros, a decisão ressalta o caráter indisponível dessa proteção legal e fortalece o entendimento de que a execução judicial não pode comprometer o espaço que assegura a dignidade e a estabilidade familiar.

Dessa forma, o acórdão consolidou um importante precedente, harmonizando o direito do credor com a necessidade de resguardar direitos fundamentais, principalmente o direito à moradia, evidenciando que a proteção do bem de família é medida indispensável para a preservação da dignidade humana.

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: Novo Código Civil e o uso de aplicativos de hospedagem em Condomínios

 

A crescente popularização de plataformas digitais, tais como Airbnb e Booking, transformou a forma como proprietários e investidores utilizam seus imóveis para locação temporária.

Drª Debora de Castro da Rocha

No entanto, essa nova modalidade de negócio tem gerado intensos debates no âmbito condominial, pois, embora permita a rentabilização dos bens, também pode comprometer a segurança, a privacidade e a convivência harmônica entre os moradores.

Recentemente, uma proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Senado Federal, busca estabelecer que a autorização para a utilização de unidades residenciais, com fins de hospedagem por aplicativos digitais seja expressamente definida na convenção condominial ou aprovada em assembleia.

A nova proposta, elaborada pela comissão liderada pelo senador Rodrigo Pacheco, insere um dispositivo específico no Código Civil que condiciona o aluguel temporário de unidades à autorização prévia do condomínio, fundamento este que se apoia no princípio da autonomia condominial, conferindo aos condôminos a faculdade de organizar a convivência e estabelecer normas para preservar o bem-estar e a segurança da coletividade.

No direito brasileiro, o regime condominial está fortemente regulado pela Lei nº 4.591/1964, além dos dispositivos do atual Código Civil, em especial os artigos 1.331 e seguintes, que dispõem sobre a organização e a administração dos condomínios edilícios.

A proposta de limitar a locação por plataformas digitais dialoga com o princípio da função social da propriedade, consagrado na Constituição Federal, ao visar equilibrar o direito individual de rentabilizar o imóvel com o interesse coletivo de garantir a ordem e a tranquilidade no ambiente condominial.

Do mesmo modo, o princípio da autonomia da vontade, basilar nos contratos de locação, encontra seu contraponto nos direitos condominiais, na medida em que a utilização do imóvel deve respeitar as normas internas previamente pactuadas em assembleia.

Embora o tema ainda esteja em fase de discussão legislativa, o debate já reverbera na doutrina e na jurisprudência. Diversas decisões judiciais vêm tratando dos conflitos decorrentes da utilização comercial de imóveis residenciais em condomínios, especialmente quando a atividade de locação temporária por plataformas digitais gera desordem ou perturbação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem, em algumas ocasiões, reconhecido a possibilidade de restrições que visem preservar a convivência pacífica nos condomínios, desde que fundamentadas em normas internas expressas e em consonância com o ordenamento jurídico.

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ARTIGO: Em Curitiba, novo Decreto Municipal, estabelece normas e procedimentos específicos para a Regularização Fundiária Urbana (Reurb)

 

A regularização fundiária é um instrumento jurídico e urbanístico desenvolvido para a promoção da inclusão social e a segurança jurídica dos ocupantes de núcleos urbanos informais. Em Curitiba, a implementação desse processo é disciplinada pelo Decreto Municipal Nº 1864/2024, que estabelece normas e procedimentos específicos para a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), em conformidade com a legislação federal vigente.

Drª Debora de Castro da Rocha

O Decreto Municipal Nº 1864/2024 fundamenta-se na Lei Federal Nº 13.465/2017 e no Decreto Federal Nº 9.310/2018, que delineiam diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos e rurais. O objetivo principal da Reurb é promover a integração dos Núcleos Urbanos Informais (NUI) ao ordenamento territorial urbano, garantindo a titulação dos ocupantes e proporcionando melhorias urbanísticas, ambientais e sociais.

A norma municipal considera princípios estabelecidos no Plano Diretor de Curitiba e se apoia na atuação da Companhia de Habitação de Curitiba (Cohab-CT), além da Comissão de Regularização de Loteamentos (CRL), órgãos essenciais para a execução desse processo.

A classificação da modalidade segue a Lei Federal Nº 13.465/2017 com as modalidade Reurb-S e Reurb-E, e pode ser feita de forma coletiva ou individual por unidade imobiliária, garantindo uma abordagem flexível e adaptada às características do núcleo a ser regularizado.

O processo de Regularização Fundiária Urbana (Reurb) em Curitiba se desenrolará em três etapas essenciais: primeiro, ocorre a apresentação do requerimento preliminar pelos legitimados, seguido pela análise da Cohab-CT e a instauração do processo pela Comissão de Regularização de Loteamentos (CRL); na segunda etapa, são notificados os proprietários e demais interessados, elaborado o projeto urbanístico e expedida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF); por fim, a terceira etapa consiste no registro da CRF nos órgãos competentes e na implementação das obras de infraestrutura necessárias para a integração definitiva do núcleo urbano ao ordenamento municipal.

Além dessas etapas, o decreto prevê instrumentos jurídicos específicos para viabilizar a regularização, incluindo o uso de demarcação urbanística e mecanismos previstos no Estatuto da Cidade.

A regulamentação da Reurb em Curitiba representa um avanço na organização territorial da cidade, reduzindo a precariedade habitacional e promovendo a dignidade dos cidadãos. O Decreto Nº 1864/2024 estabelece critérios técnicos, urbanísticos e ambientais para que os núcleos urbanos informais sejam integrados ao planejamento municipal, melhorando a qualidade de vida da população envolvida.

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Debora de Castro da Rocha é indicada ao Colar do Mérito Jurista Ruy Barbosa

 

A Dra. e Professora Debora de Castro da Rocha foi indicada para receber uma das mais importantes honrarias do país: o Colar do Mérito Jurista Ruy Barbosa. A solenidade de entrega está marcada para o dia 28 de junho, na cidade de São Paulo, e reunirá personalidades de destaque do meio jurídico e acadêmico.

A honraria, outorgada pela Câmara Brasileira de Cultura, é representada por uma cruz simbólica que confere aos laureados o grau de Comendador, reconhecendo trajetórias marcadas pela excelência, ética e contribuição ao conhecimento jurídico e acadêmico.

Debora de Castro da Rocha construiu sua carreira com base em sólidos valores, guiada pelo mérito, pelo estudo constante e pela dedicação incansável. Sua atuação no universo acadêmico reflete um compromisso genuíno com a formação de novos profissionais, além de um profundo respeito pelas instituições e pela cultura do saber.

A indicação ao Colar do Mérito Jurista Ruy Barbosa é um reconhecimento justo e merecido àqueles que, como Debora, doam-se por inteiro às causas que abraçam, contribuindo significativamente para o desenvolvimento da educação e do pensamento jurídico no Brasil.

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ARTIGO: Os limites entre as ações de recuperação judicial e as ações de despejo

 

O tema foi assunto do Recurso Especial (REsp) 2171089/DF, que se centrou em definir a competência do juízo para tratar das ações de despejo envolvendo locatárias em recuperação judicial e em discutir se tais ações poderiam ser suspensas em decorrência do deferimento do processo de recuperação judicial.

Drª Debora de Castro da Rocha

O Recurso Especial julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), trouxe à tona questões relevantes sobre a interação entre a recuperação judicial e as ações de despejo por inadimplência.

Em sua decisão, concluiu-se que a competência para processar e julgar ações de despejo pertence ao juízo onde a ação está em tramitação, sem submissão ao juízo da recuperação judicial, considerando que o imóvel locado não integra diretamente o patrimônio da recuperanda.

 Além disso, destacou-se que as ações de despejo por falta de pagamento não se enquadram nas hipóteses de suspensão previstas no artigo 6º da Lei nº 11.101/2005, tampouco nas exceções do artigo 49, § 3º, da mesma lei, pois o imóvel locado não é essencial à recuperação.

Isso porque, o artigo 6º da Lei nº 11.101/2005, que regula a recuperação judicial, extrajudicial e falência, estabelece a suspensão de ações e execuções contra a empresa em recuperação durante o período conhecido como "stay period" (180 dias).

A regra visa garantir à recuperanda um tempo para reorganizar suas atividades e apresentar um plano de recuperação viável, protegendo o patrimônio essencial à continuidade da empresa.

No entanto, as ações de despejo por falta de pagamento não estão abrangidas por essa suspensão, conforme o entendimento do STJ, isso ocorre porque o imóvel locado não integra o patrimônio da empresa recuperanda, sendo considerado um bem de terceiros.

Além disso, o artigo 49, § 3º, da mesma lei, especifica que bens indispensáveis à continuidade das atividades da empresa em recuperação não podem ser retirados do devedor, mas esta proteção não se aplica ao imóvel locado, que não é essencial à atividade econômica da empresa.

Portanto, o entendimento do Tribunal é de que a recuperação judicial da locatária não impede a continuidade da ação de despejo por inadimplência, garantindo os direitos do locador, cuja obrigação de pagamento não está vinculada ao plano de recuperação judicial.

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Com atuação estratégica, Domínio Legal impulsiona a REURB no Estado com sua atuação na regularização fundiária e com a difusão de conhecimentos jurídicos

 

A empresa Domínio Legal vai marcando cada vez mais o cenário da REURB no Estado, não apenas com o trabalho efetivo da regularização fundiária, mas também na participação em obras jurídicas relevantes para o estudo da temática, como é o caso da Revista da Aripar, Associação dos Registradores de Imóveis do Estado do Paraná, ao contribuir de forma significativa para a propagação de conhecimentos jurídicos na área Registral, através de sua sócia jurídica, Debora de Castro da Rocha e do Diretor de projetos, Edilson Santos da Rocha, com a publicação de artigo escrito em coautoria com o registrador de imóveis de Almirante Tamandaré, Michel Neme, demonstrando que a prática deve andar de mãos dadas com pesquisa aprofundada e com muito estudo, que certamente são os grandes diferenciais que tornam a empresa o grande destaque e referência no Estado do Paraná quando o assunto é regularização fundiária.

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ARTIGO: Atualização de ativos imobiliários e redução da carga tributária: O impacto da Lei 14.973/24

 

A Lei 14.973/24 introduz alguns benefícios fiscais e mecanismos de atualização de ativos que podem impactar os proprietários de imóveis e o mercado imobiliário, isso porque, ao oferecer taxas reduzidas sobre as transações imobiliárias, a lei incentiva o investimento e simplifica o acesso a uma gama mais ampla de partes interessadas.

Drª Debora de Castro da Rocha

Para pessoas físicas, permite a atualização do valor de imóveis já declarados no Imposto de Renda, resultando em uma avaliação mais precisa e atual. Já as pessoas jurídicas podem atualizar o valor dos imóveis listados nos ativos permanentes de seu balanço patrimonial para refletir os valores de mercado atuais. Essas atualizações podem gerar benefícios fiscais ao alinhar os valores dos ativos com as condições de mercado, reduzindo os impostos sobre ganhos de capital em uma eventual venda.

O tratamento diferenciado de ganhos de capital para pessoas jurídicas e físicas apresenta estratégias únicas para aumentar a liquidez, permitindo que os contribuintes naveguem em seus cenários financeiros de forma mais eficaz.

Diante das alterações da Lei 14.973/24 a respeito de taxas de imposto reduzidas sobre ganhos de capital e disposições para pessoas jurídicas e físicas, há que se aproveitar ao máximo tais benefícios, sendo, portanto, essencial se compreender como tais ajustes normativos afetam o planejamento financeiro e os requisitos de conformidade.

Um dos principais benefícios da Lei 14.973/24 é a redução da carga tributária sobre ganhos de capital em transações imobiliárias, todavia, para maximizar tais benefícios, é necessária a manutenção de registros precisos de preços de compra, melhorias e transações de venda.

Isso permitirá o cálculo correto sobre os ganhos de capital e aplicação das taxas reduzidas apropriadas. Por exemplo, vender um imóvel dentro do período de qualificação pode reduzir sua obrigação tributária.

Ademais, há que se atualizar regularmente o valor de ativos imobiliários de forma a se tirar proveito das disposições do Art. 8º da Lei 14.973/24, isso porque, reavaliar o valor de mercado dos imóveis garante que os bens reflitam as condições atuais do mercado, afetando cronogramas de depreciação e obrigações fiscais. Se um imóvel se valorizou substancialmente, atualizar seu valor pode fornecer cálculos de ganhos de capital mais precisos e melhorar as opções de liquidez.

Para melhoria de liquidez e suporte a estratégias de escalonamento, há que se considerar como os benefícios fiscais e as disposições de atualização de ativos da Lei 14.973/24 podem ser aproveitados. Diante disso, o planejamento estratégico na compra e venda de ativos imobiliários pode otimizar os resultados fiscais e o fluxo de caixa, como vender um ativo durante um período de taxas reduzidas de ganhos de capital, o que pode fornecer os fundos necessários e o tratamento de ganhos de capital pela Lei 14.973/24 que varia consideravelmente entre pessoas jurídicas e pessoas físicas, refletindo as distintas responsabilidades fiscais de cada grupo.

Essa discrepância exige uma análise cuidadosa das estratégias financeiras empregadas pelas pessoas jurídicas para otimizar suas posições fiscais, isso porque a disposição da lei para uma espera de 15 anos antes que os benefícios possam ser totalmente realizados ressalta a importância do planejamento de longo prazo.

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ARTIGO: Plenário do CNJ suspende juiz do TRT-2 por falhas em processo de alienação de imóvel

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu, por unanimidade, suspender um juiz do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (TRT-2) por um período de dois anos. A decisão foi tomada durante a 4ª Sessão Extraordinária de 2024, realizada no dia 17 de setembro, e está relacionada a graves faltas funcionais cometidas pelo magistrado em um processo de penhora de imóvel para pagamento de créditos trabalhistas, razão pela qual entendi por bem discutir esse assunto na coluna.

Drª Debora de Castro da Rocha

Inicialmente, em decisão proferida pelo TRT-2, as irregularidades na tramitação da ação em questão, resultaram em pena de censura, considerada uma punição intermediária. Entretanto, no âmbito da revisão disciplinar, a relatora do caso, conselheira Daiane Nogueira de Lima, entendeu que a sanção aplicada pelo tribunal de origem não era equivalente à gravidade das ações praticadas.

O julgamento ocorreu durante a 4.ª Sessão Extraordinária de 2024, realizada nesta terça-feira (17/9). Por unanimidade, os conselheiros decidiram também pelo envio dos autos ao Ministério Público Federal (MPF) para adoção de providências que a instituição julgar necessárias. A deliberação foi feita em análise à Revisão Disciplinar 0002103-72.2021.2.00.0000.

A relatora do caso, conselheira Daiane Nogueira de Lima, destacou que a sanção inicial de censura imposta pelo TRT-2 não era proporcional à gravidade das faltas cometidas. Por isso, o CNJ decidiu pela pena de disponibilidade, afastando o juiz de suas funções por dois anos, sem gerar a vacância do cargo². Os autos também foram encaminhados ao Ministério Público Federal (MPF) para eventuais providências adicionais.

“Então, por tudo isso, inclusive com relação ao fato de o magistrado não ter conseguido explicar todas essas discrepâncias e a falta de transparência e, mesmo assim, ter homologado a venda do imóvel, é que entendo que a pena de censura ficou aquém da conduta grave do magistrado”, justificou a conselheira ao modificar a sanção.

As faltas funcionais foram consideradas graves e implicam diretamente na ação de penhora de um imóvel para pagamento de créditos trabalhistas. 

Vale ressaltar que a decisão advertiu a falta de transparência no processo de bem penhorado, dado que o magistrado indicou um ex-advogado pessoal como corretor para a venda do imóvel, avaliado em R$ 50 milhões, para quitação de débitos trabalhistas no valor de R$ 52 mil.

Além disso, ao longo da ação, foram identificados descumprimentos de normas estabelecidas pelo próprio juiz para alienação do imóvel, como ampla publicidade da venda, alienação do imóvel não inferior ao valor da propriedade, depósito de 50% do valor da venda e pagamento de comissão ao corretor. 

A decisão do CNJ reforça a importância da transparência e da ética no Judiciário, servindo como um alerta para outros magistrados sobre a necessidade de seguir rigorosamente as normas e procedimentos estabelecidos na lei, em especial e particularmente para nós do Direito Imobiliário, em casos que envolvam imóveis, sob pena de gerar consequências extremamente prejudiciais aos envolvidos e desencadear ainda mais insegurança e desconfiança no sistema judicial brasileiro, que já vem sofrendo em virtude de tantas decisões proferidas em total descompasso com a Lei e com a Constituição Federal.

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ARTIGO: PL 6088/2023 e a redução da fração mínima de parcelamento (FMP) de imóveis rurais

 

O Projeto de Lei nº 6088/2023, de autoria do Deputado Zé Trovão (PL/SC), propõe uma importante alteração na legislação fundiária brasileira. A proposta visa alterar a fração mínima de parcelamento (FMP) de imóveis rurais, estabelecendo um novo limite de cinco mil metros quadrados (0,5 hectare) para todo o território nacional.

Drª Debora de Castro da Rocha

A fração mínima de parcelamento (FMP) é a menor área em que um imóvel rural pode ser dividido legalmente para fins de venda, doação ou qualquer outra forma de transferência de propriedade, uma vez que sua exigência é fundamental para a organização do uso do solo rural, garantindo que as divisões de terras respeitem critérios mínimos que evitem a fragmentação excessiva e promovam o uso sustentável da terra.

Atualmente, o limite da FMP varia de acordo com a legislação de cada município, refletindo as características e necessidades específicas das regiões. Em algumas áreas, a FMP pode ser de dois hectares, enquanto em outras pode chegar a cinco hectares. Essa variação permite que os municípios adaptem as regras de parcelamento às suas realidades locais, considerando fatores como a vocação agrícola, a densidade populacional e as condições ambientais.

Por exemplo, em regiões onde a agricultura intensiva é predominante, pode ser necessário estabelecer uma FMP maior para garantir que as propriedades tenham tamanho suficiente para serem economicamente viáveis. Já em áreas com menor densidade populacional ou com características ambientais específicas, a FMP pode ser menor, facilitando o acesso à terra para pequenos produtores e famílias de baixa renda.

A proposta do PL 6088/2023 busca unificar esse critério em todo o país, estabelecendo um valor fixo de cinco mil metros quadrados (0,5 hectare) como a nova FMP. Essa mudança visa simplificar a legislação e promover uma maior uniformidade no parcelamento de imóveis rurais, mas também levanta questões sobre os impactos dessa unificação em diferentes regiões do Brasil.

A redução da FMP para cinco mil metros quadrados pode gerar diversos impactos, tanto positivos quanto negativos. Entre os impactos positivos, destaca-se o aumento da oferta de imóveis rurais, pois a redução da FMP pode estimular a divisão de grandes latifúndios em imóveis menores, aumentando a oferta de imóveis rurais no mercado.

Além disso, pode fomentar o mercado imobiliário rural, atraindo novos compradores, como pessoas interessadas em adquirir sítios e chácaras para lazer. Outro impacto positivo é o acesso à terra, facilitando a aquisição de imóveis menores a preços mais acessíveis para pequenos produtores e famílias de baixa renda.

Por outro lado, a proposta pode ter impactos ambientais negativos, como o aumento dos riscos ambientais devido à fragmentação de áreas naturais e ao aumento do desmatamento. Também pode gerar impactos sociais, especialmente em regiões com alta concentração de terras, onde a disputa pela terra é histórica.

O PL 6088/2023 encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados. Atualmente, aguarda a designação de um relator na Comissão de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento Rural (CAPADR). Após a análise da CAPADR, o projeto seguirá para a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC), onde será avaliada sua constitucionalidade.

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ARTIGO: O fiador pode se exonerar por simples notificação nos contratos de locação por prazo determinado?

 

No Artigo de hoje, abordamos uma importante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que impacta diretamente locadores, locatários e fiadores. O Recurso Especial Nº 2121585, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, trata de questões fundamentais relacionadas à fiança em contratos de locação por prazo determinado, especialmente no contexto de alterações no quadro social da empresa afiançada. Esta decisão é de grande importância, pois esclarece pontos essenciais sobre a exoneração de fiadores e suas implicações.

Drª Debora de Castro da Rocha

O ponto central da discussão é determinar se a alteração no quadro social da empresa afiançada permite a exoneração do fiador, que havia prestado a garantia devido a um vínculo afetivo com um dos sócios que se retirou, e, em caso afirmativo, a partir de quando a notificação de exoneração passa a surtir efeitos.

Embora o fiador de um contrato de aluguel possa notificar as partes de sua intenção de se exonerar da posição durante a vigência do acordo, ele só deixa de responder pela fiança ao término do contrato.

No caso em questão, o fiador notificou sua exoneração devido a uma mudança no quadro societário da empresa locatária do imóvel, mas ainda assim será responsável pela dívida. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento a um recurso especial, permitindo que uma credora de aluguéis cobrasse tanto da locatária quanto de sua fiadora.

A locatária é uma empresa de engenharia e projetos, e a fiadora assumiu essa posição por ter parentesco com um dos sócios da empresa. Quando esse sócio deixou a empresa, a fiadora enviou uma notificação de exoneração.

Posteriormente, a locatária deixou de pagar o aluguel, resultando em uma ação de cobrança. O Tribunal de Justiça do Paraná inicialmente, entendeu que a fiadora não poderia ser responsabilizada pela dívida, mas a 3ª Turma do STJ corrigiu essa interpretação, em decisão unânime liderada pela ministra Nancy Andrighi.

Em seu voto, a ministra explicou que, conforme a Lei 8.245/1991, em contratos de locação por prazo determinado, a notificação exoneratória pode ser feita durante a vigência do contrato, mas a obrigação fidejussória se estende até o fim do contrato.

Essa situação não é alterada pelo fato de a fiadora ter decidido se exonerar devido à alteração no quadro de sócios da empresa locatária. Segundo a ministra, permitir a exoneração do fiador nessa hipótese enfraqueceria a garantia fidejussória mais utilizada no país.

A fiança é uma relação jurídica exclusiva entre credor e fiador, em benefício do credor, e não requer a participação ou anuência do afiançado. Portanto, o fiador que concordou em prestar garantia a uma pessoa jurídica, ciente de que a empresa poderia alterar seu quadro social, não pode simplesmente se exonerar após enviar uma notificação extrajudicial durante a vigência de um contrato por prazo determinado, devido a um fato previsível. No caso concreto, isso significa que a fiadora será responsável pela dívida de aluguel contraída durante a vigência do contrato, mesmo após a notificação de sua exoneração.

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