ARTIGO: Suspensão de Cobranças em Contrato de Multipropriedade

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A multipropriedade imobiliária, regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, tem se consolidado como uma modalidade de aquisição de imóveis voltada ao uso compartilhado. Contudo, sua crescente popularidade também tem gerado litígios relacionados à transparência contratual e à efetiva possibilidade de fruição pelos adquirentes. 

O caso julgado pelo 2º Juizado Especial Cível de Caldas Novas ilustra bem os desafios enfrentados pelos consumidores nesse tipo de investimento, quando um casal ingressou com ação judicial alegando dificuldades para utilizar a cota adquirida em empreendimento de multipropriedade, bem como para obter o retorno financeiro prometido pela empresa responsável. Segundo os autores, além da impossibilidade de usufruir do imóvel ou realizar sua locação, as parcelas sofreram reajustes sucessivos e foram cobrados encargos não claramente informados no momento da contratação.

Na decisão proferida pelo juiz Felipe Sales Souza, do 2º Juizado Especial Cível de Caldas Novas, foi determinada a suspensão das cobranças relativas ao contrato de multipropriedade firmado pelo casal autor da ação, medida que permanecerá vigente até o julgamento definitivo da demanda. Além disso, o magistrado proibiu a inclusão dos nomes dos consumidores em cadastros de inadimplentes enquanto o processo estiver em andamento, assegurando-lhes proteção contra eventuais restrições de crédito indevidas.

Para garantir a eficácia da ordem judicial, foi fixada multa diária em caso de descumprimento com o objetivo preservar os direitos dos consumidores diante da alegada falta de transparência contratual e da frustração da finalidade do negócio, uma vez que os adquirentes não conseguiram usufruir do imóvel nem obter o retorno financeiro prometido.

Do ponto de vista jurídico, a medida encontra sólido respaldo no Código de Defesa do Consumidor (CDC). O art. 6º, inciso III, consagra o direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços, princípio que teria sido violado pela ausência de esclarecimentos sobre encargos e reajustes sucessivos.

O art. 51, inciso IV, por sua vez, prevê a nulidade de cláusulas que imponham obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, situação que se vislumbra quando há cobranças excessivas ou condições não previamente informadas. Já o art. 42 estabelece a vedação à cobrança de dívidas de forma abusiva, garantindo ao consumidor proteção contra constrangimentos indevidos, como a ameaça de inclusão em cadastros de inadimplentes sem que haja decisão definitiva sobre a controvérsia.

Em síntese, o caso evidencia que, embora a multipropriedade seja uma alternativa inovadora no mercado imobiliário, sua implementação deve observar rigorosamente os princípios da boa-fé e da transparência.

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ARTIGO: Airbnb em condomínios: limites e possibilidades segundo o STJ

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou recentemente uma questão que vem ganhando relevância no meio condominial acerca da possibilidade de utilização de imóveis residenciais em condomínios para hospedagens de curta duração, por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

No julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055/MG, a 2ª Seção, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que essa prática pode ser restringida pelo condomínio quando a convenção condominial estabelecer a destinação exclusivamente residencial do empreendimento.

A decisão, tomada em maio de 2026, consolidou o entendimento de que a oferta de hospedagem temporária não é automaticamente proibida, mas depende da compatibilidade com as normas internas e da aprovação dos condôminos, reforçando a autonomia da coletividade na gestão da vida condominial.

O ponto central do julgamento foi a constatação de que o direito de propriedade não é absoluto. Embora o proprietário tenha liberdade para usar e fruir de seu imóvel, essa liberdade encontra limites na função social da propriedade e nas normas que regulam a vida em comunidade.

Assim, não é permitido ao condômino contrariar a convenção condominial, que funciona como a “constituição” do condomínio, definindo regras de convivência e a destinação das unidades. O condomínio, por sua vez, possui legitimidade para impor restrições que assegurem a finalidade residencial e a tranquilidade coletiva, protegendo o sossego, a segurança e o bem-estar dos moradores.

A decisão do STJ também destacou que cada caso deve ser analisado de forma individualizada. É necessário observar a convenção condominial, o regulamento interno e as particularidades do imóvel. Em condomínios que permitem uso misto, com finalidade residencial e comercial, a prática de hospedagem temporária pode ser considerada compatível e admitida. Já nos empreendimentos que possuem destinação exclusivamente residencial, a restrição é válida e encontra respaldo jurídico, uma vez que o objetivo é preservar a finalidade do condomínio e assegurar o bem-estar coletivo.

Em síntese, o julgamento do REsp 2.121.055/MG estabelece que a locação de curta duração em condomínios residenciais não pode ser exercida de forma irrestrita, mas deve respeitar a função social da propriedade e a vontade coletiva expressa na convenção condominial. Isso quer dizer que o Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem não estão proibidos em condomínios, mas sua utilização depende da compatibilidade com a convenção e regulamento. O equilíbrio entre o direito individual e o coletivo é a chave para evitar conflitos e garantir a harmonia da vida em comunidade.

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ARTIGO: STJ reafirma natureza originária da usucapião e a prevalência da função social da propriedade na interpretação do artigo 185 do CTN

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.130.801, firmou entendimento de que não há fraude à execução fiscal quando o imóvel penhorado é objeto de usucapião. A decisão, proferida pela 1ª Turma sob relatoria do ministro Paulo Sérgio Domingues, destacou que a aquisição originária da propriedade não se confunde com alienação ou oneração de bens, situações previstas no artigo 185 do Código Tributário Nacional como caracterizadoras de fraude.

O caso envolveu penhora realizada pelo Inmetro sobre imóvel que, posteriormente, foi objeto de ação de usucapião. A discussão girava em torno da possibilidade de considerar a aquisição por usucapião como fraude à execução fiscal, já que a dívida tributária estava inscrita em dívida ativa antes da sentença de usucapião. O STJ, entretanto, afastou essa interpretação, ressaltando que a usucapião não decorre de negócio jurídico, mas sim da posse prolongada e qualificada, que confere ao possuidor o direito de propriedade independentemente da vontade do antigo titular.

Segundo o relator, a presunção de fraude prevista no artigo 185 do CTN exige alienação ou oneração voluntária de bens, o que não ocorre na usucapião. Trata-se de aquisição originária, que rompe com vínculos anteriores e extingue eventuais gravames, inclusive penhoras. O registro da sentença na matrícula do imóvel, frisou o ministro, não cria o direito, mas apenas confere publicidade e permite ao novo proprietário exercer plenamente sua titularidade.

Com isso, o STJ determinou a desconstituição da penhora, reconhecendo que o imóvel adquirido por usucapião não pode ser atingido por dívidas do antigo proprietário. A decisão reforça a segurança jurídica dos possuidores que obtêm a propriedade por meio da usucapião, garantindo que não sejam prejudicados por obrigações fiscais alheias.

Do ponto de vista prático, o entendimento tem impacto relevante tanto para credores públicos quanto para particulares. Para a Fazenda, significa que não basta a inscrição em dívida ativa para atingir bens que venham a ser adquiridos por usucapião; é necessário distinguir entre transmissões derivadas e originárias da propriedade. Para os possuidores, a decisão assegura que a aquisição por usucapião é plena e livre de ônus, fortalecendo a função social da propriedade e a estabilidade das relações jurídicas.

Em síntese, o REsp nº 2.130.801 consolida a compreensão de que a usucapião, por sua natureza originária, não pode ser enquadrada como fraude à execução fiscal. O STJ reafirma, assim, a importância de distinguir os modos de aquisição da propriedade e de preservar a segurança jurídica dos adquirentes, harmonizando o direito tributário com os princípios constitucionais que regem a propriedade e sua função social.

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ARTIGO: Área de risco não pode ser tributada: sentença reforça princípio da capacidade contributiva

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Processo nº 1001335-28.2023.8.26.0197, julgado pela 2ª Vara de Francisco Morato (SP), trouxe uma importante decisão sobre a cobrança do IPTU em imóveis localizados em áreas de risco. Na decisão, o Magistrado afastou a exigência do tributo ao reconhecer que, para ser legítima, a tributação deve recair sobre bens que possuam valor econômico e possibilidade de exploração. No caso concreto, o imóvel da autora foi classificado pela Defesa Civil como área de risco R4 – Muito Alto, o que inviabiliza qualquer construção ou utilização econômica.

A ação foi ajuizada pela proprietária, que alegou que o imóvel herdado de sua mãe não poderia ser objeto de cobrança de IPTU, justamente por estar em área de risco iminente de desastre.

A prefeitura, por sua vez, contestou afirmando que o bem não estava registrado em nome da autora, mas em nome da falecida mãe, e sustentou que as limitações administrativas não afastariam o fato gerador do imposto, já que não havia lei municipal prevendo isenção.

Contudo, o magistrado destacou que, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, a transmissão da posse aos herdeiros ocorre imediatamente com o falecimento, e que o próprio município reconheceu a autora como proprietária ao firmar Termo de Confissão de Dívida e Parcelamento de Débitos.

Na fundamentação, o juiz ressaltou que o artigo 32 do Código Tributário Nacional define como fato gerador do IPTU a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano. Entretanto, conforme o artigo 145, §1º, da Constituição Federal, a tributação deve observar a capacidade contributiva, que só existe quando há possibilidade de exploração econômica do bem.

Diante da classificação técnica da Defesa Civil, ficou evidente que o imóvel não possui utilidade econômica, o que descaracteriza o fato gerador do imposto. O magistrado frisou que não se trata de hipótese de isenção, que dependeria de lei específica, mas sim de não incidência tributária por ausência de materialidade.

Com esse entendimento, foram anulados os lançamentos e as Certidões de Dívida Ativa em nome da autora, além de ser determinada a repetição do indébito, garantindo a devolução dos valores de IPTU já pagos.

A decisão reforça a tese de que a cobrança do imposto só é legítima quando o imóvel revela valor econômico e possibilidade de uso, afastando a tributação em casos de esvaziamento da utilidade da propriedade.

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ARTIGO: A purga da mora e o devedor contumaz: análise da decisão do STJ

Drª Debora de Castro da Rocha 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime da 3ª Turma, no Recurso Especial nº 1.624.005/DF, reafirmou a importância da boa-fé objetiva e da função social dos contratos ao manter a ordem de despejo de um inquilino que reiteradamente atrasava o pagamento dos aluguéis, quitando-os apenas após o ajuizamento de ações. O caso evidencia os limites da chamada purga da mora e a caracterização do devedor contumaz.

A legislação locatícia prevê a possibilidade de o locatário evitar a rescisão contratual mediante o pagamento das parcelas em atraso, acrescidas de encargos, antes da sentença de despejo. Esse instituto, conhecido como purga da mora, busca preservar a continuidade da relação locatícia e evitar a perda da moradia ou do espaço comercial por inadimplementos pontuais.

Contudo, a utilização reiterada desse mecanismo pode configurar abuso de direito, especialmente quando o locatário se vale dele como estratégia para postergar indefinidamente o cumprimento regular das obrigações contratuais.

No julgamento relatado pela ministra Nancy Andrighi, verificou-se que o inquilino adotava comportamento sistemático: acumulava débitos, quitava-os apenas para evitar a rescisão, e voltava a inadimplir em seguida. Esse padrão levou o tribunal a reconhecer que não se tratava de inadimplementos isolados, mas de uma conduta habitual de descumprimento contratual.

A relatora destacou que o pagamento pontual das dívidas não afastava o histórico de inadimplência, sendo legítima a manutenção da ordem de despejo.

A figura do devedor contumaz emerge quando o inadimplemento deixa de ser eventual e passa a ser reiterado, revelando má-fé e desrespeito às obrigações assumidas. Nesse contexto, a purga da mora não pode servir como escudo permanente contra as consequências jurídicas da inadimplência.

O STJ, ao reconhecer a habitualidade do descumprimento, reforçou que a proteção legal ao locatário não pode ser utilizada de forma abusiva, sob pena de comprometer a segurança jurídica e a função social do contrato de locação.

O julgamento reafirma que o direito não pode servir de instrumento para práticas abusivas. A purga da mora é um mecanismo legítimo, mas sua utilização reiterada e estratégica configura desvirtuamento da finalidade legal. O reconhecimento do devedor contumaz pelo STJ fortalece a proteção ao equilíbrio contratual e à boa-fé, pilares essenciais das relações locatícias.

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ARTIGO: O Projeto de Lei nº 462/2011 e o Aluguel Consignado

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Projeto de Lei nº 462/2011, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, propõe a criação do chamado aluguel consignado. Trata-se de uma inovação no mercado de locações urbanas, ao permitir que o pagamento do aluguel seja descontado diretamente da folha de pagamento do trabalhador, servidor público ou beneficiário do INSS. A medida busca substituir garantias tradicionais, como fiador ou caução, por um mecanismo de desconto automático.

A proposta estabelece que trabalhadores da iniciativa privada, servidores públicos e aposentados ou pensionistas do INSS poderão autorizar o desconto direto do valor do aluguel em sua folha de pagamento, substituindo garantias tradicionais como fiador ou caução. O texto prevê que até 30% do salário ou benefício previdenciário poderá ser comprometido com o pagamento do aluguel, criando um limite objetivo para evitar o comprometimento excessivo da renda mensal.

Além disso, em situações de demissão, o projeto autoriza que até 40% das verbas rescisórias sejam destinadas ao pagamento do aluguel, funcionando como uma forma de assegurar a quitação das obrigações contratuais mesmo diante da ruptura do vínculo empregatício. Essa abrangência, que alcança diferentes categorias de trabalhadores e beneficiários, busca ampliar o acesso à locação formal, reduzir a inadimplência e oferecer maior segurança jurídica tanto para locadores quanto para locatários, ao mesmo tempo em que estabelece parâmetros claros de proteção ao rendimento do indivíduo.

O Projeto de Lei nº 462/2011, ao instituir o aluguel consignado, encontra respaldo em diversos fundamentos jurídicos de ordem constitucional e legal. Em primeiro lugar, a proposta dialoga com o princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal. Ao facilitar o acesso à moradia formal por meio da substituição de garantias tradicionais por um mecanismo de desconto direto em folha, o projeto promove a utilização socialmente adequada dos imóveis, contribuindo para que cumpram sua finalidade de atender às necessidades habitacionais da população. 

O texto legislativo se justifica pelo direito à moradia, consagrado no artigo 6º da Constituição como direito social fundamental. A medida busca reduzir barreiras de entrada no mercado de locação, ampliando o acesso a uma habitação digna e formalizada, especialmente para aqueles que não dispõem de fiador ou recursos para caução. Trata-se, portanto, de um instrumento que busca favorecer a concretização de um direito essencial, reforçando a proteção constitucional ao indivíduo. 

Por fim, o projeto também se fundamenta no princípio da proteção do salário, previsto no artigo 7º, inciso X, da Constituição Federal, que garante ao trabalhador a intangibilidade de sua remuneração contra descontos indevidos. Embora o salário seja protegido, a proposta estabelece limites percentuais claros — até 30% da renda mensal e até 40% das verbas rescisórias em caso de demissão —, de modo a evitar o comprometimento excessivo da renda e assegurar que o desconto ocorra dentro de parâmetros razoáveis e juridicamente aceitáveis. 

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ARTIGO: Penhora de Imóvel por Dívida Condominial sem Registro em Nome do Devedor

 

Drª Debora de Castro da Rocha

Em recente decisão, no Processo 5099963-37.2025.8.09.0051, a 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás reconheceu a possibilidade de penhora de imóvel por dívida de condomínio mesmo quando o bem não está formalmente registrado em nome do devedor, consolidando a natureza propter rem da obrigação condominial.

O processo teve origem em execução proposta por um condomínio de Goiânia, que buscava a satisfação de débitos condominiais. O juízo de primeiro grau havia afastado a possibilidade de penhora por ausência de registro formal da propriedade em nome do executado. Contudo, em sede recursal, a defesa sustentou que havia posse do imóvel e ciência do condomínio sobre as negociações, o que tornaria desnecessária a exigência de registro.

O relator, juiz Luís Flávio Cunha Navarro, ao aplicar o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou a compreensão de que a dívida condominial possui natureza propter rem, isto é, está vinculada diretamente ao imóvel e não à pessoa do devedor. Essa característica significa que a obrigação nasce da própria relação jurídica entre o bem e o condomínio, de modo que quem exerce a posse ou detém a propriedade, ainda que não formalmente registrada, responde pelas obrigações condominiais. 

A obrigação propter rem decorre da titularidade ou da posse do imóvel, sendo indissociável da unidade autônoma que compõe o condomínio. Em outras palavras, não importa quem figure como proprietário no registro imobiliário: o dever de contribuir para as despesas comuns acompanha o bem e se transfere automaticamente a quem dele usufrui. Essa vinculação reforça a ideia de que o condomínio não pode ser prejudicado por questões formais de registro, já que a manutenção das áreas comuns e a preservação da coletividade dependem da participação financeira de todos os possuidores. 

No caso concreto, a decisão evidencia que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não se limita ao proprietário formalmente inscrito no cartório, mas alcança também o possuidor ou adquirente que, de fato, exerce os poderes inerentes à propriedade. Assim, a penhora do imóvel por dívida condominial é plenamente possível, mesmo sem a titularidade formal, pois a obrigação acompanha o bem e garante a efetividade da cobrança em favor da coletividade condominial.

Com base nesse entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça e aplicado pela 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás, a penhora pode alcançar o imóvel mesmo que ele não esteja formalmente registrado em nome do devedor. Isso ocorre porque a obrigação condominial acompanha o bem, independentemente da titularidade formal, e se transfere a quem exerce a posse ou detém a propriedade de fato. Dessa forma, o possuidor ou adquirente informal não pode se eximir do cumprimento da obrigação, já que usufrui das vantagens e responsabilidades inerentes ao imóvel. O condomínio, por sua vez, mantém plena legitimidade para exigir o pagamento das cotas condominiais e, em caso de inadimplência, promover a execução e a penhora do bem, assegurando a preservação da coletividade e a manutenção das despesas comuns.

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ARTIGO: Câmara aprova projeto que reconhece chácaras de até 2.000 m² como propriedades rurais e abre caminho para crédito e incentivos fiscais

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Projeto de Lei nº 918/2025, recentemente aprovado pela Câmara dos Deputados, representa um marco relevante para o direito agrário e para a política pública de incentivo à agricultura familiar. A proposta estabelece que chácaras com área de até 2.000 m², desde que destinadas à produção agropecuária, sejam reconhecidas juridicamente como propriedades rurais. Essa alteração legislativa corrige uma lacuna histórica, pois até então pequenos produtores que exploravam áreas reduzidas não eram enquadrados como rurais e, por consequência, ficavam excluídos de benefícios e programas governamentais voltados ao setor.

Do ponto de vista técnico, o enquadramento dessas áreas como propriedades rurais traz implicações diretas na aplicação de normas constitucionais e infraconstitucionais. A Constituição Federal, em seu artigo 187, prevê a política agrícola e o planejamento da atividade rural como instrumentos de promoção da justiça social e do desenvolvimento econômico. Ao reconhecer as chácaras como imóveis rurais, o legislador amplia o alcance dessas políticas, permitindo que pequenos produtores tenham acesso a crédito rural, assistência técnica, extensão rural e incentivos fiscais. Além disso, o Código Civil, ao tratar da função social da propriedade (art. 1.228, §1º), reforça que o uso produtivo da terra deve ser protegido e incentivado, mesmo em áreas de menor extensão.

A medida também dialoga com o Marco Legal da Agricultura Familiar (Lei nº 11.326/2006), que já reconhece a importância das pequenas unidades produtivas para a segurança alimentar e para a economia local. Com a aprovação do PL 918/2025, há uma harmonização normativa que fortalece a inclusão desses produtores em programas oficiais, como o Pronaf (Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar), ampliando o acesso a linhas de crédito com juros reduzidos e condições diferenciadas.

Do ponto de vista econômico e social, a mudança legislativa pode gerar impactos positivos significativos. A formalização das chácaras como propriedades rurais garante segurança jurídica aos produtores, facilita o acesso a políticas públicas e estimula a produção sustentável em áreas periurbanas e rurais. Isso contribui para a diversificação da produção agrícola, para o fortalecimento das cadeias produtivas locais e para a geração de renda familiar. Além disso, o reconhecimento jurídico dessas áreas valoriza o papel da agricultura familiar na promoção da segurança alimentar e na preservação ambiental.

No entanto, é importante destacar que o projeto ainda precisa ser analisado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), posteriormente pelo Senado Federal e, por fim, sancionado pelo Presidente da República. Após a sanção, caberá ao Poder Executivo regulamentar os critérios técnicos para enquadramento das chácaras, definindo parâmetros de comprovação da atividade agropecuária e mecanismos de fiscalização.

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: A Prevalência da Destinação Rural sobre o Critério Topográfico na Tributação de Imóveis Urbanos

 

Drª Debora de Castro da Rocha

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no AREsp nº 2.613.605/SP, reafirma uma importante diretriz jurisprudencial acerca da tributação de imóveis localizados em área urbana, mas destinados a atividades rurais. O caso envolveu o Município de São José do Vale do Rio Preto, que buscava manter a cobrança de IPTU sobre propriedade situada em perímetro urbano, embora comprovadamente utilizada para fins agrícolas.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia reconhecido a atividade agrícola desenvolvida por comodatários rurais na propriedade, anulando os lançamentos de IPTU referentes aos exercícios de 2018 a 2021. O Município interpôs recurso especial, alegando a incidência do imposto municipal em razão da localização do imóvel em área urbana.

O Ministro Paulo Sérgio Domingues, ao negar seguimento ao recurso, reafirmou a tese fixada no REsp 1.112.646/SP, julgado sob o rito dos repetitivos. Segundo esse precedente, a destinação econômica do imóvel prevalece sobre o critério meramente topográfico previsto no art. 32 do Código Tributário Nacional (CTN).

Tal entendimento encontra respaldo no art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966, dispositivo que desempenha papel fundamental na delimitação da competência tributária entre União e Municípios. O referido artigo estabelece que, mesmo quando o imóvel esteja localizado em área considerada urbana para fins de aplicação do art. 32 do CTN, a incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) prevalecerá sempre que houver comprovação de sua utilização em atividades de exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial.

A norma, portanto, consagra o critério da destinação econômica da propriedade como elemento determinante para a definição do tributo aplicável, afastando a mera análise topográfica ou geográfica. Essa diretriz evita situações de bitributação e assegura coerência ao sistema tributário, pois reconhece que a função social e produtiva da terra deve prevalecer sobre a simples inserção do imóvel em perímetro urbano definido por lei municipal.

Além disso, o art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966 harmoniza-se com princípios constitucionais, como o da capacidade contributiva e o da função social da propriedade, ao vincular a tributação à realidade fática da exploração econômica. Assim, o imóvel urbano que se destina à produção rural não pode ser onerado pelo IPTU, tributo vocacionado a incidir sobre propriedades com finalidade urbana, mas sim pelo ITR, que guarda pertinência com a atividade agrária.

Além disso, o STJ destacou que o reexame das provas produzidas nos autos, pretendido pelo Município, encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda a reapreciação do conjunto fático-probatório em sede de recurso especial.

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: STF discute alcance da alienação fiduciária por instrumento particular

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Supremo Tribunal Federal está atualmente analisando o alcance do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, dispositivo que permite a constituição da alienação fiduciária por instrumento particular com força de escritura pública. A discussão ocorre no Mandado de Segurança nº 40.223 e, até o momento, conta com o voto do ministro Gilmar Mendes.

Em sua manifestação, o ministro entendeu que o Conselho Nacional de Justiça extrapolou sua competência ao restringir o uso do instrumento particular apenas às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), afastando as limitações impostas pelos Provimentos nº 172/2024 e nº 175/2024 do CNJ.

Caso esse entendimento prevaleça, a possibilidade de constituição da propriedade fiduciária sem escritura pública será ampliada para agentes que não integram o sistema financeiro supervisionado, como incorporadoras e loteadoras.

A alienação fiduciária é um instituto jurídico que confere ao credor a propriedade resolúvel de um bem, geralmente imóvel, como garantia do cumprimento de uma obrigação. O devedor permanece na posse direta do bem, mas, em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade e promover a venda extrajudicial para satisfação da dívida. Esse mecanismo, introduzido no Brasil pela Lei nº 9.514/1997, trouxe maior eficiência ao mercado de crédito imobiliário, pois permite a execução rápida da garantia sem necessidade de processo judicial. No entanto, a lei estabeleceu que a formalização poderia ocorrer por escritura pública ou por instrumento particular com força equivalente, desde que observados determinados requisitos.

Tradicionalmente, apenas instituições integrantes do SFI — como bancos e financeiras — podiam utilizar o contrato particular para constituir a alienação fiduciária. Isso se justifica porque tais instituições estão submetidas à supervisão do Banco Central, com exigências de capital mínimo, regras prudenciais e fiscalização contínua. Esse ambiente regulado confere maior segurança ao adquirente, já que há mecanismos de controle e responsabilização em caso de irregularidades.

A escritura pública, por sua vez, funciona como uma etapa adicional de verificação formal, realizada por tabelião, que examina a cadeia dominial, a regularidade registral e a situação jurídica do imóvel. Essa análise atua como filtro de proteção ao comprador, reduzindo riscos de fraudes ou inconsistências.

Diante desse cenário, a conclusão que se impõe é que a decisão do Supremo Tribunal Federal terá impacto direto na forma como o mercado imobiliário brasileiro se organiza. A eventual ampliação da possibilidade de constituição da alienação fiduciária por instrumento particular fora do Sistema de Financiamento Imobiliário pode representar um avanço em termos de simplificação e agilidade contratual, mas também traz consigo o desafio de preservar a segurança jurídica e a proteção do consumidor.

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ARTIGO: Direito real de habitação e sua prevalência sobre a divisão patrimonial

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 2.189.529/SP, reafirmou que o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente impede não apenas a cobrança de aluguéis, mas também a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel em que residia a família.

O caso teve origem em ação proposta por uma filha do falecido, que buscava a extinção do condomínio e a cobrança de aluguéis relativos a dois imóveis da herança, um urbano e outro rural. A viúva, que ocupava o imóvel urbano, invocou o direito real de habitação.

Em primeira instância, os pedidos foram julgados procedentes, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu o direito da viúva apenas sobre o imóvel urbano, afastando a cobrança de aluguéis, embora tenha admitido a possibilidade de extinção do condomínio. 

Ao analisar o recurso, a ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que o direito real de habitação está previsto no artigo 1.831 do Código Civil e no artigo 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996, sendo um direito vitalício e personalíssimo que não depende de registro em cartório.

Esse instituto garante ao sobrevivente a permanência no imóvel em que residia com a família, mesmo que existam apenas descendentes exclusivos do falecido, concretizando o direito constitucional à moradia e atendendo a razões humanitárias e sociais, já que busca evitar que o trauma da perda seja agravado pelo desenraizamento do lar. 

A relatora também ressaltou que, conforme precedentes do STJ e o artigo 1.414 do Código Civil, enquanto perdurar o direito real de habitação não é possível alienar o imóvel comum nem exigir remuneração pelo seu uso. Essa limitação ao direito de propriedade é justificada pela proteção legal e constitucional à família, que prevalece sobre o interesse patrimonial. Assim, em uma ponderação de valores, a mitigação do direito de propriedade é considerada válida para assegurar a máxima efetividade ao interesse prevalente: a proteção do núcleo familiar. 

No julgamento, o STJ concluiu que o direito real de habitação também impede a extinção do condomínio, reformando parcialmente a decisão do TJSP para reconhecer que, em relação ao imóvel urbano, o pedido da filha deveria ser julgado improcedente.

Dessa forma, consolidou-se o entendimento de que o direito real de habitação funciona como uma barreira jurídica contra a divisão patrimonial do imóvel de residência da família, garantindo ao cônjuge sobrevivente a permanência no lar conjugal e reafirmando que a proteção à moradia e à família se sobrepõe ao interesse de partilha e alienação patrimonial. 

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: Comprador de imóvel que consta como proprietário na matrícula é responsável pelo pagamento das cotas condominiais antes da imissão na posse

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o comprador de imóvel que consta como proprietário na matrícula é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves ou não tenha sido imitido na posse do bem.

A decisão foi proferida de forma unânime, seguindo o voto do ministro João Otávio de Noronha, no julgamento do REsp 2147665. No caso analisado, os compradores alegaram que, apesar de registrados como proprietários, nunca haviam recebido as chaves do imóvel, tampouco tomado posse efetiva, tendo apenas visitado o condomínio uma única vez.

Argumentaram ainda que, mesmo após o “habite-se” e o registro, sem a entrega das chaves não seriam obrigados a arcar com as despesas condominiais. O condomínio, por sua vez, sustentou que a responsabilidade pelas cotas é do proprietário registrado ou de quem detenha domínio ou posse, em razão da obrigação propter rem, que acompanha o bem e permite até mesmo a sucessão no polo passivo da execução.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia mantido sentença que extinguia a execução em razão da ilegitimidade passiva dos compradores. Contudo, ao analisar o recurso especial, o STJ reconheceu que, por força do registro na matrícula, os compradores adquirem a condição de condôminos e devem responder pelas cotas condominiais, independentemente da entrega das chaves ou da efetiva posse.

O relator destacou ainda precedente da Segunda Seção (REsp 1.910.280), segundo o qual tanto o proprietário registral quanto aquele imitido na posse por contrato respondem pela dívida condominial, independentemente de comunicação prévia ao condomínio sobre a transferência.

A decisão reforça a natureza propter rem das obrigações condominiais, que se vinculam diretamente ao imóvel e não à pessoa, de modo que o dever de pagar decorre da titularidade formal registrada. Isso significa que o dever de pagar as cotas condominiais nasce da relação jurídica estabelecida entre o titular do direito real e o condomínio, independentemente de quem esteja efetivamente usufruindo ou ocupando o imóvel. 

Na prática, o STJ reafirma que o registro na matrícula é o elemento constitutivo da propriedade e, portanto, o marco que define quem deve responder pelas despesas. O comprador, ao se tornar proprietário formal, assume automaticamente a condição de condômino e passa a integrar a coletividade responsável pela manutenção das áreas comuns e pela preservação da estrutura condominial. 

Por fim, é possível constatar que a decisão consolida a ideia de que as obrigações propter rem funcionam como instrumentos de proteção coletiva, assegurando que os encargos necessários à manutenção da vida condominial não fiquem desamparados. Assim, o vínculo jurídico não se dá pela vontade individual, mas pela própria titularidade do direito real, que atrai consigo deveres correlatos. 

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ARTIGO: Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: Consequências para Locadores e Locatários

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A Reforma Tributária de 2025 trouxe algumas mudanças na forma como os aluguéis recebidos por pessoas físicas serão tributados, uma vez que até então, esses valores eram considerados apenas rendimentos sujeitos ao Imposto de Renda, recolhido mensalmente por meio do Carnê-Leão. A partir de 2026, no entanto, determinadas operações de locação também passarão a ser alcançadas pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), tributos que compõem o novo modelo de IVA Dual.

A mudança representa uma verdadeira reconfiguração da forma como o Estado brasileiro enxerga a atividade de locação de imóveis, que até então era tratada exclusivamente como rendimento sujeito ao Imposto de Renda da pessoa física. Com a reforma, a locação passa a ser considerada uma operação econômica equiparada à prestação de serviços, atraindo a incidência de tributos indiretos que, tradicionalmente, estavam restritos a atividades empresariais ou comerciais.

A incidência desses tributos não será universal, mas dependerá de critérios objetivos. Estarão sujeitos à CBS e ao IBS os contribuintes que obtiverem receita bruta anual superior a R$ 240 mil proveniente da locação de mais de três imóveis, ou aqueles que receberem mais de R$ 288 mil por ano, independentemente da quantidade de imóveis alugados. Isso significa que pequenos locadores não serão afetados, mas aqueles que possuem maior volume de receitas precisarão se adequar às novas regras.

As alíquotas do IVA Dual estão estimadas entre 26,5% e 28%. Contudo, para locações residenciais haverá uma redução de 70% da base de cálculo, o que resulta em uma carga efetiva aproximada de 8% a 10% sobre o valor do aluguel. Além disso, cada imóvel residencial alugado permitirá uma dedução de R$ 600,00. Apesar dessas reduções, especialistas apontam que os custos adicionais tendem a ser repassados aos locatários, pressionando os preços dos aluguéis, embora o mercado deva buscar equilíbrio pela lógica da oferta e da demanda.

Outro aspecto importante é o reforço da fiscalização. A Receita Federal utilizará sistemas como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que permitem cruzar dados de cartórios, declarações de Imposto de Renda, IPTU e informações bancárias. As penalidades para o descumprimento das regras são severas: locadores podem ser multados em até 150% em caso de reincidência, além de responder por crime tributário, enquanto locatários podem sofrer multas de até 20% sobre valores omitidos e perder deduções no Imposto de Renda.

Em síntese, a Reforma Tributária não cria um novo imposto sobre aluguéis, mas amplia a incidência e fortalece os mecanismos de controle, diante disso, o desafio será equilibrar arrecadação e justiça tributária sem comprometer o mercado imobiliário, exigindo atenção redobrada dos contribuintes e dos profissionais do Direito na orientação e cumprimento das novas obrigações

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ARTIGO: STJ valida cláusula de retenção de 50% em contratos de compra e venda de imóveis sob regime de afetação

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 2935694 – GO (2025/0173826-6), decidiu pela validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação, quando há desistência por parte dos adquirentes. A decisão foi proferida pelo Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, que reformou entendimento do Tribunal de Justiça de Goiás, o qual havia limitado a retenção a apenas 10%.

O caso envolveu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que os compradores pleitearam a devolução das quantias pagas após desistirem do negócio. Em primeira instância, foi determinada a restituição com retenção de 10% e dedução da comissão de corretagem, entendimento mantido pelo tribunal estadual sob o argumento de que a cláusula de retenção de 50% seria abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil.

Ao apreciar o recurso, o Superior Tribunal de Justiça enfatizou que a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe uma disciplina específica para os contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Esse regime, previsto na Lei nº 4.591/1964, tem como finalidade proteger o empreendimento imobiliário, separando o patrimônio da incorporação daquele da incorporadora, de modo a garantir maior segurança aos adquirentes e ao mercado. Dentro desse contexto, a Lei do Distrato estabeleceu que, em caso de desistência do comprador, é possível a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que essa previsão esteja claramente pactuada no contrato.

O STJ ressaltou que essa regra não deve ser vista como penalidade desproporcional ou abusiva, mas sim como um mecanismo de equilíbrio contratual. Isso porque a desistência unilateral do adquirente gera impactos financeiros relevantes para o incorporador, que precisa arcar com custos de administração, publicidade, corretagem e manutenção do empreendimento, além de enfrentar o risco de ter que recolocar a unidade no mercado. A retenção de metade dos valores pagos, portanto, funciona como uma compensação legítima pelos prejuízos decorrentes da ruptura do contrato.

A Corte também destacou que a aplicação da Lei do Distrato reflete uma opção legislativa clara de proteger a sustentabilidade econômica das incorporações imobiliárias, sem afastar a tutela do consumidor. O comprador continua amparado pelo direito à restituição parcial dos valores pagos, mas dentro de limites que preservam a viabilidade do negócio e evitam que a desistência comprometa o andamento da obra ou prejudique os demais adquirentes.

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ARTIGO: STJ consolida entendimento sobre multa e taxa de fruição em rescisão de contratos imobiliários

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em loteamentos urbanos sempre foi objeto de intensos debates jurídicos, sobretudo pela ausência de regras claras antes da edição da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Até então, a Lei 6.766/1979 previa a irretratabilidade desses contratos (art. 25), o que, em tese, inviabilizava a desistência unilateral do adquirente.


A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, contudo, mitigava essa rigidez com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, especialmente no art. 53, admitindo a resolução contratual mediante retenção de parte dos valores pagos, geralmente entre 10% e 25%, como forma de compensar os prejuízos do vendedor, a exemplo do que foi decidido no REsp 1.300.418/SC, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão.

Com a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, o regime jurídico dos distratos foi substancialmente alterado. O novo art. 26-A da Lei 6.766/1979 passou a prever expressamente a possibilidade de rescisão, estabelecendo parâmetros objetivos para a retenção de valores. Entre eles, destacam-se a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (§1º, I) e a taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (§1º, II), aplicável inclusive em lotes não edificados.

Foi nesse contexto que a Quarta Turma do STJ analisou um contrato firmado em 2021, no qual o comprador, após pagar pouco mais de R$ 6 mil de um total de R$ 111 mil, desistiu do negócio. A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de fruição, o que foi questionado judicialmente. Tanto o Tribunal de Justiça de São Paulo quanto o STJ mantiveram a legalidade das retenções. A relatora, Ministra Isabel Gallotti, destacou que a Lei do Distrato autoriza a cumulação das penalidades, independentemente de o lote estar edificado, e que não há afronta ao art. 53 do CDC, uma vez que não se trata de perda integral das parcelas pagas, mas de descontos previstos em lei. Ressaltou ainda que, no caso concreto, o valor pago sequer foi suficiente para cobrir a multa e a taxa, razão pela qual não houve devolução ao comprador.

O acórdão estabelece que a taxa de fruição pode ser exigida mesmo em lotes não edificados, afastando a necessidade de comprovação de uso efetivo do bem, e confirma a possibilidade de cumulação de penalidades, desde que respeitados os limites percentuais fixados em lei. Esse entendimento tende a reduzir divergências entre tribunais estaduais e a oferecer maior segurança jurídica às partes envolvidas.

A decisão da Quarta Turma do STJ ao admitir a retenção simultânea de multa contratual e taxa de fruição em contratos de compra e venda de lotes não edificados, estabelece critérios objetivos para a resolução contratual, reforça a importância da observância estrita da legislação vigente, visando contribuir para a estabilidade das relações contratuais, sem afastar a proteção ao consumidor prevista no CDC.

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Advogada Debora de Castro da Rocha recebe o Prêmio “Homens e Mulheres que Brilham – Orgulho Brasileiro”

 

No último sábado, dia 25 de outubro, a advogada Debora de Castro da Rocha, referência no Direito Imobiliário, Regularização Fundiária no Brasil e como apresentadora de TV de grande destaque e revelação dos últimos anos, foi uma das personalidades homenageadas com o Prêmio “Homens e Mulheres que Brilham – Orgulho Brasileiro”, realizado na cidade de Balneário Camboriú (SC) pela renomada jornalista Marines Alvez.

Drª Debora de Castro da Rocha e Marines Alvez.
Foto: Edilson da Rocha.

Foto: Luciano Souza.

A premiação, que reuniu profissionais de destaque de diversas áreas, tem como objetivo reconhecer lideranças que contribuem para o desenvolvimento humano, social e profissional do país, exaltando exemplos de dedicação, superação e comprometimento com a ética e a excelência.

Foto: Luciano Souza.

  Em meio a nomes de todo o Brasil, Debora se destacou por     sua trajetória inspiradora no campo jurídico, marcada por   atuação sólida e humanizada na regularização fundiária,   urbanística e no direito imobiliário, áreas nas quais tem   transformado realidades e viabilizado o sonho da moradia   legalizada para centenas de família, além de ser um dos   grandes destaques no cenário jornalístico da capital   paranaense, com seu aclamado programa de TV Direito e   Justiça, programa inovador e que carrega muito da sua marca   pessoal, da sua exclusividade e personalidade.

 “Receber este prêmio é uma honra e uma grande   responsabilidade. É o reconhecimento de um trabalho feito   com amor, comprometimento e propósito. Acredito que cada   conquista vem acompanhada de uma missão: seguir   contribuindo para um Brasil mais justo e próspero”, destacou   Debora em entrevista para o Flash.

Com um histórico profissional que une competência técnica, sensibilidade social e liderança visionária, Debora de Castro da Rocha tem se consolidado como uma das vozes mais relevantes do país quando o assunto é Direito Imobiliário e Regularização de Imóveis, além de ser fundadora da Domínio Legal Regularização de Imóveis Ltda. e titular do Escritório de Advocacia Débora de Castro da Rocha, Debora ainda une o direito à arte da comunicação no jornalismo, com seu programa repleto de informações que transitam nas mais variadas áreas do conhecimento, visando esclarecer o público sobre os seus direitos e aproxima-los cada mais mais da justiça! 

O evento foi marcado por momentos de emoção, reconhecimento e celebração, refletindo o espírito do título recebido: “Orgulho Brasileiro” — símbolo de luz, esforço e contribuição positiva ao país, com a participação de celebridades da TV, como Thierry Figueira que foi o responsável pela entrega das premiações!

ARTIGO: Programa Justiça 4.0 - Sistema Nacional de Investigação Patrimonial e Recuperação de Ativos (Sniper)

 

O Sistema Nacional de Investigação Patrimonial e Recuperação de Ativos (Sniper) reúne em uma única plataforma recursos tecnológicos voltados à identificação, bloqueio e constrição de bens. 

Drª Debora de Castro da Rocha

Desenvolvido no âmbito do Programa Justiça 4.0, o sistema tem como objetivo principal conferir maior eficiência aos processos de execução e à satisfação de dívidas, permitindo que magistrados e servidores realizem pesquisas patrimoniais integradas em diversas bases de dados e, de forma inédita, possam efetivar diretamente medidas constritivas. 

A regulamentação do Sniper pelo Conselho Nacional de Justiça assegura a utilização da ferramenta em conformidade com os princípios constitucionais da legalidade, proporcionalidade e eficiência, além de garantir a observância da legislação de proteção de dados pessoais. A normatização também promove a uniformização de procedimentos em todo o território nacional, de modo que tribunais distintos possam operar de forma padronizada e segura. 

A nova versão do sistema ampliou a integração de informações, incorporando tanto bases abertas quanto sigilosas, com destaque para os registros cartoriais. Entre as bases já conectadas estão o RenaJud, relativo a veículos automotores; o AnacJud, referente à aviação civil; o Sistema Nacional de Gestão de Bens (SNGB); o SERP/ONR, que reúne registros imobiliários; e o SisbaJud, voltado às instituições financeiras. Essa integração confere ao Judiciário uma visão mais abrangente e precisa do patrimônio de devedores e investigados, reduzindo a fragmentação de informações e acelerando a adoção de medidas judiciais. 

A principal inovação, contudo, está na possibilidade de se realizar bloqueios e constrições diretamente na plataforma, sem a necessidade de expedição de ofícios ou tramitação burocrática entre diferentes órgãos. Essa funcionalidade reduz o tempo processual, aumenta a efetividade da recuperação de ativos e aprimora a rastreabilidade de vínculos patrimoniais, especialmente em casos de ocultação de bens, corrupção e lavagem de dinheiro. 

O Sniper tem potencial para ampliar a efetividade da tutela jurisdicional, ao possibilitar maior agilidade na adoção de medidas constritivas e na identificação de bens. A utilização do sistema também pode contribuir para a racionalização de recursos humanos e materiais, uma vez que automatiza etapas antes realizadas de forma manual, reduzindo tarefas repetitivas desempenhadas por magistrados e servidores. Nesse sentido, a ferramenta não se limita a uma inovação tecnológica, mas representa igualmente um instrumento de caráter normativo e institucional, alinhado às iniciativas de modernização, transparência e eficiência voltadas à recuperação de ativos e à satisfação de créditos no âmbito do Poder Judiciário.

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ARTIGO: A Imunidade do ITBI na Integralização de Capital com Imóveis: Análise do Tema 1.348 do STF

 

O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a repercussão geral no Recurso Extraordinário nº 1.495.108 (Tema 1.348), que discute a extensão da imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de integralização de capital social com imóveis, inclusive quando realizadas por empresas cuja atividade preponderante é imobiliária.

Drª Debora de Castro da Rocha

A decisão a ser proferida terá impacto não apenas na arrecadação municipal, mas também na segurança jurídica de planejamentos societários e sucessórios.

A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 156, §2º, inciso I, prevê expressamente que não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvadas apenas as hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica. Essa previsão constitucional reflete uma escolha de política tributária voltada a estimular a livre iniciativa e a função social da empresa, evitando que a tributação se torne um entrave à formação e ao fortalecimento das sociedades.

Diferentemente da isenção, que depende de lei infraconstitucional e pode ser alterada ou revogada pelo legislador ordinário, a imunidade é uma limitação constitucional ao poder de tributar, de modo que o legislador não pode restringi-la. No caso do ITBI, a Constituição consagrou uma imunidade objetiva, vinculada ao tipo de operação realizada, e não à natureza da empresa ou à destinação do imóvel.

A doutrina majoritária defende que a imunidade deve ser ampla, alcançando qualquer operação de integralização de capital, independentemente da atividade econômica da sociedade. O fundamento é que a Constituição não distinguiu entre empresas operacionais, holdings ou sociedades imobiliárias, de modo que não caberia ao intérprete criar restrições não previstas no texto constitucional.

Entretanto, a jurisprudência de diversos tribunais estaduais tem limitado a aplicação da imunidade. O entendimento predominante é de que, quando a atividade preponderante da empresa é a exploração imobiliária, a imunidade não se aplica, sob o argumento de que haveria risco de desvirtuamento da norma constitucional, transformando a imunidade em instrumento de elisão fiscal.

A definição do STF no Tema 1.348 terá repercussões práticas para as empresas, holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias que poderão ter seus planejamentos societários e sucessórios diretamente afetados; para os municípios, a decisão influenciará a arrecadação do ITBI, tributo de grande importância para as finanças locais; e, para a ordem constitucional, a decisão deverá equilibrar a necessidade de preservar a coerência do sistema tributário com a segurança jurídica dos contribuintes, evitando interpretações restritivas que não estejam expressamente previstas na Constituição.

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ARTIGO: Novas Regras para Imóveis em Áreas de Marinha - Provimento n. 49/2025 da CGJ/SC

O Provimento n. 49/2025, recentemente editado pela Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, representa um marco regulatório para a disciplina dos imóveis situados em áreas de marinha no Estado.

Drª Debora de Castro da Rocha

Ao atualizar o Código de Normas, a CGJ/SC introduziu, pela primeira vez, parâmetros objetivos para a identificação dessas áreas, estabelecendo critérios técnicos e documentais que visam uniformizar a atuação dos registradores e reduzir a margem de interpretações divergentes.

O texto normativo também inova ao disciplinar de forma detalhada a ocupação, o aforamento, o parcelamento e as incorporações em áreas de marinha. Passa a ser exigida a comprovação de regularidade junto à Secretaria de Patrimônio da União para o registro de ocupações e contratos de aforamento, bem como a prévia análise da localização do imóvel antes da aprovação de empreendimentos imobiliários.

Nesse contexto, a introdução da obrigatoriedade da Certidão de Autorização para Transferência (CAT) em determinadas operações se destaca como medida de controle e segurança jurídica, pois condiciona a efetivação de negócios à demonstração de que o imóvel está regularizado perante a União.

Na prática, a ausência da CAT poderá inviabilizar a lavratura de escrituras e o registro de transmissões, impondo aos proprietários e adquirentes a necessidade de providenciar a documentação com antecedência.

Talvez a alteração mais sensível seja a admissão da usucapião extrajudicial em áreas de marinha ainda não demarcadas. Até então, a falta de demarcação oficial era frequentemente utilizada como argumento para obstar o reconhecimento da posse qualificada, criando um vácuo jurídico que dificultava a regularização fundiária.

Com a nova previsão, abre-se a possibilidade de processamento administrativo da usucapião, desde que observados os requisitos da Lei n. 13.465/2017 e do Código de Normas, sem prejuízo da competência da União para se manifestar sobre o domínio, tal inovação pode acelerar processos de regularização, mas exige cautela técnica e documental para evitar a ocorrência de nulidades.

O Provimento n. 49/2025, portanto, busca reforçar a segurança jurídica e a transparência nas operações envolvendo áreas de marinha, mas impõe novos deveres e cuidados aos agentes do mercado imobiliário. Proprietários, advogados, incorporadores e registradores precisarão revisar a documentação dos imóveis, verificar a incidência dos novos critérios de caracterização, providenciar a CAT quando necessária e avaliar a viabilidade da usucapião extrajudicial como instrumento de regularização.

A conjugação dessas medidas com a legislação federal aplicável, especialmente o Decreto-Lei n. 9.760/1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União, e a Lei n. 13.465/2017, que trata da regularização fundiária, será essencial para a correta aplicação das novas regras e para a prevenção de litígios.

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ARTIGO: Projeto de Lei Complementar nº 85/2023 e a base de cálculo do ITBI

 

O Projeto de Lei Complementar nº 85/2023, de autoria do Deputado Federal José Medeiros (PL-MT), propõe alterações no Código Tributário Nacional, especialmente nos artigos 33 e 38, que tratam da base de cálculo do IPTU e do ITBI. 

Drª Debora de Castro da Rocha

A proposta, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, encontra-se na Comissão de Finanças e Tributação (CFT), aguardando designação de relator. Seu objetivo central é substituir o valor venal como base de cálculo desses tributos pelo valor de mercado dos imóveis, buscando maior justiça fiscal e alinhamento com a realidade do setor imobiliário.

Segundo o autor, o valor venal utilizado atualmente não reflete com precisão o valor real dos bens, sendo suscetível à manipulação por parte do poder público. A proposta estabelece que, para fins de IPTU e ITBI, o valor de mercado deverá ser utilizado como referência, vedando reajustes genéricos com base em índices de inflação ou construção. Além disso, caso o município opte por manter o valor venal como base, este não poderá ultrapassar 75% do valor de mercado, criando um teto para evitar distorções.

Do ponto de vista jurídico, a proposta reforça o princípio da legalidade tributária, exigindo que qualquer alteração na base de cálculo seja feita por meio de lei específica municipal. Também promove maior segurança jurídica ao contribuir para a previsibilidade dos custos de aquisição de imóveis, o que é essencial para o planejamento financeiro dos contribuintes. A mudança busca reduzir a judicialização de conflitos relacionados à divergência entre valor venal e valor de mercado, uma questão recorrente nos tribunais brasileiros.

Por outro lado, a proposta pode gerar aumento na carga tributária em algumas capitais, onde o valor de mercado dos imóveis é significativamente superior ao valor venal atualmente utilizado, fato que pode impactar diretamente o custo de aquisição de imóveis, desestimulando transações e afetando o dinamismo do setor imobiliário. Municípios, por sua vez, podem ver um incremento na arrecadação, mas também enfrentar resistência por parte de contribuintes e investidores.

Alguns municípios já vêm adotando mecanismos de aproximação entre o valor venal e o valor de mercado. Curitiba, por exemplo, utiliza a Planta Genérica de Valores (PGV), atualizada periodicamente com base em estudos técnicos de mercado. Embora não seja uma adoção direta do valor de mercado, a PGV busca refletir com maior precisão o valor dos imóveis em diferentes regiões da cidade.

Em síntese, o PLC nº 85/2023 representa uma tentativa de modernização da tributação sobre imóveis no Brasil, com o intuito de promover maior transparência e justiça fiscal. Sua aprovação, no entanto, dependerá de amplo debate técnico e político, considerando os impactos econômicos e sociais que a medida pode gerar. Trata-se de uma proposta que, se bem estruturada, poderá contribuir para o equilíbrio entre arrecadação municipal e proteção dos direitos dos contribuintes.

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