ARTIGO: Justiça Federal barra a tokenização de imóveis: entenda o caso

Drª Debora de Castro da Rocha 

 Nos últimos meses, o mercado imobiliário brasileiro foi palco de uma disputa que coloca em evidência os limites entre inovação tecnológica e segurança jurídica. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)editou a Resolução nº 1.551/2025, criando o chamado Sistema de Transações Imobiliárias Digitais. 

A proposta era ambiciosa: permitir que imóveis fossem negociados em plataformas digitais, com agentes de custódia e garantia, e até mesmo por meio da chamada tokenização, isto é, transformar imóveis em títulos digitais que poderiam ser negociados como ativos financeiros. 

A iniciativa, porém, encontrou resistência imediata do Operador Nacional do Registro de Imóveis (ONR), entidade que reúne os registradores e que alegou invasão de competência constitucional.

Segundo o ONR, o registro de imóveis é atribuição exclusiva dos cartórios, sob fiscalização da União, e qualquer tentativa de criar mecanismos paralelos de transferência de propriedade comprometeria a segurança jurídica das transações. 

A tokenização, embora seja uma tendência internacional, não poderia substituir a escritura pública e o registro oficial, que garantem a autenticidade e a validade das operações imobiliárias. Diante disso, o ONR levou o caso à Justiça Federal, pedindo a nulidade da resolução.

Em primeira instância, a Justiça Federal do Distrito Federal acolheu os argumentos e declarou nula toda a resolução. O COFECI, inconformado, recorreu ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1), pedindo a suspensão da sentença até o julgamento da apelação. A Presidência do TRF-1, contudo, negou o pedido. 

O tribunal destacou que, para suspender uma decisão judicial, é necessário comprovar grave lesão à ordem ou à economia pública, o que não foi demonstrado pelo COFECI. A relevância econômica da tokenização, por si só, não basta para justificar a suspensão. Assim, por ora, o sistema digital e a tokenização de imóveis previstos na Resolução nº 1.551/2025 permanecem suspensos.

Isso significa que a transferência de imóveis continua exigindo escritura pública e registro em cartório, como sempre foi. As plataformas digitais e os mecanismos de tokenização criados pelo COFECI não podem operar até que o mérito da apelação seja julgado. 

Trata-se, portanto, de uma decisão provisória e processual, que não encerra o debate, mas que reforça a necessidade de cautela por parte de investidores, corretores e consumidores. Antes de aderir a soluções que prometam transações fora do registro oficial, é fundamental verificar sua validade jurídica.

Em resumo, o futuro da tokenização de imóveis no Brasil dependerá de como o Judiciário e o Legislativo irão se posicionar diante dessas inovações. 

É possível que, em algum momento, haja regulamentação específica que permita a integração entre plataformas digitais e o sistema oficial de registros, criando um ambiente seguro para a negociação de ativos imobiliários digitais. Até lá, o caminho continua sendo o tradicional: escritura pública e registro em cartório.

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ARTIGO: Nova política judiciária busca acelerar a fase executiva e localizar bens de devedores

 

Drª Debora de Castro da Rocha 

O Conselho Nacional de Justiça () instituiu recentemente a Política Nacional de Execução Efetiva, uma iniciativa que busca transformar a forma como o Poder Judiciário conduz a fase executiva dos processos, especialmente no que diz respeito à localização de bens de devedores e à satisfação dos créditos reconhecidos judicialmente. A medida, formalizada por meio do Provimento nº 255/2026 e assinada pelo ministro Mauro Campbell Marques, estabelece diretrizes permanentes para tornar a execução mais célere, eficiente e menos suscetível a fraudes patrimoniais. Trata-se de uma política pública judiciária que pretende reduzir a morosidade processual e aumentar a efetividade da recuperação de ativos, um dos grandes gargalos da Justiça brasileira.

Entre os principais pontos da nova política está a criação dos Núcleos de Pesquisa Patrimonial (NPPs), que funcionarão nos Tribunais de Justiça e nos Tribunais Regionais Federais. Esses núcleos terão competência para identificar bens e ativos de devedores, inclusive quando registrados em nome de terceiros interpostos, prática comum em casos de ocultação patrimonial. Para isso, será utilizado um conjunto de ferramentas tecnológicas avançadas, como inteligência artificial, mineração de dados e análise de padrões, capazes de detectar indícios de fraude e movimentações suspeitas. A ideia é que o Judiciário passe a atuar de forma mais proativa e integrada na busca por patrimônio, evitando que credores fiquem anos sem conseguir satisfazer seus créditos.

Outro aspecto relevante é o tratamento diferenciado para os chamados grandes devedores. A política prevê a centralização das execuções em Centrais de Apoio à Execução, permitindo que informações sejam compartilhadas entre diferentes processos e que pesquisas patrimoniais sejam realizadas de forma conjunta. Essa coordenação busca evitar a dispersão de esforços e garantir maior efetividade nas penhoras e alienações judiciais, reduzindo o risco de que bens sejam dilapidados ou transferidos de forma estratégica para frustrar credores.

A criação do Banco Nacional de Penhoras (BPN) permitirá o registro e a consulta de bens penhorados em âmbito nacional, evitando duplicidade de constrições e facilitando a localização de ativos. A integração com os sistemas processuais dos tribunais dará maior transparência e agilidade às execuções. Além disso, a política institui a Plataforma Nacional de Alienações Judiciais (PNAJ), que será o ambiente oficial para divulgação e realização de leilões eletrônicos. A preferência será pela alienação por iniciativa particular quando essa se mostrar mais eficiente, mas sempre dentro de um sistema coordenado e transparente.

O movimento do CNJ dialoga diretamente com precedentes já firmados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), como no Recurso Especial nº 2.173.311, em que se consolidou a presunção absoluta de fraude à execução na alienação de imóvel realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa. Naquele caso, o STJ reforçou que, desde a edição da Lei Complementar nº 118/2005, não é necessária a comprovação de má-fé do adquirente para caracterizar a fraude, bastando a constatação objetiva de que a alienação ocorreu após a inscrição do débito. Assim como nesse precedente, a política do CNJ reforça a lógica de proteção ao crédito e de prevenção contra a dilapidação patrimonial, ampliando o alcance para execuções em geral e não apenas tributárias.

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ARTIGO: Tributação de Fundos Imobiliários em Debate: A Decisão da 1ª Turma do STJ

Drª Debora de Castro da Rocha

A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria, que incide Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido por fundo de investimento imobiliário (FII) na venda de cotas de outro FII, em operações conhecidas como Fund of Funds (FOF). O julgamento marca um importante precedente na interpretação da Lei nº 8.668/1993, que disciplina os fundos de investimento imobiliário.

O entendimento prevalente foi o do ministro Gurgel de Faria, para quem o artigo 18 da referida lei estabelece regra específica de tributação sobre ganhos decorrentes da alienação ou do resgate de cotas de FIIs por “qualquer beneficiário”. Assim, essa previsão deve prevalecer sobre a regra geral de isenção prevista no artigo 16, que trata da distribuição de rendimentos aos cotistas. Em sua visão, a norma buscou diferenciar claramente os rendimentos periódicos da valorização patrimonial obtida na alienação de cotas, sujeitando esta última à incidência do imposto.

Nesse sentido, mostrou como relevante a aplicação do princípio da especialidade normativa: diante de eventual conflito entre uma norma geral (art. 16) e uma norma específica (art. 18), deve prevalecer a específica. Assim, a tributação sobre o ganho de capital dos FOFs decorre diretamente da intenção legislativa de tratar de forma diferenciada os rendimentos periódicos e os ganhos de alienação, evitando que operações de caráter especulativo ou de gestão patrimonial sejam indevidamente beneficiadas pela isenção.

Por fim, o voto vencedor também se alinhou aos princípios constitucionais da capacidade contributiva e da isonomia tributária, ressaltando que, se o ganho de capital obtido por um investidor individual na venda de cotas de FII é tributado, não haveria justificativa para que o mesmo ganho, quando obtido por outro fundo, fosse isento.

Em sentido contrário, a ministra Regina Helena Costa votou pela isenção, sustentando que seria necessária previsão legal expressa para tributar tais operações. Para ela, a ausência de norma específica que trate dos FOFs deveria conduzir à aplicação da regra geral de isenção. O ministro Paulo Sérgio Domingues acompanhou essa posição, mas ambos ficaram vencidos.

A decisão reforça a interpretação de que os ganhos de capital obtidos por FIIs em operações de compra e venda de cotas de outros fundos não se confundem com os rendimentos distribuídos aos investidores, e, portanto, devem ser tributados. Esse posicionamento pode impactar diretamente a estrutura e a atratividade dos FOFs, que vinham sendo utilizados como estratégia de diversificação e gestão profissional de portfólios imobiliários.

Outro ponto relevante é que o julgamento sinaliza uma tendência de maior rigor na aplicação das normas tributárias aos fundos de investimento, privilegiando a leitura sistemática da Lei nº 8.668/1993 em detrimento de interpretações ampliativas de isenção. A decisão, embora não definitiva em caráter vinculante, poderá orientar futuras discussões sobre a tributação de operações similares no mercado de capitais.

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ARTIGO: A Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis: Impactos Jurídicos da Reforma Tributária

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A reforma tributária trouxe uma inovação de grande impacto para o Direito Imobiliário e Tributário: a criação da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI, modelo 77). Pela primeira vez, a venda de imóveis, que sempre foi formalizada por escritura pública e registro imobiliário, passa a exigir a emissão de nota fiscal. Essa obrigação está prevista na LC 214/2025, no Decreto 12.955/2026, na Resolução CGIBS 6/2026 e no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, e altera profundamente a forma como as operações imobiliárias serão tratadas a partir de 2026.

As empresas enquadradas no regime regular do IBS e da CBS, como incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings e SPEs, deverão emitir a NF-e ABI a partir de 1º de dezembro de 2026. Já os optantes do Simples Nacional e as pessoas físicas que sejam contribuintes do IBS e da CBS terão a obrigação a partir de 1º de janeiro de 2027. Essa diferenciação busca dar tempo para que os sistemas empresariais sejam adaptados e para que se estabeleçam critérios claros de enquadramento das pessoas físicas que atuam de forma habitual no mercado imobiliário.

O ponto central da mudança está no fato gerador da obrigação tributária, até então, a transmissão da propriedade só se aperfeiçoava com a escritura pública e o registro no cartório de imóveis. Agora, a emissão da nota fiscal decorre da operação econômica, e não do ato cartorário. Isso significa que a obrigação pode surgir no compromisso de compra e venda, na cessão de direitos, na adjudicação ou mesmo no pagamento antecipado. Em outras palavras, a tributação se antecipa à transferência da propriedade, deslocando o foco para o momento em que ocorre a circulação econômica do bem ou do direito.

A abrangência da NF-e ABI é ampla: alcança imóveis novos, usados ou em construção, promessas de compra e venda, cessões de direitos reais ou aquisitivos e adjudicações. Não se limita, portanto, ao mercado primário, mas também incide sobre operações secundárias e negociações complexas de direitos imobiliários. Para as empresas, isso implicará na necessidade de adaptação de sistemas emissores, integrá-los ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), revisar contratos e cláusulas para prever o momento exato da emissão da nota fiscal e reforçar a conformidade tributária. Para as pessoas físicas, a venda eventual de imóvel próprio não gera automaticamente a obrigação de emitir NF-e ABI, sendo o enquadramento dependente da habitualidade, do tempo de posse e da finalidade da construção.

A partir da exigência da NF-e ABI, o Estado passa a ter controle imediato das operações imobiliárias, intensificando a interação entre o Direito Civil e o Direito Tributário, entretanto, a escritura continua sendo requisito para a transmissão da propriedade, mas a nota fiscal passa a ser requisito para a regularidade fiscal da operação.

 

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ARTIGO: Usucapião Extrajudicial em Loteamentos Irregulares: Avanços e Limites da Jurisprudência

Drª Debora de Castro da Rocha

 A usucapião é um dos institutos mais relevantes do direito civil brasileiro, pois permite a aquisição originária da propriedade a partir da posse prolongada e qualificada.

Durante muito tempo, havia resistência em admitir a usucapião de imóveis localizados em loteamentos irregulares ou que correspondiam apenas a frações de uma matrícula maior, sob o argumento de que a irregularidade urbanística ou registral inviabilizaria o procedimento. No entanto, decisões recentes, como ocorreu na Dúvida Registral (DJ/SC, ed. 4786, 07/08/2026) da Comarca de Porto Belo em Santa Catarina, vêm consolidando uma interpretação mais ampla e socialmente eficaz, permitindo inclusive a usucapião extrajudicial nesses casos.

No caso concreto, um interessado requereu a usucapião extrajudicial de um imóvel situado em loteamento irregular e vinculado a uma matrícula “mãe”. O oficial de registro recusou o pedido, alegando que a ausência de matrícula própria e a irregularidade do parcelamento impediriam o reconhecimento da propriedade. A questão foi submetida ao juízo competente como dúvida registral, que julgou improcedente a recusa e autorizou o prosseguimento do procedimento.

A fundamentação se apoiou na natureza originária da usucapião, que não depende da regularidade da cadeia dominial anterior, e no precedente do Superior Tribunal de Justiça, consagrado no Tema 1.025, que reconhece a possibilidade de usucapião em imóveis localizados em loteamentos irregulares ou clandestinos sem necessidade de regularização prévia. Além disso, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, em seu artigo 1.133, inciso V, prevê expressamente que a usucapião é o caminho adequado para situações em que o imóvel decorre de loteamento irregular ou de fração de matrícula maior.

A decisão impede que cartórios indeferirem pedidos de usucapião apenas pela irregularidade do loteamento ou pela ausência de matrícula individualizada, ampliando as possibilidades de regularização fundiária, permitindo que ocupações informais possam ser convertidas em propriedade formal, especialmente em áreas urbanas. Por outro lado, é importante destacar que não há flexibilização dos requisitos da usucapião: o interessado continua obrigado a comprovar posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini pelo prazo legal, além de atender às exigências procedimentais previstas em lei.

A jurisprudência admite que a usucapião em loteamentos irregulares deve ser manejada com cautela, uma vez que o instituto não pode ser visto como solução automática para todos os problemas de irregularidade fundiária, sob pena de legitimar práticas de parcelamento clandestino e comprometer o ordenamento urbano. Portanto, a usucapião deve ser aplicada em consonância com políticas públicas de regularização e planejamento urbano, de modo a equilibrar o direito individual à moradia com a função social da propriedade e o desenvolvimento sustentável das cidades.

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ARTIGO: STJ e a proteção do devedor: nulidade do leilão sem intimação pessoal

Drª Debora de Castro da Rocha

A alienação fiduciária de imóvel é um dos principais instrumentos de financiamento imobiliário no Brasil, regulada pela Lei nº 9.514/1997 e modificada pela Lei nº 13.465/2017, no entanto, sua execução extrajudicial tem gerado debates acerca das garantias processuais e dos direitos fundamentais do devedor.

O julgamento do AgInt no REsp 2.226.602/GO, pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reafirmou a necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade da consolidação da propriedade e do próprio leilão.

O caso envolveu um devedor que, após atrasar parcelas do financiamento, viu seu imóvel ser levado a leilão sem ter sido intimado pessoalmente. O credor havia se limitado à publicação de edital, sem comprovar tentativas reais de localizá-lo. O Tribunal de origem anulou o procedimento e, ao recorrer, o credor teve sua pretensão rejeitada pelo STJ. A decisão, relatada pelo ministro Humberto Martins, destacou que, após a Lei nº 13.465/2017, a intimação pessoal é requisito indispensável para a validade do leilão. O edital só pode ser utilizado quando esgotadas as tentativas de intimação pessoal, o que não ocorreu no caso concreto. Além disso, o STJ aplicou a Súmula 7, que impede o reexame de provas em recurso especial, mantendo a decisão estadual que reconheceu a insuficiência das diligências.

As garantias constitucionais como o contraditório e a ampla defesa são reforçadas pela decisão, assegurando que o devedor não seja surpreendido pela perda de seu imóvel sem ter ciência efetiva da data do leilão. O entendimento busca garantir que o devedor possa exercer plenamente seus direitos, adotando medidas jurídicas ou financeiras para proteger seu patrimônio. Trata-se de uma proteção que vai além da formalidade, pois a intenção é garantir a efetiva participação do devedor no processo de execução extrajudicial, evitando que notificações meramente publicadas em edital substituam a comunicação direta e pessoal.

O procedimento de alienação fiduciária exige, portanto, duas notificações distintas e complementares. A primeira é destinada à chamada purga da mora, ou seja, a oportunidade concedida ao devedor para quitar a dívida em atraso e impedir a consolidação da propriedade em nome do credor. A segunda, igualmente indispensável, é a intimação pessoal acerca da data do leilão extrajudicial. Essa segunda notificação é fundamental porque, mesmo após a consolidação da propriedade, o devedor ainda pode adotar medidas para preservar seus direitos, como buscar alternativas de pagamento, negociar com o credor ou mesmo recorrer ao Judiciário. A ausência de qualquer uma dessas notificações compromete a legalidade do procedimento e pode levar à sua anulação, como reconheceu o STJ. Assim, a exigência de dupla notificação não é apenas uma formalidade burocrática, mas um mecanismo de proteção constitucional que garante equilíbrio entre os interesses do credor e os direitos fundamentais do devedor, especialmente o direito à moradia e à dignidade da pessoa humana.

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ARTIGO: O Boom das Doações de Imóveis no Paraná e os Desafios Constitucionais da Reforma Tributária

Drª Debora de Castro da Rocha

O recorde histórico de 19.467 escrituras públicas de doação de imóveis lavradas nos Cartórios de Notas do Paraná em 2025, representando um crescimento de 77,9% em relação a 2020, não se limita a um dado estatístico relevante, mas revela uma mudança de comportamento social e patrimonial diretamente influenciada pelas alterações introduzidas pela Reforma Tributária, que determinou a adoção de alíquotas progressivas no ITCMD.

O fenômeno merece análise sob duas perspectivas: a constitucionalidade da progressividade tributária e os reflexos práticos na atividade notarial e registral. Isso se explica porque a Constituição Federal, em seu art. 145, §1º, determina que os tributos devem observar a capacidade contributiva, de modo que a progressividade do ITCMD busca alinhar-se a esse princípio ao impor uma carga proporcionalmente mais elevada aos contribuintes com maior patrimônio.

Contudo, há um limite imposto pelo princípio da vedação ao confisco, previsto no art. 150, IV, da Constituição Federal, já que alíquotas excessivamente altas podem transformar o ITCMD em um instrumento de expropriação indireta e comprometer o direito de propriedade. O grande desafio jurídico, portanto, consiste em encontrar o ponto de equilíbrio entre a busca por justiça fiscal e a preservação da liberdade patrimonial.

A judicialização mostra-se inevitável, já que contribuintes poderão questionar alíquotas progressivas que, na prática, inviabilizem a transmissão de bens sob o argumento de violação ao núcleo essencial do direito de propriedade, ao mesmo tempo em que o aumento expressivo das doações em 2025 reflete uma corrida preventiva para antecipar transmissões patrimoniais antes da plena vigência das novas regras.

Nesse contexto, os Cartórios de Notas assumem papel fundamental na dinâmica das transmissões patrimoniais, uma vez que a escritura pública de doação confere validade e eficácia ao ato, garantindo segurança jurídica e mitigando significativamente os riscos de litígios.

Além disso, a prática notarial se revela como instrumento de planejamento sucessório, já que muitas famílias utilizam a doação para organizar a transmissão de bens em vida, evitando conflitos em inventários e assegurando maior previsibilidade na sucessão. Outro aspecto é a transparência fiscal: ao formalizar a doação por escritura pública, o recolhimento do ITCMD ocorre de forma regular, prevenindo autuações e fortalecendo a legalidade da operação. 

Os reflexos desse movimento evidenciam que o planejamento sucessório tende a se consolidar como instrumento preferencial de organização patrimonial diante das mudanças tributárias, ao mesmo tempo em que se mostra provável a judicialização da matéria, com questionamentos sobre a constitucionalidade das alíquotas progressivas do ITCMD perante o Supremo Tribunal Federal, especialmente à luz dos princípios da capacidade contributiva e da vedação ao confisco.

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ARTIGO: STJ decide pela extensão da proteção do bem de família aos recursos obtidos em caso de alienação do imóvel

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A Quarta Turma do STJ, ao analisar o Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Recurso Especial nº 2.249.794/MG, enfrentou questão inédita e de grande relevância: a possibilidade de extensão da impenhorabilidade do bem de família aos valores recebidos pela venda do único imóvel residencial.

O bem de família, previsto na Lei nº 8.009/1990, é um dos pilares da proteção social no ordenamento jurídico brasileiro. Sua essência está em garantir que o imóvel destinado à residência da entidade familiar não seja objeto de penhora para pagamento de dívidas civis, comerciais, fiscais ou de qualquer outra natureza. Mais do que uma norma patrimonial, trata-se de um mecanismo que concretiza o direito fundamental à moradia, inscrito no art. 6º da Constituição Federal, e que se conecta diretamente à dignidade da pessoa humana.

O instituto do bem de família possui natureza jurídica de impenhorabilidade legal, ou seja, não depende de registro ou declaração para existir. A lei presume que o imóvel utilizado como residência da família deve ser protegido contra constrições judiciais, justamente para evitar que obrigações financeiras comprometam a subsistência e a estabilidade do núcleo familiar.

A doutrina destaca que o bem de família é uma expressão da solidariedade social, pois protege não apenas o devedor, mas também sua família, evitando situações de vulnerabilidade extrema. A jurisprudência do STJ tem ampliado essa proteção, reconhecendo hipóteses em que a impenhorabilidade se estende a situações conexas, como no caso concreto, aplicando-se aos valores obtidos pela venda do único imóvel, desde que destinados à aquisição de nova moradia.

No caso em análise, discutia-se se a proteção conferida ao imóvel poderia alcançar também o montante obtido com sua alienação, especialmente quando o devedor comprova a intenção de utilizar tais valores para a aquisição de uma nova residência. A tese defendida era de que, sem essa extensão, a finalidade da lei seria frustrada, já que a família ficaria desprovida de moradia até a efetiva compra de outro imóvel.

Diante disso, a Quarta Turma do STJ, sob relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, decidiu que a impenhorabilidade do bem de família se estende aos valores recebidos pela venda do único imóvel, desde que demonstrado que a quantia será destinada à aquisição de nova moradia. Assim, o dinheiro proveniente da alienação passa a gozar da mesma proteção jurídica, evitando que credores se apropriem de recursos que têm finalidade habitacional, reforçando a função social da norma e garantindo maior efetividade ao direito à moradia.

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ARTIGO: Inventário e Autonomia dos Herdeiros: A Consolidação da Partilha Desigual pelo STJ

 

Drª  Debora de Castro da Rocha

No julgamento do Recurso Especial nº 2.225.451, ocorrido em 6 de julho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça enfrentou no âmbito do Direito das Sucessões: a possibilidade de homologação de partilha amigável com divisão desigual dos quinhões hereditários. 

Sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o colegiado analisou a situação em que dois irmãos – um bilateral e outro unilateral – decidiram ajustar a divisão dos bens de forma distinta da proporção prevista pela ordem de vocação hereditária, favorecendo o irmão unilateral. 

A decisão reformou o entendimento das instâncias inferiores, que haviam recusado a homologação por considerarem tratar-se de renúncia parcial ou disfarce de doação, e consolidou o entendimento de que, havendo capacidade plena dos herdeiros e cessão de direitos, a autonomia privada deve prevalecer, cabendo ao Judiciário apenas verificar a regularidade formal e a ausência de vícios de consentimento.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o artigo 2.015 do Código Civil autoriza a partilha amigável quando os herdeiros são capazes e estão de acordo, e que o artigo 2.017 orienta apenas que se busque a maior igualdade possível, sem impor igualdade absoluta. 

Além disso, ressaltou que a cessão de direitos hereditários é instituto distinto da renúncia, podendo ser parcial e anterior à partilha. Assim, a autonomia privada deve ser respeitada, cabendo ao Judiciário apenas verificar a regularidade formal e a ausência de vícios de consentimento. Questões tributárias, como eventual incidência de ITCMD ou equiparação à doação, devem ser analisadas pelo fisco, não pelo juiz responsável pela homologação.

Esse entendimento fortalece a autonomia dos herdeiros, permitindo que ajustem a divisão conforme seus interesses e necessidades, e limita a intervenção judicial a aspectos formais. Também traz maior segurança jurídica, evitando que acordos legítimos sejam desfeitos por interpretações restritivas. Por outro lado, a decisão abre espaço para reflexões sobre a proteção de herdeiros vulneráveis, que podem estar sujeitos a pressões, e sobre a necessidade de fiscalização tributária adequada.

Em síntese, o precedente da Terceira Turma consolida a possibilidade de partilha amigável com quinhões desiguais, desde que haja cessão de direitos e plena capacidade dos herdeiros. Trata-se de avanço relevante no Direito das Sucessões, que prestigia a autonomia privada, simplifica o inventário e delimita o papel do Judiciário, sem afastar a incidência das normas fiscais aplicáveis. Essa decisão reforça a ideia de que o sistema sucessório deve equilibrar autonomia, segurança jurídica e justiça distributiva, permitindo soluções flexíveis diante das particularidades de cada espólio.

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ARTIGO: Restituição Integral e Comissão de Corretagem

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 2.234.726/GO, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro, consolidou entendimento de grande relevância para o Direito Imobiliário e do Consumidor: o atraso na entrega de imóvel por culpa exclusiva da construtora enseja a rescisão contratual com devolução integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem. Trata-se de precedente que reforça a proteção do adquirente e delimita com precisão os efeitos patrimoniais da inadimplência da vendedora.

O caso concreto envolveu um comprador que, diante do descumprimento do prazo de entrega — já extrapolado inclusive o período de tolerância de 180 dias — buscou a resolução do contrato e a restituição dos valores desembolsados. A controvérsia residia na devolução da comissão de corretagem, tradicionalmente considerada verba autônoma, vinculada ao serviço prestado pelo corretor de imóveis. Em instâncias inferiores, havia resistência em imputar à construtora a obrigação de ressarcir tal montante, sob o argumento de que o corretor efetivamente desempenhara sua função de intermediação.

O STJ, contudo, ao aplicar a Súmula 543, reafirmou que, em hipóteses de resolução motivada por culpa exclusiva da construtora, a restituição deve ser integral e imediata. A decisão fundamentou-se na teoria do retorno ao status quo ante, segundo a qual o consumidor não pode suportar qualquer prejuízo decorrente do inadimplemento da fornecedora. Ademais, destacou-se a inaplicabilidade do Tema 938/STJ, que admite a transferência da corretagem ao comprador em contratos regularmente cumpridos. No caso de inadimplemento, a devolução da corretagem assume natureza indenizatória, vinculada aos artigos 389 e 475 do Código Civil, afastando qualquer possibilidade de retenção.

Do ponto de vista prático, o precedente estabelece parâmetros claros: não há margem para retenção de valores a título de despesas administrativas ou multas; a comissão de corretagem deve ser integralmente devolvida; e o pagamento deve ocorrer de forma imediata, sem parcelamentos. Essa orientação fortalece a posição do consumidor e confere maior previsibilidade às demandas judiciais envolvendo atraso na entrega de imóveis.

Os impactos da decisão são significativos. Para a advocacia, o acórdão oferece base sólida para pleitos de rescisão contratual, eliminando discussões sobre a extensão da restituição. Para o mercado imobiliário, representa um alerta: o risco do empreendimento recai integralmente sobre a construtora, que não pode transferir ao comprador os ônus de sua própria falha de planejamento. A jurisprudência, nesse sentido, reforça a boa-fé objetiva e a função social do contrato, desestimulando práticas abusivas e incentivando maior rigor na gestão de prazos e recursos.

Em conclusão, o REsp 2.234.726/GO reafirma a supremacia das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e consolida a tese de restituição integral como corolário da responsabilidade civil da construtora. Ao incluir a comissão de corretagem no rol de valores a serem devolvidos, o STJ garante que o consumidor seja integralmente ressarcido, preservando a confiança nas relações contratuais e fortalecendo a segurança jurídica no setor imobiliário.

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ARTIGO: Suspensão de Cobranças em Contrato de Multipropriedade

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A multipropriedade imobiliária, regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, tem se consolidado como uma modalidade de aquisição de imóveis voltada ao uso compartilhado. Contudo, sua crescente popularidade também tem gerado litígios relacionados à transparência contratual e à efetiva possibilidade de fruição pelos adquirentes. 

O caso julgado pelo 2º Juizado Especial Cível de Caldas Novas ilustra bem os desafios enfrentados pelos consumidores nesse tipo de investimento, quando um casal ingressou com ação judicial alegando dificuldades para utilizar a cota adquirida em empreendimento de multipropriedade, bem como para obter o retorno financeiro prometido pela empresa responsável. Segundo os autores, além da impossibilidade de usufruir do imóvel ou realizar sua locação, as parcelas sofreram reajustes sucessivos e foram cobrados encargos não claramente informados no momento da contratação.

Na decisão proferida pelo juiz Felipe Sales Souza, do 2º Juizado Especial Cível de Caldas Novas, foi determinada a suspensão das cobranças relativas ao contrato de multipropriedade firmado pelo casal autor da ação, medida que permanecerá vigente até o julgamento definitivo da demanda. Além disso, o magistrado proibiu a inclusão dos nomes dos consumidores em cadastros de inadimplentes enquanto o processo estiver em andamento, assegurando-lhes proteção contra eventuais restrições de crédito indevidas.

Para garantir a eficácia da ordem judicial, foi fixada multa diária em caso de descumprimento com o objetivo preservar os direitos dos consumidores diante da alegada falta de transparência contratual e da frustração da finalidade do negócio, uma vez que os adquirentes não conseguiram usufruir do imóvel nem obter o retorno financeiro prometido.

Do ponto de vista jurídico, a medida encontra sólido respaldo no Código de Defesa do Consumidor (CDC). O art. 6º, inciso III, consagra o direito à informação adequada e clara sobre produtos e serviços, princípio que teria sido violado pela ausência de esclarecimentos sobre encargos e reajustes sucessivos.

O art. 51, inciso IV, por sua vez, prevê a nulidade de cláusulas que imponham obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, situação que se vislumbra quando há cobranças excessivas ou condições não previamente informadas. Já o art. 42 estabelece a vedação à cobrança de dívidas de forma abusiva, garantindo ao consumidor proteção contra constrangimentos indevidos, como a ameaça de inclusão em cadastros de inadimplentes sem que haja decisão definitiva sobre a controvérsia.

Em síntese, o caso evidencia que, embora a multipropriedade seja uma alternativa inovadora no mercado imobiliário, sua implementação deve observar rigorosamente os princípios da boa-fé e da transparência.

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ARTIGO: Airbnb em condomínios: limites e possibilidades segundo o STJ

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou recentemente uma questão que vem ganhando relevância no meio condominial acerca da possibilidade de utilização de imóveis residenciais em condomínios para hospedagens de curta duração, por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

No julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055/MG, a 2ª Seção, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que essa prática pode ser restringida pelo condomínio quando a convenção condominial estabelecer a destinação exclusivamente residencial do empreendimento.

A decisão, tomada em maio de 2026, consolidou o entendimento de que a oferta de hospedagem temporária não é automaticamente proibida, mas depende da compatibilidade com as normas internas e da aprovação dos condôminos, reforçando a autonomia da coletividade na gestão da vida condominial.

O ponto central do julgamento foi a constatação de que o direito de propriedade não é absoluto. Embora o proprietário tenha liberdade para usar e fruir de seu imóvel, essa liberdade encontra limites na função social da propriedade e nas normas que regulam a vida em comunidade.

Assim, não é permitido ao condômino contrariar a convenção condominial, que funciona como a “constituição” do condomínio, definindo regras de convivência e a destinação das unidades. O condomínio, por sua vez, possui legitimidade para impor restrições que assegurem a finalidade residencial e a tranquilidade coletiva, protegendo o sossego, a segurança e o bem-estar dos moradores.

A decisão do STJ também destacou que cada caso deve ser analisado de forma individualizada. É necessário observar a convenção condominial, o regulamento interno e as particularidades do imóvel. Em condomínios que permitem uso misto, com finalidade residencial e comercial, a prática de hospedagem temporária pode ser considerada compatível e admitida. Já nos empreendimentos que possuem destinação exclusivamente residencial, a restrição é válida e encontra respaldo jurídico, uma vez que o objetivo é preservar a finalidade do condomínio e assegurar o bem-estar coletivo.

Em síntese, o julgamento do REsp 2.121.055/MG estabelece que a locação de curta duração em condomínios residenciais não pode ser exercida de forma irrestrita, mas deve respeitar a função social da propriedade e a vontade coletiva expressa na convenção condominial. Isso quer dizer que o Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem não estão proibidos em condomínios, mas sua utilização depende da compatibilidade com a convenção e regulamento. O equilíbrio entre o direito individual e o coletivo é a chave para evitar conflitos e garantir a harmonia da vida em comunidade.

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ARTIGO: STJ reafirma natureza originária da usucapião e a prevalência da função social da propriedade na interpretação do artigo 185 do CTN

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.130.801, firmou entendimento de que não há fraude à execução fiscal quando o imóvel penhorado é objeto de usucapião. A decisão, proferida pela 1ª Turma sob relatoria do ministro Paulo Sérgio Domingues, destacou que a aquisição originária da propriedade não se confunde com alienação ou oneração de bens, situações previstas no artigo 185 do Código Tributário Nacional como caracterizadoras de fraude.

O caso envolveu penhora realizada pelo Inmetro sobre imóvel que, posteriormente, foi objeto de ação de usucapião. A discussão girava em torno da possibilidade de considerar a aquisição por usucapião como fraude à execução fiscal, já que a dívida tributária estava inscrita em dívida ativa antes da sentença de usucapião. O STJ, entretanto, afastou essa interpretação, ressaltando que a usucapião não decorre de negócio jurídico, mas sim da posse prolongada e qualificada, que confere ao possuidor o direito de propriedade independentemente da vontade do antigo titular.

Segundo o relator, a presunção de fraude prevista no artigo 185 do CTN exige alienação ou oneração voluntária de bens, o que não ocorre na usucapião. Trata-se de aquisição originária, que rompe com vínculos anteriores e extingue eventuais gravames, inclusive penhoras. O registro da sentença na matrícula do imóvel, frisou o ministro, não cria o direito, mas apenas confere publicidade e permite ao novo proprietário exercer plenamente sua titularidade.

Com isso, o STJ determinou a desconstituição da penhora, reconhecendo que o imóvel adquirido por usucapião não pode ser atingido por dívidas do antigo proprietário. A decisão reforça a segurança jurídica dos possuidores que obtêm a propriedade por meio da usucapião, garantindo que não sejam prejudicados por obrigações fiscais alheias.

Do ponto de vista prático, o entendimento tem impacto relevante tanto para credores públicos quanto para particulares. Para a Fazenda, significa que não basta a inscrição em dívida ativa para atingir bens que venham a ser adquiridos por usucapião; é necessário distinguir entre transmissões derivadas e originárias da propriedade. Para os possuidores, a decisão assegura que a aquisição por usucapião é plena e livre de ônus, fortalecendo a função social da propriedade e a estabilidade das relações jurídicas.

Em síntese, o REsp nº 2.130.801 consolida a compreensão de que a usucapião, por sua natureza originária, não pode ser enquadrada como fraude à execução fiscal. O STJ reafirma, assim, a importância de distinguir os modos de aquisição da propriedade e de preservar a segurança jurídica dos adquirentes, harmonizando o direito tributário com os princípios constitucionais que regem a propriedade e sua função social.

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ARTIGO: Alienação a non domino e a imprescritibilidade dos atos nulos no patrimônio público

 

Dra Debora de  Castro da Rocha

O Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1) firmou entendimento de que a alienação a non domino de bens públicos é absolutamente nula e, por consequência, imprescritível. Essa decisão decorre de ação popular ajuizada em Porto Velho, na qual se questionava a validade de carta de aforamento e registros imobiliários expedidos pelo município sobre terras pertencentes à União. Em primeira instância, o processo havia sido extinto sob o argumento de prescrição quinquenal, prevista na Lei da Ação Popular. Contudo, em grau recursal, o TRF-1 reconheceu que atos nulos não se convalidam com o tempo, afastando a incidência de prazos prescricionais.

A alienação a non domino caracteriza-se pela transferência de propriedade realizada por quem não detém legitimidade ou domínio sobre o bem. No caso concreto, o município não possuía competência para dispor de terras da União, o que torna o ato administrativo inexistente do ponto de vista jurídico. A Constituição Federal, em seu artigo 183, §3º, estabelece que imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião, consagrando sua inalienabilidade e reforçando a ideia de imprescritibilidade. Assim, qualquer tentativa de alienação irregular de bens públicos viola diretamente o princípio da legalidade e da indisponibilidade do patrimônio estatal.

O acórdão do TRF-1 destaca que a proteção ao patrimônio público exige análise de mérito, não podendo ser afastada por prescrição. A decisão fortalece instrumentos de controle social, como a ação popular, e garante que atos lesivos ao erário possam ser questionados a qualquer tempo. Do ponto de vista prático, isso significa que registros imobiliários derivados de alienações irregulares podem ser anulados mesmo após décadas, assegurando a prevalência do interesse público sobre interesses particulares.

Embora a decisão esteja em consonância com a doutrina majoritária, que distingue atos anuláveis (sujeitos a prazo) de atos nulos (imprescritíveis), há debates sobre os limites dessa imprescritibilidade, sobretudo em situações que envolvem terceiros de boa-fé. O desafio reside em equilibrar a proteção do patrimônio público com a segurança das relações jurídicas privadas. Ainda assim, o precedente reafirma que o tempo não legitima ilegalidades e que a indisponibilidade dos bens públicos é um princípio fundamental do ordenamento jurídico brasileiro.

Em síntese, o TRF-1 consolidou entendimento de que alienações a non domino de bens públicos são imprescritíveis, reforçando a tutela constitucional do patrimônio estatal e reafirmando que atos administrativos praticados sem competência ou sobre bens inalienáveis não produzem efeitos jurídicos válidos.

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ARTIGO: Área de risco não pode ser tributada: sentença reforça princípio da capacidade contributiva

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Processo nº 1001335-28.2023.8.26.0197, julgado pela 2ª Vara de Francisco Morato (SP), trouxe uma importante decisão sobre a cobrança do IPTU em imóveis localizados em áreas de risco. Na decisão, o Magistrado afastou a exigência do tributo ao reconhecer que, para ser legítima, a tributação deve recair sobre bens que possuam valor econômico e possibilidade de exploração. No caso concreto, o imóvel da autora foi classificado pela Defesa Civil como área de risco R4 – Muito Alto, o que inviabiliza qualquer construção ou utilização econômica.

A ação foi ajuizada pela proprietária, que alegou que o imóvel herdado de sua mãe não poderia ser objeto de cobrança de IPTU, justamente por estar em área de risco iminente de desastre.

A prefeitura, por sua vez, contestou afirmando que o bem não estava registrado em nome da autora, mas em nome da falecida mãe, e sustentou que as limitações administrativas não afastariam o fato gerador do imposto, já que não havia lei municipal prevendo isenção.

Contudo, o magistrado destacou que, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, a transmissão da posse aos herdeiros ocorre imediatamente com o falecimento, e que o próprio município reconheceu a autora como proprietária ao firmar Termo de Confissão de Dívida e Parcelamento de Débitos.

Na fundamentação, o juiz ressaltou que o artigo 32 do Código Tributário Nacional define como fato gerador do IPTU a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano. Entretanto, conforme o artigo 145, §1º, da Constituição Federal, a tributação deve observar a capacidade contributiva, que só existe quando há possibilidade de exploração econômica do bem.

Diante da classificação técnica da Defesa Civil, ficou evidente que o imóvel não possui utilidade econômica, o que descaracteriza o fato gerador do imposto. O magistrado frisou que não se trata de hipótese de isenção, que dependeria de lei específica, mas sim de não incidência tributária por ausência de materialidade.

Com esse entendimento, foram anulados os lançamentos e as Certidões de Dívida Ativa em nome da autora, além de ser determinada a repetição do indébito, garantindo a devolução dos valores de IPTU já pagos.

A decisão reforça a tese de que a cobrança do imposto só é legítima quando o imóvel revela valor econômico e possibilidade de uso, afastando a tributação em casos de esvaziamento da utilidade da propriedade.

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ARTIGO: Fraude à execução em alienação de imóvel após inscrição em dívida ativa: REsp 2.173.311/STJ

Drª Debora de Castro da Rocha

No julgamento do Recurso Especial nº 2.173.311, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a alienação de imóvel realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa configura fraude à execução, ainda que o CPF do vendedor seja incluído na certidão de dívida ativa apenas anos depois da transação.

A decisão, relatada pela ministra Maria Thereza de Assis Moura, reforçou que, desde a edição da Lei Complementar nº 118/2005, a presunção de fraude é absoluta, não sendo necessária a comprovação de má-fé do adquirente.

O caso envolveu a venda de um imóvel pertencente a empresário individual vinculado a microempresa executada pela Fazenda Nacional. Na época da negociação, a execução fiscal indicava apenas o CNPJ da empresa, sem referência ao CPF do vendedor. 

Seis anos mais tarde, a Fazenda incluiu o CPF do empresário na CDA e passou a questionar a alienação, sustentando que a venda havia ocorrido após a inscrição do débito tributário em dívida ativa, hipótese em que incide a presunção de fraude prevista no artigo 185 do CTN.

A compradora alegou ter agido de boa-fé, afirmando que obteve todas as certidões negativas necessárias antes da aquisição e que não havia qualquer restrição registrada na matrícula do imóvel. Defendeu, ainda, que a ausência do CPF do vendedor na execução fiscal impedia que terceiros tivessem conhecimento da dívida tributária vinculada ao patrimônio pessoal. 

A Fazenda Nacional, por sua vez, argumentou que, por se tratar de empresário individual, não há separação patrimonial entre pessoa física e microempresa, de modo que o patrimônio pessoal já respondia pela dívida.

Ao analisar o caso, a ministra relatora Maria Thereza de Assis Moura enfatizou que a alienação do imóvel ocorreu em momento posterior à inscrição do crédito tributário em dívida ativa, circunstância que, à luz da Lei Complementar nº 118/2005, atrai a incidência da presunção absoluta de fraude à execução prevista no artigo 185 do CTN. 

Essa alteração legislativa foi decisiva, pois modificou o regime anterior, em que se exigia a comprovação da má-fé do adquirente para caracterizar a fraude. A partir da vigência da LC 118/05, basta a constatação objetiva de que a alienação se deu após a inscrição do débito tributário para que se configure a fraude, independentemente da intenção ou da diligência do comprador.

A relatora destacou que essa presunção absoluta tem como finalidade proteger o crédito público e assegurar a efetividade da execução fiscal, evitando que o devedor, por meio da alienação de bens, frustre a satisfação da dívida tributária.

Nesse sentido, a boa-fé do adquirente, ainda que demonstrada por certidões negativas ou pela ausência de restrições na matrícula do imóvel, não é suficiente para afastar a presunção legal. O critério adotado pelo legislador é objetivo e visa impedir que a Fazenda Nacional seja prejudicada pela dilapidação patrimonial do devedor após a constituição definitiva do crédito tributário.

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ARTIGO: A purga da mora e o devedor contumaz: análise da decisão do STJ

Drª Debora de Castro da Rocha 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime da 3ª Turma, no Recurso Especial nº 1.624.005/DF, reafirmou a importância da boa-fé objetiva e da função social dos contratos ao manter a ordem de despejo de um inquilino que reiteradamente atrasava o pagamento dos aluguéis, quitando-os apenas após o ajuizamento de ações. O caso evidencia os limites da chamada purga da mora e a caracterização do devedor contumaz.

A legislação locatícia prevê a possibilidade de o locatário evitar a rescisão contratual mediante o pagamento das parcelas em atraso, acrescidas de encargos, antes da sentença de despejo. Esse instituto, conhecido como purga da mora, busca preservar a continuidade da relação locatícia e evitar a perda da moradia ou do espaço comercial por inadimplementos pontuais.

Contudo, a utilização reiterada desse mecanismo pode configurar abuso de direito, especialmente quando o locatário se vale dele como estratégia para postergar indefinidamente o cumprimento regular das obrigações contratuais.

No julgamento relatado pela ministra Nancy Andrighi, verificou-se que o inquilino adotava comportamento sistemático: acumulava débitos, quitava-os apenas para evitar a rescisão, e voltava a inadimplir em seguida. Esse padrão levou o tribunal a reconhecer que não se tratava de inadimplementos isolados, mas de uma conduta habitual de descumprimento contratual.

A relatora destacou que o pagamento pontual das dívidas não afastava o histórico de inadimplência, sendo legítima a manutenção da ordem de despejo.

A figura do devedor contumaz emerge quando o inadimplemento deixa de ser eventual e passa a ser reiterado, revelando má-fé e desrespeito às obrigações assumidas. Nesse contexto, a purga da mora não pode servir como escudo permanente contra as consequências jurídicas da inadimplência.

O STJ, ao reconhecer a habitualidade do descumprimento, reforçou que a proteção legal ao locatário não pode ser utilizada de forma abusiva, sob pena de comprometer a segurança jurídica e a função social do contrato de locação.

O julgamento reafirma que o direito não pode servir de instrumento para práticas abusivas. A purga da mora é um mecanismo legítimo, mas sua utilização reiterada e estratégica configura desvirtuamento da finalidade legal. O reconhecimento do devedor contumaz pelo STJ fortalece a proteção ao equilíbrio contratual e à boa-fé, pilares essenciais das relações locatícias.

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ARTIGO: O Projeto de Lei nº 462/2011 e o Aluguel Consignado

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Projeto de Lei nº 462/2011, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, propõe a criação do chamado aluguel consignado. Trata-se de uma inovação no mercado de locações urbanas, ao permitir que o pagamento do aluguel seja descontado diretamente da folha de pagamento do trabalhador, servidor público ou beneficiário do INSS. A medida busca substituir garantias tradicionais, como fiador ou caução, por um mecanismo de desconto automático.

A proposta estabelece que trabalhadores da iniciativa privada, servidores públicos e aposentados ou pensionistas do INSS poderão autorizar o desconto direto do valor do aluguel em sua folha de pagamento, substituindo garantias tradicionais como fiador ou caução. O texto prevê que até 30% do salário ou benefício previdenciário poderá ser comprometido com o pagamento do aluguel, criando um limite objetivo para evitar o comprometimento excessivo da renda mensal.

Além disso, em situações de demissão, o projeto autoriza que até 40% das verbas rescisórias sejam destinadas ao pagamento do aluguel, funcionando como uma forma de assegurar a quitação das obrigações contratuais mesmo diante da ruptura do vínculo empregatício. Essa abrangência, que alcança diferentes categorias de trabalhadores e beneficiários, busca ampliar o acesso à locação formal, reduzir a inadimplência e oferecer maior segurança jurídica tanto para locadores quanto para locatários, ao mesmo tempo em que estabelece parâmetros claros de proteção ao rendimento do indivíduo.

O Projeto de Lei nº 462/2011, ao instituir o aluguel consignado, encontra respaldo em diversos fundamentos jurídicos de ordem constitucional e legal. Em primeiro lugar, a proposta dialoga com o princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal. Ao facilitar o acesso à moradia formal por meio da substituição de garantias tradicionais por um mecanismo de desconto direto em folha, o projeto promove a utilização socialmente adequada dos imóveis, contribuindo para que cumpram sua finalidade de atender às necessidades habitacionais da população. 

O texto legislativo se justifica pelo direito à moradia, consagrado no artigo 6º da Constituição como direito social fundamental. A medida busca reduzir barreiras de entrada no mercado de locação, ampliando o acesso a uma habitação digna e formalizada, especialmente para aqueles que não dispõem de fiador ou recursos para caução. Trata-se, portanto, de um instrumento que busca favorecer a concretização de um direito essencial, reforçando a proteção constitucional ao indivíduo. 

Por fim, o projeto também se fundamenta no princípio da proteção do salário, previsto no artigo 7º, inciso X, da Constituição Federal, que garante ao trabalhador a intangibilidade de sua remuneração contra descontos indevidos. Embora o salário seja protegido, a proposta estabelece limites percentuais claros — até 30% da renda mensal e até 40% das verbas rescisórias em caso de demissão —, de modo a evitar o comprometimento excessivo da renda e assegurar que o desconto ocorra dentro de parâmetros razoáveis e juridicamente aceitáveis. 

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ARTIGO: Penhora de Imóvel por Dívida Condominial sem Registro em Nome do Devedor

 

Drª Debora de Castro da Rocha

Em recente decisão, no Processo 5099963-37.2025.8.09.0051, a 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás reconheceu a possibilidade de penhora de imóvel por dívida de condomínio mesmo quando o bem não está formalmente registrado em nome do devedor, consolidando a natureza propter rem da obrigação condominial.

O processo teve origem em execução proposta por um condomínio de Goiânia, que buscava a satisfação de débitos condominiais. O juízo de primeiro grau havia afastado a possibilidade de penhora por ausência de registro formal da propriedade em nome do executado. Contudo, em sede recursal, a defesa sustentou que havia posse do imóvel e ciência do condomínio sobre as negociações, o que tornaria desnecessária a exigência de registro.

O relator, juiz Luís Flávio Cunha Navarro, ao aplicar o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou a compreensão de que a dívida condominial possui natureza propter rem, isto é, está vinculada diretamente ao imóvel e não à pessoa do devedor. Essa característica significa que a obrigação nasce da própria relação jurídica entre o bem e o condomínio, de modo que quem exerce a posse ou detém a propriedade, ainda que não formalmente registrada, responde pelas obrigações condominiais. 

A obrigação propter rem decorre da titularidade ou da posse do imóvel, sendo indissociável da unidade autônoma que compõe o condomínio. Em outras palavras, não importa quem figure como proprietário no registro imobiliário: o dever de contribuir para as despesas comuns acompanha o bem e se transfere automaticamente a quem dele usufrui. Essa vinculação reforça a ideia de que o condomínio não pode ser prejudicado por questões formais de registro, já que a manutenção das áreas comuns e a preservação da coletividade dependem da participação financeira de todos os possuidores. 

No caso concreto, a decisão evidencia que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não se limita ao proprietário formalmente inscrito no cartório, mas alcança também o possuidor ou adquirente que, de fato, exerce os poderes inerentes à propriedade. Assim, a penhora do imóvel por dívida condominial é plenamente possível, mesmo sem a titularidade formal, pois a obrigação acompanha o bem e garante a efetividade da cobrança em favor da coletividade condominial.

Com base nesse entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça e aplicado pela 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás, a penhora pode alcançar o imóvel mesmo que ele não esteja formalmente registrado em nome do devedor. Isso ocorre porque a obrigação condominial acompanha o bem, independentemente da titularidade formal, e se transfere a quem exerce a posse ou detém a propriedade de fato. Dessa forma, o possuidor ou adquirente informal não pode se eximir do cumprimento da obrigação, já que usufrui das vantagens e responsabilidades inerentes ao imóvel. O condomínio, por sua vez, mantém plena legitimidade para exigir o pagamento das cotas condominiais e, em caso de inadimplência, promover a execução e a penhora do bem, assegurando a preservação da coletividade e a manutenção das despesas comuns.

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ARTIGO: Câmara aprova projeto que reconhece chácaras de até 2.000 m² como propriedades rurais e abre caminho para crédito e incentivos fiscais

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Projeto de Lei nº 918/2025, recentemente aprovado pela Câmara dos Deputados, representa um marco relevante para o direito agrário e para a política pública de incentivo à agricultura familiar. A proposta estabelece que chácaras com área de até 2.000 m², desde que destinadas à produção agropecuária, sejam reconhecidas juridicamente como propriedades rurais. Essa alteração legislativa corrige uma lacuna histórica, pois até então pequenos produtores que exploravam áreas reduzidas não eram enquadrados como rurais e, por consequência, ficavam excluídos de benefícios e programas governamentais voltados ao setor.

Do ponto de vista técnico, o enquadramento dessas áreas como propriedades rurais traz implicações diretas na aplicação de normas constitucionais e infraconstitucionais. A Constituição Federal, em seu artigo 187, prevê a política agrícola e o planejamento da atividade rural como instrumentos de promoção da justiça social e do desenvolvimento econômico. Ao reconhecer as chácaras como imóveis rurais, o legislador amplia o alcance dessas políticas, permitindo que pequenos produtores tenham acesso a crédito rural, assistência técnica, extensão rural e incentivos fiscais. Além disso, o Código Civil, ao tratar da função social da propriedade (art. 1.228, §1º), reforça que o uso produtivo da terra deve ser protegido e incentivado, mesmo em áreas de menor extensão.

A medida também dialoga com o Marco Legal da Agricultura Familiar (Lei nº 11.326/2006), que já reconhece a importância das pequenas unidades produtivas para a segurança alimentar e para a economia local. Com a aprovação do PL 918/2025, há uma harmonização normativa que fortalece a inclusão desses produtores em programas oficiais, como o Pronaf (Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar), ampliando o acesso a linhas de crédito com juros reduzidos e condições diferenciadas.

Do ponto de vista econômico e social, a mudança legislativa pode gerar impactos positivos significativos. A formalização das chácaras como propriedades rurais garante segurança jurídica aos produtores, facilita o acesso a políticas públicas e estimula a produção sustentável em áreas periurbanas e rurais. Isso contribui para a diversificação da produção agrícola, para o fortalecimento das cadeias produtivas locais e para a geração de renda familiar. Além disso, o reconhecimento jurídico dessas áreas valoriza o papel da agricultura familiar na promoção da segurança alimentar e na preservação ambiental.

No entanto, é importante destacar que o projeto ainda precisa ser analisado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), posteriormente pelo Senado Federal e, por fim, sancionado pelo Presidente da República. Após a sanção, caberá ao Poder Executivo regulamentar os critérios técnicos para enquadramento das chácaras, definindo parâmetros de comprovação da atividade agropecuária e mecanismos de fiscalização.

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