ARTIGO: Airbnb em condomínios: limites e possibilidades segundo o STJ

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou recentemente uma questão que vem ganhando relevância no meio condominial acerca da possibilidade de utilização de imóveis residenciais em condomínios para hospedagens de curta duração, por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

No julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055/MG, a 2ª Seção, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que essa prática pode ser restringida pelo condomínio quando a convenção condominial estabelecer a destinação exclusivamente residencial do empreendimento.

A decisão, tomada em maio de 2026, consolidou o entendimento de que a oferta de hospedagem temporária não é automaticamente proibida, mas depende da compatibilidade com as normas internas e da aprovação dos condôminos, reforçando a autonomia da coletividade na gestão da vida condominial.

O ponto central do julgamento foi a constatação de que o direito de propriedade não é absoluto. Embora o proprietário tenha liberdade para usar e fruir de seu imóvel, essa liberdade encontra limites na função social da propriedade e nas normas que regulam a vida em comunidade.

Assim, não é permitido ao condômino contrariar a convenção condominial, que funciona como a “constituição” do condomínio, definindo regras de convivência e a destinação das unidades. O condomínio, por sua vez, possui legitimidade para impor restrições que assegurem a finalidade residencial e a tranquilidade coletiva, protegendo o sossego, a segurança e o bem-estar dos moradores.

A decisão do STJ também destacou que cada caso deve ser analisado de forma individualizada. É necessário observar a convenção condominial, o regulamento interno e as particularidades do imóvel. Em condomínios que permitem uso misto, com finalidade residencial e comercial, a prática de hospedagem temporária pode ser considerada compatível e admitida. Já nos empreendimentos que possuem destinação exclusivamente residencial, a restrição é válida e encontra respaldo jurídico, uma vez que o objetivo é preservar a finalidade do condomínio e assegurar o bem-estar coletivo.

Em síntese, o julgamento do REsp 2.121.055/MG estabelece que a locação de curta duração em condomínios residenciais não pode ser exercida de forma irrestrita, mas deve respeitar a função social da propriedade e a vontade coletiva expressa na convenção condominial. Isso quer dizer que o Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem não estão proibidos em condomínios, mas sua utilização depende da compatibilidade com a convenção e regulamento. O equilíbrio entre o direito individual e o coletivo é a chave para evitar conflitos e garantir a harmonia da vida em comunidade.

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ARTIGO: STJ reafirma natureza originária da usucapião e a prevalência da função social da propriedade na interpretação do artigo 185 do CTN

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.130.801, firmou entendimento de que não há fraude à execução fiscal quando o imóvel penhorado é objeto de usucapião. A decisão, proferida pela 1ª Turma sob relatoria do ministro Paulo Sérgio Domingues, destacou que a aquisição originária da propriedade não se confunde com alienação ou oneração de bens, situações previstas no artigo 185 do Código Tributário Nacional como caracterizadoras de fraude.

O caso envolveu penhora realizada pelo Inmetro sobre imóvel que, posteriormente, foi objeto de ação de usucapião. A discussão girava em torno da possibilidade de considerar a aquisição por usucapião como fraude à execução fiscal, já que a dívida tributária estava inscrita em dívida ativa antes da sentença de usucapião. O STJ, entretanto, afastou essa interpretação, ressaltando que a usucapião não decorre de negócio jurídico, mas sim da posse prolongada e qualificada, que confere ao possuidor o direito de propriedade independentemente da vontade do antigo titular.

Segundo o relator, a presunção de fraude prevista no artigo 185 do CTN exige alienação ou oneração voluntária de bens, o que não ocorre na usucapião. Trata-se de aquisição originária, que rompe com vínculos anteriores e extingue eventuais gravames, inclusive penhoras. O registro da sentença na matrícula do imóvel, frisou o ministro, não cria o direito, mas apenas confere publicidade e permite ao novo proprietário exercer plenamente sua titularidade.

Com isso, o STJ determinou a desconstituição da penhora, reconhecendo que o imóvel adquirido por usucapião não pode ser atingido por dívidas do antigo proprietário. A decisão reforça a segurança jurídica dos possuidores que obtêm a propriedade por meio da usucapião, garantindo que não sejam prejudicados por obrigações fiscais alheias.

Do ponto de vista prático, o entendimento tem impacto relevante tanto para credores públicos quanto para particulares. Para a Fazenda, significa que não basta a inscrição em dívida ativa para atingir bens que venham a ser adquiridos por usucapião; é necessário distinguir entre transmissões derivadas e originárias da propriedade. Para os possuidores, a decisão assegura que a aquisição por usucapião é plena e livre de ônus, fortalecendo a função social da propriedade e a estabilidade das relações jurídicas.

Em síntese, o REsp nº 2.130.801 consolida a compreensão de que a usucapião, por sua natureza originária, não pode ser enquadrada como fraude à execução fiscal. O STJ reafirma, assim, a importância de distinguir os modos de aquisição da propriedade e de preservar a segurança jurídica dos adquirentes, harmonizando o direito tributário com os princípios constitucionais que regem a propriedade e sua função social.

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ARTIGO: Alienação a non domino e a imprescritibilidade dos atos nulos no patrimônio público

 

Dra Debora de  Castro da Rocha

O Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1) firmou entendimento de que a alienação a non domino de bens públicos é absolutamente nula e, por consequência, imprescritível. Essa decisão decorre de ação popular ajuizada em Porto Velho, na qual se questionava a validade de carta de aforamento e registros imobiliários expedidos pelo município sobre terras pertencentes à União. Em primeira instância, o processo havia sido extinto sob o argumento de prescrição quinquenal, prevista na Lei da Ação Popular. Contudo, em grau recursal, o TRF-1 reconheceu que atos nulos não se convalidam com o tempo, afastando a incidência de prazos prescricionais.

A alienação a non domino caracteriza-se pela transferência de propriedade realizada por quem não detém legitimidade ou domínio sobre o bem. No caso concreto, o município não possuía competência para dispor de terras da União, o que torna o ato administrativo inexistente do ponto de vista jurídico. A Constituição Federal, em seu artigo 183, §3º, estabelece que imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião, consagrando sua inalienabilidade e reforçando a ideia de imprescritibilidade. Assim, qualquer tentativa de alienação irregular de bens públicos viola diretamente o princípio da legalidade e da indisponibilidade do patrimônio estatal.

O acórdão do TRF-1 destaca que a proteção ao patrimônio público exige análise de mérito, não podendo ser afastada por prescrição. A decisão fortalece instrumentos de controle social, como a ação popular, e garante que atos lesivos ao erário possam ser questionados a qualquer tempo. Do ponto de vista prático, isso significa que registros imobiliários derivados de alienações irregulares podem ser anulados mesmo após décadas, assegurando a prevalência do interesse público sobre interesses particulares.

Embora a decisão esteja em consonância com a doutrina majoritária, que distingue atos anuláveis (sujeitos a prazo) de atos nulos (imprescritíveis), há debates sobre os limites dessa imprescritibilidade, sobretudo em situações que envolvem terceiros de boa-fé. O desafio reside em equilibrar a proteção do patrimônio público com a segurança das relações jurídicas privadas. Ainda assim, o precedente reafirma que o tempo não legitima ilegalidades e que a indisponibilidade dos bens públicos é um princípio fundamental do ordenamento jurídico brasileiro.

Em síntese, o TRF-1 consolidou entendimento de que alienações a non domino de bens públicos são imprescritíveis, reforçando a tutela constitucional do patrimônio estatal e reafirmando que atos administrativos praticados sem competência ou sobre bens inalienáveis não produzem efeitos jurídicos válidos.

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ARTIGO: Área de risco não pode ser tributada: sentença reforça princípio da capacidade contributiva

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Processo nº 1001335-28.2023.8.26.0197, julgado pela 2ª Vara de Francisco Morato (SP), trouxe uma importante decisão sobre a cobrança do IPTU em imóveis localizados em áreas de risco. Na decisão, o Magistrado afastou a exigência do tributo ao reconhecer que, para ser legítima, a tributação deve recair sobre bens que possuam valor econômico e possibilidade de exploração. No caso concreto, o imóvel da autora foi classificado pela Defesa Civil como área de risco R4 – Muito Alto, o que inviabiliza qualquer construção ou utilização econômica.

A ação foi ajuizada pela proprietária, que alegou que o imóvel herdado de sua mãe não poderia ser objeto de cobrança de IPTU, justamente por estar em área de risco iminente de desastre.

A prefeitura, por sua vez, contestou afirmando que o bem não estava registrado em nome da autora, mas em nome da falecida mãe, e sustentou que as limitações administrativas não afastariam o fato gerador do imposto, já que não havia lei municipal prevendo isenção.

Contudo, o magistrado destacou que, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, a transmissão da posse aos herdeiros ocorre imediatamente com o falecimento, e que o próprio município reconheceu a autora como proprietária ao firmar Termo de Confissão de Dívida e Parcelamento de Débitos.

Na fundamentação, o juiz ressaltou que o artigo 32 do Código Tributário Nacional define como fato gerador do IPTU a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano. Entretanto, conforme o artigo 145, §1º, da Constituição Federal, a tributação deve observar a capacidade contributiva, que só existe quando há possibilidade de exploração econômica do bem.

Diante da classificação técnica da Defesa Civil, ficou evidente que o imóvel não possui utilidade econômica, o que descaracteriza o fato gerador do imposto. O magistrado frisou que não se trata de hipótese de isenção, que dependeria de lei específica, mas sim de não incidência tributária por ausência de materialidade.

Com esse entendimento, foram anulados os lançamentos e as Certidões de Dívida Ativa em nome da autora, além de ser determinada a repetição do indébito, garantindo a devolução dos valores de IPTU já pagos.

A decisão reforça a tese de que a cobrança do imposto só é legítima quando o imóvel revela valor econômico e possibilidade de uso, afastando a tributação em casos de esvaziamento da utilidade da propriedade.

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ARTIGO: Fraude à execução em alienação de imóvel após inscrição em dívida ativa: REsp 2.173.311/STJ

Drª Debora de Castro da Rocha

No julgamento do Recurso Especial nº 2.173.311, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a alienação de imóvel realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa configura fraude à execução, ainda que o CPF do vendedor seja incluído na certidão de dívida ativa apenas anos depois da transação.

A decisão, relatada pela ministra Maria Thereza de Assis Moura, reforçou que, desde a edição da Lei Complementar nº 118/2005, a presunção de fraude é absoluta, não sendo necessária a comprovação de má-fé do adquirente.

O caso envolveu a venda de um imóvel pertencente a empresário individual vinculado a microempresa executada pela Fazenda Nacional. Na época da negociação, a execução fiscal indicava apenas o CNPJ da empresa, sem referência ao CPF do vendedor. 

Seis anos mais tarde, a Fazenda incluiu o CPF do empresário na CDA e passou a questionar a alienação, sustentando que a venda havia ocorrido após a inscrição do débito tributário em dívida ativa, hipótese em que incide a presunção de fraude prevista no artigo 185 do CTN.

A compradora alegou ter agido de boa-fé, afirmando que obteve todas as certidões negativas necessárias antes da aquisição e que não havia qualquer restrição registrada na matrícula do imóvel. Defendeu, ainda, que a ausência do CPF do vendedor na execução fiscal impedia que terceiros tivessem conhecimento da dívida tributária vinculada ao patrimônio pessoal. 

A Fazenda Nacional, por sua vez, argumentou que, por se tratar de empresário individual, não há separação patrimonial entre pessoa física e microempresa, de modo que o patrimônio pessoal já respondia pela dívida.

Ao analisar o caso, a ministra relatora Maria Thereza de Assis Moura enfatizou que a alienação do imóvel ocorreu em momento posterior à inscrição do crédito tributário em dívida ativa, circunstância que, à luz da Lei Complementar nº 118/2005, atrai a incidência da presunção absoluta de fraude à execução prevista no artigo 185 do CTN. 

Essa alteração legislativa foi decisiva, pois modificou o regime anterior, em que se exigia a comprovação da má-fé do adquirente para caracterizar a fraude. A partir da vigência da LC 118/05, basta a constatação objetiva de que a alienação se deu após a inscrição do débito tributário para que se configure a fraude, independentemente da intenção ou da diligência do comprador.

A relatora destacou que essa presunção absoluta tem como finalidade proteger o crédito público e assegurar a efetividade da execução fiscal, evitando que o devedor, por meio da alienação de bens, frustre a satisfação da dívida tributária.

Nesse sentido, a boa-fé do adquirente, ainda que demonstrada por certidões negativas ou pela ausência de restrições na matrícula do imóvel, não é suficiente para afastar a presunção legal. O critério adotado pelo legislador é objetivo e visa impedir que a Fazenda Nacional seja prejudicada pela dilapidação patrimonial do devedor após a constituição definitiva do crédito tributário.

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ARTIGO: A purga da mora e o devedor contumaz: análise da decisão do STJ

Drª Debora de Castro da Rocha 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime da 3ª Turma, no Recurso Especial nº 1.624.005/DF, reafirmou a importância da boa-fé objetiva e da função social dos contratos ao manter a ordem de despejo de um inquilino que reiteradamente atrasava o pagamento dos aluguéis, quitando-os apenas após o ajuizamento de ações. O caso evidencia os limites da chamada purga da mora e a caracterização do devedor contumaz.

A legislação locatícia prevê a possibilidade de o locatário evitar a rescisão contratual mediante o pagamento das parcelas em atraso, acrescidas de encargos, antes da sentença de despejo. Esse instituto, conhecido como purga da mora, busca preservar a continuidade da relação locatícia e evitar a perda da moradia ou do espaço comercial por inadimplementos pontuais.

Contudo, a utilização reiterada desse mecanismo pode configurar abuso de direito, especialmente quando o locatário se vale dele como estratégia para postergar indefinidamente o cumprimento regular das obrigações contratuais.

No julgamento relatado pela ministra Nancy Andrighi, verificou-se que o inquilino adotava comportamento sistemático: acumulava débitos, quitava-os apenas para evitar a rescisão, e voltava a inadimplir em seguida. Esse padrão levou o tribunal a reconhecer que não se tratava de inadimplementos isolados, mas de uma conduta habitual de descumprimento contratual.

A relatora destacou que o pagamento pontual das dívidas não afastava o histórico de inadimplência, sendo legítima a manutenção da ordem de despejo.

A figura do devedor contumaz emerge quando o inadimplemento deixa de ser eventual e passa a ser reiterado, revelando má-fé e desrespeito às obrigações assumidas. Nesse contexto, a purga da mora não pode servir como escudo permanente contra as consequências jurídicas da inadimplência.

O STJ, ao reconhecer a habitualidade do descumprimento, reforçou que a proteção legal ao locatário não pode ser utilizada de forma abusiva, sob pena de comprometer a segurança jurídica e a função social do contrato de locação.

O julgamento reafirma que o direito não pode servir de instrumento para práticas abusivas. A purga da mora é um mecanismo legítimo, mas sua utilização reiterada e estratégica configura desvirtuamento da finalidade legal. O reconhecimento do devedor contumaz pelo STJ fortalece a proteção ao equilíbrio contratual e à boa-fé, pilares essenciais das relações locatícias.

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ARTIGO: O Projeto de Lei nº 462/2011 e o Aluguel Consignado

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Projeto de Lei nº 462/2011, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, propõe a criação do chamado aluguel consignado. Trata-se de uma inovação no mercado de locações urbanas, ao permitir que o pagamento do aluguel seja descontado diretamente da folha de pagamento do trabalhador, servidor público ou beneficiário do INSS. A medida busca substituir garantias tradicionais, como fiador ou caução, por um mecanismo de desconto automático.

A proposta estabelece que trabalhadores da iniciativa privada, servidores públicos e aposentados ou pensionistas do INSS poderão autorizar o desconto direto do valor do aluguel em sua folha de pagamento, substituindo garantias tradicionais como fiador ou caução. O texto prevê que até 30% do salário ou benefício previdenciário poderá ser comprometido com o pagamento do aluguel, criando um limite objetivo para evitar o comprometimento excessivo da renda mensal.

Além disso, em situações de demissão, o projeto autoriza que até 40% das verbas rescisórias sejam destinadas ao pagamento do aluguel, funcionando como uma forma de assegurar a quitação das obrigações contratuais mesmo diante da ruptura do vínculo empregatício. Essa abrangência, que alcança diferentes categorias de trabalhadores e beneficiários, busca ampliar o acesso à locação formal, reduzir a inadimplência e oferecer maior segurança jurídica tanto para locadores quanto para locatários, ao mesmo tempo em que estabelece parâmetros claros de proteção ao rendimento do indivíduo.

O Projeto de Lei nº 462/2011, ao instituir o aluguel consignado, encontra respaldo em diversos fundamentos jurídicos de ordem constitucional e legal. Em primeiro lugar, a proposta dialoga com o princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal. Ao facilitar o acesso à moradia formal por meio da substituição de garantias tradicionais por um mecanismo de desconto direto em folha, o projeto promove a utilização socialmente adequada dos imóveis, contribuindo para que cumpram sua finalidade de atender às necessidades habitacionais da população. 

O texto legislativo se justifica pelo direito à moradia, consagrado no artigo 6º da Constituição como direito social fundamental. A medida busca reduzir barreiras de entrada no mercado de locação, ampliando o acesso a uma habitação digna e formalizada, especialmente para aqueles que não dispõem de fiador ou recursos para caução. Trata-se, portanto, de um instrumento que busca favorecer a concretização de um direito essencial, reforçando a proteção constitucional ao indivíduo. 

Por fim, o projeto também se fundamenta no princípio da proteção do salário, previsto no artigo 7º, inciso X, da Constituição Federal, que garante ao trabalhador a intangibilidade de sua remuneração contra descontos indevidos. Embora o salário seja protegido, a proposta estabelece limites percentuais claros — até 30% da renda mensal e até 40% das verbas rescisórias em caso de demissão —, de modo a evitar o comprometimento excessivo da renda e assegurar que o desconto ocorra dentro de parâmetros razoáveis e juridicamente aceitáveis. 

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ARTIGO: Penhora de Imóvel por Dívida Condominial sem Registro em Nome do Devedor

 

Drª Debora de Castro da Rocha

Em recente decisão, no Processo 5099963-37.2025.8.09.0051, a 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás reconheceu a possibilidade de penhora de imóvel por dívida de condomínio mesmo quando o bem não está formalmente registrado em nome do devedor, consolidando a natureza propter rem da obrigação condominial.

O processo teve origem em execução proposta por um condomínio de Goiânia, que buscava a satisfação de débitos condominiais. O juízo de primeiro grau havia afastado a possibilidade de penhora por ausência de registro formal da propriedade em nome do executado. Contudo, em sede recursal, a defesa sustentou que havia posse do imóvel e ciência do condomínio sobre as negociações, o que tornaria desnecessária a exigência de registro.

O relator, juiz Luís Flávio Cunha Navarro, ao aplicar o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou a compreensão de que a dívida condominial possui natureza propter rem, isto é, está vinculada diretamente ao imóvel e não à pessoa do devedor. Essa característica significa que a obrigação nasce da própria relação jurídica entre o bem e o condomínio, de modo que quem exerce a posse ou detém a propriedade, ainda que não formalmente registrada, responde pelas obrigações condominiais. 

A obrigação propter rem decorre da titularidade ou da posse do imóvel, sendo indissociável da unidade autônoma que compõe o condomínio. Em outras palavras, não importa quem figure como proprietário no registro imobiliário: o dever de contribuir para as despesas comuns acompanha o bem e se transfere automaticamente a quem dele usufrui. Essa vinculação reforça a ideia de que o condomínio não pode ser prejudicado por questões formais de registro, já que a manutenção das áreas comuns e a preservação da coletividade dependem da participação financeira de todos os possuidores. 

No caso concreto, a decisão evidencia que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não se limita ao proprietário formalmente inscrito no cartório, mas alcança também o possuidor ou adquirente que, de fato, exerce os poderes inerentes à propriedade. Assim, a penhora do imóvel por dívida condominial é plenamente possível, mesmo sem a titularidade formal, pois a obrigação acompanha o bem e garante a efetividade da cobrança em favor da coletividade condominial.

Com base nesse entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça e aplicado pela 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás, a penhora pode alcançar o imóvel mesmo que ele não esteja formalmente registrado em nome do devedor. Isso ocorre porque a obrigação condominial acompanha o bem, independentemente da titularidade formal, e se transfere a quem exerce a posse ou detém a propriedade de fato. Dessa forma, o possuidor ou adquirente informal não pode se eximir do cumprimento da obrigação, já que usufrui das vantagens e responsabilidades inerentes ao imóvel. O condomínio, por sua vez, mantém plena legitimidade para exigir o pagamento das cotas condominiais e, em caso de inadimplência, promover a execução e a penhora do bem, assegurando a preservação da coletividade e a manutenção das despesas comuns.

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ARTIGO: Câmara aprova projeto que reconhece chácaras de até 2.000 m² como propriedades rurais e abre caminho para crédito e incentivos fiscais

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Projeto de Lei nº 918/2025, recentemente aprovado pela Câmara dos Deputados, representa um marco relevante para o direito agrário e para a política pública de incentivo à agricultura familiar. A proposta estabelece que chácaras com área de até 2.000 m², desde que destinadas à produção agropecuária, sejam reconhecidas juridicamente como propriedades rurais. Essa alteração legislativa corrige uma lacuna histórica, pois até então pequenos produtores que exploravam áreas reduzidas não eram enquadrados como rurais e, por consequência, ficavam excluídos de benefícios e programas governamentais voltados ao setor.

Do ponto de vista técnico, o enquadramento dessas áreas como propriedades rurais traz implicações diretas na aplicação de normas constitucionais e infraconstitucionais. A Constituição Federal, em seu artigo 187, prevê a política agrícola e o planejamento da atividade rural como instrumentos de promoção da justiça social e do desenvolvimento econômico. Ao reconhecer as chácaras como imóveis rurais, o legislador amplia o alcance dessas políticas, permitindo que pequenos produtores tenham acesso a crédito rural, assistência técnica, extensão rural e incentivos fiscais. Além disso, o Código Civil, ao tratar da função social da propriedade (art. 1.228, §1º), reforça que o uso produtivo da terra deve ser protegido e incentivado, mesmo em áreas de menor extensão.

A medida também dialoga com o Marco Legal da Agricultura Familiar (Lei nº 11.326/2006), que já reconhece a importância das pequenas unidades produtivas para a segurança alimentar e para a economia local. Com a aprovação do PL 918/2025, há uma harmonização normativa que fortalece a inclusão desses produtores em programas oficiais, como o Pronaf (Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar), ampliando o acesso a linhas de crédito com juros reduzidos e condições diferenciadas.

Do ponto de vista econômico e social, a mudança legislativa pode gerar impactos positivos significativos. A formalização das chácaras como propriedades rurais garante segurança jurídica aos produtores, facilita o acesso a políticas públicas e estimula a produção sustentável em áreas periurbanas e rurais. Isso contribui para a diversificação da produção agrícola, para o fortalecimento das cadeias produtivas locais e para a geração de renda familiar. Além disso, o reconhecimento jurídico dessas áreas valoriza o papel da agricultura familiar na promoção da segurança alimentar e na preservação ambiental.

No entanto, é importante destacar que o projeto ainda precisa ser analisado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), posteriormente pelo Senado Federal e, por fim, sancionado pelo Presidente da República. Após a sanção, caberá ao Poder Executivo regulamentar os critérios técnicos para enquadramento das chácaras, definindo parâmetros de comprovação da atividade agropecuária e mecanismos de fiscalização.

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ARTIGO: A Prevalência da Destinação Rural sobre o Critério Topográfico na Tributação de Imóveis Urbanos

 

Drª Debora de Castro da Rocha

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no AREsp nº 2.613.605/SP, reafirma uma importante diretriz jurisprudencial acerca da tributação de imóveis localizados em área urbana, mas destinados a atividades rurais. O caso envolveu o Município de São José do Vale do Rio Preto, que buscava manter a cobrança de IPTU sobre propriedade situada em perímetro urbano, embora comprovadamente utilizada para fins agrícolas.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia reconhecido a atividade agrícola desenvolvida por comodatários rurais na propriedade, anulando os lançamentos de IPTU referentes aos exercícios de 2018 a 2021. O Município interpôs recurso especial, alegando a incidência do imposto municipal em razão da localização do imóvel em área urbana.

O Ministro Paulo Sérgio Domingues, ao negar seguimento ao recurso, reafirmou a tese fixada no REsp 1.112.646/SP, julgado sob o rito dos repetitivos. Segundo esse precedente, a destinação econômica do imóvel prevalece sobre o critério meramente topográfico previsto no art. 32 do Código Tributário Nacional (CTN).

Tal entendimento encontra respaldo no art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966, dispositivo que desempenha papel fundamental na delimitação da competência tributária entre União e Municípios. O referido artigo estabelece que, mesmo quando o imóvel esteja localizado em área considerada urbana para fins de aplicação do art. 32 do CTN, a incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) prevalecerá sempre que houver comprovação de sua utilização em atividades de exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial.

A norma, portanto, consagra o critério da destinação econômica da propriedade como elemento determinante para a definição do tributo aplicável, afastando a mera análise topográfica ou geográfica. Essa diretriz evita situações de bitributação e assegura coerência ao sistema tributário, pois reconhece que a função social e produtiva da terra deve prevalecer sobre a simples inserção do imóvel em perímetro urbano definido por lei municipal.

Além disso, o art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966 harmoniza-se com princípios constitucionais, como o da capacidade contributiva e o da função social da propriedade, ao vincular a tributação à realidade fática da exploração econômica. Assim, o imóvel urbano que se destina à produção rural não pode ser onerado pelo IPTU, tributo vocacionado a incidir sobre propriedades com finalidade urbana, mas sim pelo ITR, que guarda pertinência com a atividade agrária.

Além disso, o STJ destacou que o reexame das provas produzidas nos autos, pretendido pelo Município, encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda a reapreciação do conjunto fático-probatório em sede de recurso especial.

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ARTIGO: O Penhor Legal em Contratos de Locação Garantidos por Fiança: Análise do REsp 2.233.511

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 2.233.511, enfrentou uma questão relevante no âmbito do direito locatício: a possibilidade de o locador exercer o penhor legal mesmo quando o contrato de locação já está garantido por fiança. A decisão trouxe importantes reflexos para a interpretação da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e para a sistemática das garantias nos contratos de locação.

A Lei do Inquilinato estabelece, em seu artigo 37, que nos contratos de locação só é possível a estipulação de uma única garantia. Essa regra visa evitar o excesso de ônus ao locatário e assegurar equilíbrio contratual. As garantias contratuais mais comuns são a fiança, o seguro de fiança locatícia e a caução.

Por outro lado, o penhor legal é uma garantia prevista no Código Civil (artigos 1.467 e seguintes), que independe da vontade das partes. Trata-se de um direito conferido ao credor de reter bens do devedor, em determinadas hipóteses, para assegurar o cumprimento da obrigação.

A discussão girava em torno da seguinte questão: se o contrato de locação já possui uma garantia contratual (fiança), seria possível ao locador, diante do inadimplemento, valer-se também do penhor legal? A interpretação literal da Lei do Inquilinato poderia levar à conclusão de que haveria uma vedação, já que se estaria diante de duas garantias.

O STJ decidiu que a vedação prevista na Lei do Inquilinato refere-se apenas às garantias contratuais, aquelas que dependem da vontade das partes e são estipuladas no contrato. O penhor legal, por sua vez, é uma garantia legal, que decorre diretamente da lei e não pode ser afastada pela vontade dos contratantes.

Assim, mesmo havendo fiança, o locador pode exercer o penhor legal em caso de inadimplemento do locatário. A Corte destacou que não há incompatibilidade entre a fiança e o penhor legal, já que este último não é fruto de convenção, mas sim de imposição normativa.

A decisão reforça a distinção entre garantias contratuais e legais, evitando interpretações que possam restringir direitos conferidos pela lei ao credor. Além disso, fortalece a posição do locador diante do inadimplemento, ampliando os meios de satisfação do crédito.

Do ponto de vista prático, o entendimento do STJ confere maior segurança jurídica ao locador, que poderá valer-se do penhor legal sem que isso implique violação à regra da unicidade de garantia prevista na Lei do Inquilinato.

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Foto: Ize Cavalheiro. 

ARTIGO: Caixa Econômica Federal é condenada por atraso na entrega de imóvel do Minha Casa Minha Vida

 

Drª Debora de Castro da Rocha 

O atraso na entrega de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida – Entidades levou a 2ª Turma do TRF-3 a manter a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais. Mais do que uma decisão pontual, o caso revela os fundamentos jurídicos que sustentam a responsabilização da instituição financeira.

A decisão da 2ª Turma do TRF-3 que manteve a condenação da Caixa Econômica Federal pelo atraso na entrega de imóvel do programa Minha Casa Minha Vida – Entidades está fundamentada em diversos dispositivos legais e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Em primeiro lugar, há a responsabilidade contratual prevista no Código Civil: o art. 389 estabelece que o inadimplemento gera obrigação de reparar perdas e danos, enquanto os arts. 402 e 403 tratam dos lucros cessantes, ou seja, aquilo que o credor razoavelmente deixou de ganhar em razão do descumprimento. No caso, o atraso de três anos na entrega do imóvel configurou inadimplemento grave, impondo a indenização.

O tribunal aplicou também o entendimento do STJ no Tema 996, segundo o qual o prejuízo do comprador em situações de atraso é presumido, dispensando prova específica. Isso significa que basta a comprovação do descumprimento contratual para que surja o dever de indenizar, sendo irrelevante demonstrar concretamente os danos sofridos. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel foi fixado como parâmetro para os lucros cessantes, em consonância com a jurisprudência que admite entre 0,5% e 1% como equivalente ao aluguel de imóvel semelhante.

Além dos prejuízos patrimoniais, o tribunal reconheceu a ocorrência de danos morais. O direito à moradia é protegido constitucionalmente pelo art. 6º da Constituição, e o atraso excessivo ultrapassa meros aborrecimentos, atingindo diretamente a dignidade do comprador. O Código Civil, nos arts. 186 e 927, prevê que aquele que causa dano, ainda que moral, deve indenizar. Assim, o valor de R$ 5 mil foi considerado adequado e proporcional diante da conduta da instituição financeira.

Outro ponto relevante foi a discussão sobre a legitimidade passiva da Caixa. A instituição alegou não ser responsável pela ação, mas o TRF-3 rejeitou o argumento, reconhecendo que, como agente operador do programa e gestora dos contratos, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos, conforme o Código de Defesa do Consumidor. O CDC, em seus arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, e o art. 14 prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor por falhas na prestação de serviços.

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ARTIGO: Recibo de compra e venda como justo título na usucapião urbana

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento relevante para o direito civil e imobiliário: o recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título, sendo documento apto a instruir pedido de usucapião urbana. A decisão foi unânime e acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 2.215.421.

O artigo 1.242 do Código Civil estabelece que, em algumas modalidades de usucapião, é indispensável a comprovação de um justo título, entendido como um documento que confere aparência de legitimidade à posse exercida. Esse requisito não apenas reforça a boa-fé do possuidor, mas também demonstra que houve uma tentativa válida de aquisição da propriedade, ainda que não tenha se concretizado de forma plena no registro imobiliário.

Tradicionalmente, a doutrina e a jurisprudência consideravam como justo título apenas documentos formais, como escrituras públicas de compra e venda ou contratos particulares com força de escritura. Esses instrumentos, por sua natureza solene e pela possibilidade de registro, eram vistos como os principais meios de conferir segurança jurídica à posse. No entanto, a realidade social brasileira mostra que grande parte das transações imobiliárias ocorre de maneira informal, especialmente em áreas urbanas periféricas, onde o acesso a cartórios e a regularização fundiária é limitado.

Nesse contexto, a decisão do STJ representa uma ampliação interpretativa do conceito de justo título. Ao reconhecer que o recibo de compra e venda pode desempenhar essa função, o tribunal aproxima o direito da prática cotidiana, permitindo que documentos simples, mas que evidenciam a intenção de adquirir o imóvel, sejam considerados suficientes para instruir pedidos de usucapião. Essa interpretação valoriza a boa-fé do adquirente e a função social da propriedade, ao possibilitar que pessoas que compraram imóveis de forma informal tenham acesso à regularização jurídica.

É importante destacar que o recibo, embora aceito como justo título, não elimina a necessidade de comprovação dos demais requisitos da usucapião, como a posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo legal. Assim, o documento funciona como um elemento inicial de legitimidade, mas deve ser complementado pela prova da posse qualificada exigida pela legislação.

Com esse entendimento, o STJ reforça a ideia de que o direito deve dialogar com a realidade social, reconhecendo práticas comuns no mercado imobiliário e oferecendo instrumentos para que cidadãos possam transformar uma posse de fato em propriedade de direito. Trata-se de uma evolução interpretativa que fortalece a segurança jurídica e promove a inclusão social, especialmente em contextos urbanos onde a informalidade é predominante.

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ARTIGO: Decisão Judicial Reforça Proteção de Bens Particulares em Regime de Comunhão Parcial

 

Debora de Castro da Rocha

O juiz André Coutinho da Fonseca Fernandes Gomes, da 4ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária de Goiás, anulou a penhora de um imóvel rural pertencente a uma produtora goiana em execução movida pela Companhia Nacional de Abastecimento (Conab). A decisão, proferida no processo nº 1023659-55.2025.4.01.3500, reafirma a proteção jurídica de bens particulares em casos de casamento sob o regime de comunhão parcial de bens.

A fazenda, localizada em Nova Crixás (GO) e com mais de 1,4 mil hectares, havia sido recebida pela produtora em 1985 por meio de doação do pai, a título de adiantamento de legítima. O bem sempre esteve registrado exclusivamente em seu nome. Apesar disso, a Conab buscava que o imóvel respondesse por dívida contraída apenas pelo marido da proprietária.

O ponto central da decisão foi a aplicação do artigo 1.659 do Código Civil, que estabelece quais bens são excluídos da comunhão no regime parcial. Entre eles, estão aqueles recebidos por doação ou herança, ainda que durante o casamento. 

O magistrado destacou que: 

- O imóvel jamais integrou o patrimônio comum do casal, por se tratar de bem particular.

- A discussão não envolvia meação, mas sim a tentativa de responsabilizar patrimônio exclusivo da esposa por dívida contraída apenas pelo marido. 

- A alegação da Conab de que a obrigação teria beneficiado a entidade familiar não foi suficiente para afastar a natureza particular do bem. 

Essa interpretação reforça a distinção entre bens comuns e bens particulares no regime de comunhão parcial. Enquanto os bens adquiridos onerosamente durante o casamento se comunicam, os recebidos por doação ou herança permanecem sob titularidade exclusiva do cônjuge beneficiado. 

Além disso, a decisão reafirma a importância dos embargos de terceiro como instrumento de defesa patrimonial, permitindo que terceiros — ou mesmo cônjuges — protejam bens indevidamente atingidos por execuções.

Com a sentença, foram julgados procedentes os embargos de terceiro, determinando o cancelamento definitivo da penhora. O resultado garante à produtora a preservação de seu patrimônio exclusivo e delimita os efeitos da comunhão parcial de bens, evitando que credores alcancem bens que não pertencem ao devedor.

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ARTIGO: Decisão do CNJ: Cartórios não podem exigir CND para registro de imóveis

 

Drª. Debora de Castro da Rocha

O Conselho Nacional de Justiça decidiu que os cartórios de registro de imóveis não podem exigir a apresentação de Certidão Negativa de Débitos (CND) como condição para efetivar o registro da transferência de propriedade. Essa prática foi considerada uma sanção política, ou seja, um meio indireto e coercitivo de cobrança de tributos, vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro.

A decisão se fundamenta em diversos dispositivos constitucionais e legais. O princípio da legalidade, previsto no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal, estabelece que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. Como não há previsão legal que condicione o registro imobiliário à apresentação de CND, a exigência feita por cartórios viola diretamente esse princípio. Além disso, o direito de propriedade, garantido pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição, assegura ao cidadão a plena fruição de seus bens, e restrições administrativas sem respaldo legal configuram afronta a esse direito fundamental.

O Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento de que é inconstitucional a utilização de meios indiretos de cobrança de tributos que restrinjam direitos fundamentais ou atividades econômicas. Esse entendimento está expresso em súmulas como a 70, que veda a interdição de estabelecimento como forma de cobrança; a 323, que proíbe a apreensão de mercadorias para compelir o pagamento de tributos; e a 547, que impede a autoridade administrativa de proibir o contribuinte em débito de exercer suas atividades. A exigência de CND para registro imobiliário se enquadra nessa lógica, pois condiciona o exercício do direito de propriedade ao pagamento de tributos, sem previsão legal específica.

O Código Tributário Nacional também disciplina os instrumentos próprios de cobrança de tributos, como a inscrição em dívida ativa e a execução fiscal, previstos nos artigos 201 e seguintes. A exigência de CND em cartórios desvia desse procedimento, criando um mecanismo paralelo e inconstitucional de cobrança. Já a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) estabelece os requisitos formais para registros e averbações em cartórios, e em nenhum dispositivo há previsão de apresentação de CND como requisito para o registro de imóveis.

Em síntese, a decisão reafirma a supremacia da Constituição e da jurisprudência sobre práticas administrativas que criam obstáculos indevidos ao exercício de direitos fundamentais. Exigir CND para registro de imóveis não apenas carece de base legal, como também configura sanção política, violando os princípios da legalidade, da propriedade e do devido processo legal. A cobrança de tributos deve ocorrer pelos meios próprios previstos em lei, sem comprometer direitos essenciais como o de registrar e transferir propriedades.

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ARTIGO: STF discute alcance da alienação fiduciária por instrumento particular

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Supremo Tribunal Federal está atualmente analisando o alcance do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, dispositivo que permite a constituição da alienação fiduciária por instrumento particular com força de escritura pública. A discussão ocorre no Mandado de Segurança nº 40.223 e, até o momento, conta com o voto do ministro Gilmar Mendes.

Em sua manifestação, o ministro entendeu que o Conselho Nacional de Justiça extrapolou sua competência ao restringir o uso do instrumento particular apenas às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), afastando as limitações impostas pelos Provimentos nº 172/2024 e nº 175/2024 do CNJ.

Caso esse entendimento prevaleça, a possibilidade de constituição da propriedade fiduciária sem escritura pública será ampliada para agentes que não integram o sistema financeiro supervisionado, como incorporadoras e loteadoras.

A alienação fiduciária é um instituto jurídico que confere ao credor a propriedade resolúvel de um bem, geralmente imóvel, como garantia do cumprimento de uma obrigação. O devedor permanece na posse direta do bem, mas, em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade e promover a venda extrajudicial para satisfação da dívida. Esse mecanismo, introduzido no Brasil pela Lei nº 9.514/1997, trouxe maior eficiência ao mercado de crédito imobiliário, pois permite a execução rápida da garantia sem necessidade de processo judicial. No entanto, a lei estabeleceu que a formalização poderia ocorrer por escritura pública ou por instrumento particular com força equivalente, desde que observados determinados requisitos.

Tradicionalmente, apenas instituições integrantes do SFI — como bancos e financeiras — podiam utilizar o contrato particular para constituir a alienação fiduciária. Isso se justifica porque tais instituições estão submetidas à supervisão do Banco Central, com exigências de capital mínimo, regras prudenciais e fiscalização contínua. Esse ambiente regulado confere maior segurança ao adquirente, já que há mecanismos de controle e responsabilização em caso de irregularidades.

A escritura pública, por sua vez, funciona como uma etapa adicional de verificação formal, realizada por tabelião, que examina a cadeia dominial, a regularidade registral e a situação jurídica do imóvel. Essa análise atua como filtro de proteção ao comprador, reduzindo riscos de fraudes ou inconsistências.

Diante desse cenário, a conclusão que se impõe é que a decisão do Supremo Tribunal Federal terá impacto direto na forma como o mercado imobiliário brasileiro se organiza. A eventual ampliação da possibilidade de constituição da alienação fiduciária por instrumento particular fora do Sistema de Financiamento Imobiliário pode representar um avanço em termos de simplificação e agilidade contratual, mas também traz consigo o desafio de preservar a segurança jurídica e a proteção do consumidor.

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ARTIGO: Reforma Tributária e a Tributação da Locação por Temporada

Drª Debora de Castro da Rocha

A locação de imóveis por temporada, prática que se consolidou no Brasil com o avanço das plataformas digitais de intermediação como Airbnb e Booking, passou por uma profunda alteração em seu enquadramento jurídico-tributário com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, inserida no contexto da Reforma Tributária. O que antes era considerado mera renda imobiliária, de caráter quase passivo, passou a ser juridicamente reconhecido como atividade econômica equiparada à hotelaria, com consequências relevantes para os contribuintes e para o mercado.

No regime anterior, a tributação da locação por temporada era relativamente simplificada. A receita obtida pelo proprietário era tratada como rendimento de pessoa física ou jurídica e submetida exclusivamente ao Imposto de Renda (IR). O aluguel era compreendido como fruto da propriedade, sem caracterização de atividade empresarial, e não havia incidência de tributos sobre o faturamento. Essa sistemática permitia que o proprietário explorasse o imóvel sem necessidade de estrutura empresarial, com menor carga tributária e menor complexidade burocrática.

Com a Reforma, entretanto, o cenário foi substancialmente modificado. A locação por temporada passou a ser equiparada à prestação de serviços de hospedagem, o que implica o reconhecimento da atividade como empresarial perante a Receita Federal. Além do IR, incidem agora o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos criados para substituir parte da tributação anterior e que incidem diretamente sobre o faturamento bruto.

A alteração é particularmente sensível porque os novos tributos incidem sobre a receita bruta, sem possibilidade de dedução de custos, despesas ou períodos de vacância do imóvel. Assim, independentemente de reformas, manutenção ou aumento dos custos operacionais, o contribuinte está obrigado ao recolhimento dos tributos sobre o montante faturado. Em termos práticos, a lógica é inequívoca: faturou, pagou.

A consequência dessa nova sistemática é uma carga tributária potencial que pode alcançar até 44% da receita bruta, tornando a atividade significativamente mais onerosa. O locador, que antes podia atuar de forma quase informal, passa a ser obrigado a cumprir obrigações acessórias típicas de empresas, como emissão de notas fiscais, escrituração contábil e recolhimento periódico dos tributos.

Do ponto de vista jurídico, a alteração representa uma verdadeira mudança de paradigma. A locação por temporada deixa de ser considerada mera exploração da propriedade e passa a ser vista como prestação de serviços de hospedagem, exigindo do proprietário não apenas atenção às novas regras, mas também planejamento tributário e profissionalização da gestão do imóvel.

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ARTIGO: A impenhorabilidade do bem de família e o cabimento de indisponibilidade

 

Drª Debora de Castro da Rocha

No julgamento do Recurso Especial nº 2.175.073/PR, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou um ponto essencial acerca da proteção conferida ao bem de família pela Lei nº 8.009/1990. A Corte destacou que a impenhorabilidade do imóvel residencial impede sua expropriação, mas não afasta a possibilidade de decretação de indisponibilidade. Conforme ressaltado pela Ministra Nancy Andrighi, a legislação protege a moradia contra a perda forçada, mas não contra medidas cautelares voltadas à preservação da utilidade do processo. A indisponibilidade, nesse contexto, não retira a posse nem transfere a propriedade, mas impede a circulação do bem no mercado, evitando alienações fraudulentas e manobras de má-fé que possam frustrar credores. 

A distinção entre impenhorabilidade e indisponibilidade revela-se de grande relevância prática e teórica no âmbito do direito processual civil. A impenhorabilidade, prevista na Lei nº 8.009/1990, assegura que o imóvel destinado à moradia da família não seja objeto de expropriação judicial, ou seja, não possa ser levado à hasta pública nem adjudicado para satisfação de dívidas, salvo nas hipóteses excepcionais previstas em lei. Trata-se de uma proteção voltada à preservação da dignidade da pessoa humana e do direito fundamental à moradia, impedindo que o núcleo familiar seja privado de seu lar por força de execução patrimonial.

O Código de Processo Civil, em seu art. 792, disciplina as hipóteses de fraude à execução, estabelecendo que a alienação ou oneração de bens após a citação em processo capaz de reduzi-lo à insolvência pode ser considerada ineficaz em relação ao credor. Nesse contexto, a indisponibilidade surge como mecanismo preventivo, autorizado pelo ordenamento jurídico, para assegurar a efetividade da execução e preservar a utilidade do processo. Ao impedir a dilapidação patrimonial, a medida cautelar protege não apenas os interesses do credor, mas também a higidez do sistema processual, evitando que a jurisdição seja esvaziada por manobras fraudulentas.

Assim, enquanto a impenhorabilidade garante a intangibilidade da moradia, a indisponibilidade atua como instrumento de equilíbrio, assegurando que a proteção legal não seja desvirtuada em favor de práticas abusivas. A conjugação desses institutos demonstra a preocupação do legislador e da jurisprudência em harmonizar direitos fundamentais com a necessidade de preservar a boa-fé e a efetividade da tutela jurisdicional. O entendimento consolidado pelo STJ não é isolado, mas se harmoniza com precedentes como o REsp 1.733.560/SP e o AgInt no REsp 1.805.925/DF, nos quais se reconheceu que a indisponibilidade pode recair sobre bem de família sem violar a Lei nº 8.009/1990. A Corte tem reiterado que a proteção legal não pode ser instrumentalizada para frustrar execuções legítimas, sob pena de esvaziar a função social da execução e comprometer a efetividade jurisdicional.

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ARTIGO: Tema 1173: o que muda para corretores, consumidores e o mercado imobiliário

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A responsabilidade civil do corretor de imóveis em contratos de compra e venda tem sido objeto de intensa discussão no direito brasileiro, especialmente diante da complexidade das relações de consumo no mercado imobiliário. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1173, estabeleceu parâmetros claros para delimitar a atuação do corretor e evitar a ampliação indevida de sua responsabilidade.

A Corte firmou entendimento de que o corretor — seja pessoa física ou jurídica — não responde automaticamente por inadimplementos da construtora ou incorporadora, como atrasos na entrega do imóvel, vícios construtivos ou descumprimento de obrigações contratuais. Essa conclusão decorre da natureza jurídica da corretagem, definida pelo Código Civil como contrato de meio, cujo objeto é a aproximação das partes e a prestação de informações necessárias à formação do negócio, e não a execução do empreendimento imobiliário.

A tese reafirma que a responsabilidade do corretor está limitada à sua atividade típica de intermediação, que envolve diligência, transparência e observância do dever de informação. Assim, o corretor pode ser responsabilizado quando falha na prestação de informações relevantes, omite dados essenciais sobre o empreendimento ou atua de forma negligente na condução das tratativas. Contudo, não lhe cabe responder por obrigações que pertencem exclusivamente à esfera da construtora, sob pena de distorcer a lógica da cadeia de fornecimento prevista no Código de Defesa do Consumidor.

O STJ, entretanto, reconhece hipóteses excepcionais em que o corretor pode ser responsabilizado solidariamente. Isso ocorre quando sua atuação ultrapassa a mera intermediação e se aproxima da atividade empresarial da incorporação. São três as situações destacadas: participação direta do corretor na incorporação ou construção; integração ao mesmo grupo econômico da construtora; e confusão patrimonial entre o corretor e as empresas responsáveis pelo empreendimento. Nessas hipóteses, o corretor passa a integrar a cadeia de fornecimento do produto final, justificando a aplicação da responsabilidade solidária prevista no CDC.

A decisão do STJ traz importantes impactos práticos. Para os corretores, reforça a segurança jurídica e evita a imputação de responsabilidades que não guardam relação com sua atividade profissional. Para os consumidores, garante que a responsabilização recaia sobre quem efetivamente controla o empreendimento, sem prejuízo da responsabilização do corretor quando este agir com culpa ou integrar, de fato, a cadeia produtiva. Para o mercado imobiliário, contribui para a delimitação clara de papéis, evitando a pulverização de responsabilidades e fortalecendo a confiança nas relações contratuais.

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ARTIGO: Direito real de habitação e sua prevalência sobre a divisão patrimonial

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 2.189.529/SP, reafirmou que o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente impede não apenas a cobrança de aluguéis, mas também a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel em que residia a família.

O caso teve origem em ação proposta por uma filha do falecido, que buscava a extinção do condomínio e a cobrança de aluguéis relativos a dois imóveis da herança, um urbano e outro rural. A viúva, que ocupava o imóvel urbano, invocou o direito real de habitação.

Em primeira instância, os pedidos foram julgados procedentes, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu o direito da viúva apenas sobre o imóvel urbano, afastando a cobrança de aluguéis, embora tenha admitido a possibilidade de extinção do condomínio. 

Ao analisar o recurso, a ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que o direito real de habitação está previsto no artigo 1.831 do Código Civil e no artigo 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996, sendo um direito vitalício e personalíssimo que não depende de registro em cartório.

Esse instituto garante ao sobrevivente a permanência no imóvel em que residia com a família, mesmo que existam apenas descendentes exclusivos do falecido, concretizando o direito constitucional à moradia e atendendo a razões humanitárias e sociais, já que busca evitar que o trauma da perda seja agravado pelo desenraizamento do lar. 

A relatora também ressaltou que, conforme precedentes do STJ e o artigo 1.414 do Código Civil, enquanto perdurar o direito real de habitação não é possível alienar o imóvel comum nem exigir remuneração pelo seu uso. Essa limitação ao direito de propriedade é justificada pela proteção legal e constitucional à família, que prevalece sobre o interesse patrimonial. Assim, em uma ponderação de valores, a mitigação do direito de propriedade é considerada válida para assegurar a máxima efetividade ao interesse prevalente: a proteção do núcleo familiar. 

No julgamento, o STJ concluiu que o direito real de habitação também impede a extinção do condomínio, reformando parcialmente a decisão do TJSP para reconhecer que, em relação ao imóvel urbano, o pedido da filha deveria ser julgado improcedente.

Dessa forma, consolidou-se o entendimento de que o direito real de habitação funciona como uma barreira jurídica contra a divisão patrimonial do imóvel de residência da família, garantindo ao cônjuge sobrevivente a permanência no lar conjugal e reafirmando que a proteção à moradia e à família se sobrepõe ao interesse de partilha e alienação patrimonial. 

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