ARTIGO: Usucapião Extrajudicial em Loteamentos Irregulares: Avanços e Limites da Jurisprudência

Drª Debora de Castro da Rocha

 A usucapião é um dos institutos mais relevantes do direito civil brasileiro, pois permite a aquisição originária da propriedade a partir da posse prolongada e qualificada.

Durante muito tempo, havia resistência em admitir a usucapião de imóveis localizados em loteamentos irregulares ou que correspondiam apenas a frações de uma matrícula maior, sob o argumento de que a irregularidade urbanística ou registral inviabilizaria o procedimento. No entanto, decisões recentes, como ocorreu na Dúvida Registral (DJ/SC, ed. 4786, 07/08/2026) da Comarca de Porto Belo em Santa Catarina, vêm consolidando uma interpretação mais ampla e socialmente eficaz, permitindo inclusive a usucapião extrajudicial nesses casos.

No caso concreto, um interessado requereu a usucapião extrajudicial de um imóvel situado em loteamento irregular e vinculado a uma matrícula “mãe”. O oficial de registro recusou o pedido, alegando que a ausência de matrícula própria e a irregularidade do parcelamento impediriam o reconhecimento da propriedade. A questão foi submetida ao juízo competente como dúvida registral, que julgou improcedente a recusa e autorizou o prosseguimento do procedimento.

A fundamentação se apoiou na natureza originária da usucapião, que não depende da regularidade da cadeia dominial anterior, e no precedente do Superior Tribunal de Justiça, consagrado no Tema 1.025, que reconhece a possibilidade de usucapião em imóveis localizados em loteamentos irregulares ou clandestinos sem necessidade de regularização prévia. Além disso, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina, em seu artigo 1.133, inciso V, prevê expressamente que a usucapião é o caminho adequado para situações em que o imóvel decorre de loteamento irregular ou de fração de matrícula maior.

A decisão impede que cartórios indeferirem pedidos de usucapião apenas pela irregularidade do loteamento ou pela ausência de matrícula individualizada, ampliando as possibilidades de regularização fundiária, permitindo que ocupações informais possam ser convertidas em propriedade formal, especialmente em áreas urbanas. Por outro lado, é importante destacar que não há flexibilização dos requisitos da usucapião: o interessado continua obrigado a comprovar posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini pelo prazo legal, além de atender às exigências procedimentais previstas em lei.

A jurisprudência admite que a usucapião em loteamentos irregulares deve ser manejada com cautela, uma vez que o instituto não pode ser visto como solução automática para todos os problemas de irregularidade fundiária, sob pena de legitimar práticas de parcelamento clandestino e comprometer o ordenamento urbano. Portanto, a usucapião deve ser aplicada em consonância com políticas públicas de regularização e planejamento urbano, de modo a equilibrar o direito individual à moradia com a função social da propriedade e o desenvolvimento sustentável das cidades.

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Foto: Ize Cavalheiro