Artigo: A recente decisão do STJ negando a restituição de valores pagos na desistência de contrato de compra e venda x Súmula 543 do STJ

  

O recente julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça que teve por objeto discussão envolvendo a resolução contratual está gerando grande polêmica e inclusive, muitas dúvidas relacionadas ao direito de restituição dos valores pagos pelo imóvel em caso de desistência do negócio.

Dra. Débora de Castro da Rocha.

As relações que envolvem a compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor reclamam a aplicação da Súmula 543 do STJ que, por sua vez, assegura que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, o que deve ocorrer integralmente, caso haja culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso o comprador seja o responsável, ou tenha dado causa ao desfazimento.

Tivemos ainda entendimentos proferidos pelo STJ, contemplando o direito de retenção no percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador em contratos celebrados anteriormente à Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que permitiu o incremento do referindo entendimento jurisprudencial à Lei 4.591/64, o que permitiria, portanto, a resilição unilateral do contrato assegurando ao vendedor não culpado a retenção de parte do valor adimplido.

Todavia, no caso analisado pelo STJ, não foi esse o entendimento, ainda que o acórdão preferido pelo Tribunal de origem tenha reformado a decisão de primeiro grau que julgou improcedente a ação e aplicado a Súmula 543, pois, segundo a Corte, muito embora a Súmula chancele o direito de restituição pelo consumidor, o adimplemento das prestações por ambas as partes em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor.

Ou seja, no caso analisado, o contrato teria sido adimplido por ambas as partes, afastando assim a aplicação da Súmula 543, e por via de consequência, o direito de desistência do promitente comprador.

Por essa perspectiva, a Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, destacou a necessidade de prestigiar a força obrigatória dos contratos, a segurança jurídica e o princípio da confiança legítima.

Veja-se nesse sentido, que a despeito da lei do Distrato, 13.786/2018, da Lei das Incorporações, 4.591/64, e da própria Súmula 543 do STJ, o caso em apreço apresentou peculiaridades que não permitiram as suas respectivas aplicações. Pois, segundo asseverado na decisão, na demanda promovida, ao  contrário do que comumente ocorre em situações envolvendo a matéria, não houve inadimplemento ou insuportabilidade das prestações por parte do consumidor, já que tanto o fornecedor quanto o consumidor adimpliram as suas obrigações, o que por si só, não permitiria a resilição por meio do exercício de eventual direito de desistência.

Diante desse entendimento do STJ, pode-se depreender que não havendo a caracterização do inadimplemento, da insuportabilidade no pagamento da obrigação por parte do comprador, e mais do que isso, diante da ocorrência do pagamento integral das parcelas do preço, não seria permitida a chancela da desistência do contrato, eis que caracterizaria comportamento contraditório que afronta a boa-fé objetiva, conhecido em nosso ordenamento jurídico como venire contra factum proprium, o que não pode ser admitido.

E-mail: debora@dcradvocacia.com.br

Foto: Cla Ribeiro.

Artigo: Usufruto e a possibilidade de concessão do seu direito sem o registro do título

 

Considerando a importância do usufruto para o Direito Imobiliário, em especial quando tratamos dos seus impactos para os negócios imobiliários, se mostra relevante a discussão promovida pelo  Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de concessão do direito ao usufruto de imóvel sem o devido registro do título. A questão começou a ser julgada pela 3ª turma do STJ no Resp nº 1860313 - SP (2019/0261236-4), mas a análise foi suspensa por pedido de vista da ministra Nancy Andrighi.

Dra. Debora de Castro da Rocha

 
No caso, a filha do falecido recorreu da   decisão proferida pelo TJ/SP no intuito   de reverter a sentença, argumentando   que a viúva do pai deveria pagar o   aluguel pelo uso do imóvel que ocupava.

 A filha alegou que a viúva não   comprovou que era usufrutuária do   imóvel, tendo em vista que no cartório   de registro de imóveis não havia os   respectivos registros aptos a comprovar   a condição necessária para o   deferimento do pedido.

O TJ/SP argumentou que a mera expectativa de usufruto era válida, pois muito embora a escritura não estivesse registrada em cartório, o testamento feito pelo falecido foi lavrado por escritura pública na presença de notário.

Diante disso, o Ministro relator entendeu que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide de forma fundamentada, descabendo assim falar em negativa de prestação jurisdicional, uma das razões utilizadas pela recorrente.

Mas o que é o usufruto?

Nesse sentido, vale salientar que o usufruto consiste em direito real sobre coisa, direito ou patrimônio não próprios, limitado no tempo e adstrito à destinação econômica do objeto usufruído, ficando o proprietário com a nua propriedade da coisa, pois não pode usar ou fruir, cabendo-lhe apenas dispor.

O art. 1.391 do CC determina que a constituição do usufruto sobre imóvel depende do registro em Cartório de Registro de Imóveis. A principal função dessa determinação legal é exatamente dar publicidade ao instituto, de maneira que possa ser oponível a terceiros, pois o registro é requisito para eficácia erga omnes do direito real, ou seja, atinge a todos.

O voto do relator

Todavia, a despeito do que dispõe o artigo 1.391 do CC, entendeu o Ministro, que na discussão envolvendo apenas a usufrutuária e a nua-proprietária, não há óbice para que a parte diretamente beneficiária do ato, busque a proteção do seu direito em relação à outra, independentemente do registro.

No caso em apreço, verificou-se que o usufruto sobre os 2 (dois) imóveis foi instituído por testamento lavrado em escritura pública perante tabelião de notas, de modo que, em relação à usufrutuária e à nua-proprietária, o negócio jurídico era existente, válido e eficaz.

Segundo a análise do Ministro e entendimento exarado em seu voto, em discussões envolvendo usufruto, não há obstáculo para que o beneficiário direto do ato busque proteção de direitos relativos, registrados ou não.

Por fim, tendo em vista a suspensão do julgamento a pedido da Ministra Nancy Andrighi, o recurso ainda está pendente de decisão, mas com uma tendência já sinalizada pelo Relator.

Artigo: Entrega de apartamento em desconformidade com o decorado é considerado publicidade enganosa

 

O caso de propaganda enganosa na entrega de um apartamento, destacado na Apelação de nº 1000347-26.2020.8.26.0451, julgada pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tem chamado a atenção quanto aos direitos do consumidor e às responsabilidades das construtoras e incorporadoras.

Dra. Debora de Castro da Rocha.

A ação decorre da entrega de um apartamento em desacordo com a decoração anunciada, o que levou à alegações apontando a ocorrência de propaganda enganosa, lançando luz sobre a importância da transparência e responsabilidade no setor imobiliário. O caso envolveu uma construtora e uma incorporadora, ambas condenadas por danos morais pela entrega de um imóvel em descompasso com o apartamento anunciado.

A alegada propaganda enganosa se relaciona ao fato de o apartamento não estar em conformidade com o modelo decorado, criando uma discrepância entre a expectativa do comprador e o produto efetivamente entregue, algo que, sem sombra de dúvida, traz consequências negativas aos construtores e incorporadores, uma vez que o entendimento evidencia a potencial responsabilidade civil do construtor e incorporador e a necessidade de indenização compensatória em casos similares.

A decisão enfatiza que a entrega de um apartamento em desacordo com a decoração anunciada é considerada propaganda enganosa, o que o faz destacando as consequências de tais práticas.

Veja-se que, a confirmação da propaganda enganosa se deu por meio de perícia de engenharia, a qual acrescentou peso às reivindicações do adquirente, servindo o caso como um alerta para as construtoras e incorporadoras quanto a possível responsabilização caso a entrega não ocorra conforme o que foi prometido em seus anúncios. Além disso, como o que se preza muito no mercado imobiliário é o bom nome da empresa, importante considerar que a decisão proferida sinaliza a necessidade de que a entrega do imóvel corresponda ao que foi apresentado ao adquirente, a fim de que seja mantida a confiança e a satisfação do consumidor, assegurando, sobretudo, a credibilidade da construtora e a sua expansão no mercado.

Tendo em vista o referido entendimento, vale chamar a atenção sobre a necessidade de que sejam adotadas as providências necessárias durante a negociação, com informações precisas e claras quanto a unidade objeto da compra e venda, a fim de reduzir os riscos relativos a processos envolvendo a publicidade enganosa e o descumprimento contratual, considerando a incidência inequívoca do Código de Defesa do Consumidor nestes casos.

As discussões judiciais que contemplam situações como a examinada no recurso apreciado pelo Tribunal do Estado de São Paulo, podem gerar consequências drásticas tanto para o comprador quanto para a construtora ou incorporadora responsável pela entrega. Isso porque, o comprador tem o direito de esperar que o apartamento corresponda à decoração e às especificações que foram anunciadas, o que não ocorrendo, pode deflagrar abalo financeiro e moral para a construtora ou incorporadora em virtude do ajuizamento de ações nas quais será exigida a compensação financeira pelo dano/prejuízo experimentado.

Por fim, a apresentação do imóvel e a negociação devem primar sempre pela transparência e boa-fé, no que se inclui a necessidade da celebração de um contrato no qual sejam asseguradas todas as condições do negócio.

E-mail: debora@dcradvocacia.com.br

Foto: Cla Ribeiro.