ARTIGO: Compensação financeira e IPTU na hipótese de uso exclusivo de um imóvel na herança

 

Uma herdeira que ocupava o imóvel recorreu ao STJ alegando que, até a conclusão da partilha, o bem fazia parte do espólio, devendo este responder pelos encargos. Além disso, defendeu que, sendo o IPTU uma obrigação propter rem, os débitos deveriam ser divididos igualmente entre as herdeiras, já que os bens do inventário são regidos pelas normas do condomínio.

Drª Debora de Castro da Rocha

O caso teve início quando, ao homologar a partilha dos bens deixados por uma mulher falecida entre suas duas filhas, o juízo responsável pelo inventário determinou que a dívida de IPTU sobre um imóvel fosse paga exclusivamente pela herdeira ocupante, afastando a responsabilidade do espólio. O tribunal estadual manteve essa decisão, argumentando que o herdeiro que usufrui do imóvel deve arcar com o imposto do período em que o ocupou, independentemente da indenização fixada.

Após recurso, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando é fixada uma indenização pelo uso exclusivo de um imóvel por um dos herdeiros, não é permitido deduzir adicionalmente do quinhão do ocupante, sem prévio acordo, os valores correspondentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Para o colegiado, essa prática representaria uma dupla compensação pelo mesmo fato, configurando enriquecimento sem causa.

O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso, ressaltou que o STJ já decidiu, em caráter repetitivo, que o IPTU decorre da titularidade do direito real sobre o imóvel e gera solidariedade entre os herdeiros, que compartilham a responsabilidade pelas despesas. Assim, até a efetiva partilha, o tributo deve ser assumido pelo espólio.

Ele também destacou que o herdeiro que usa o imóvel de forma exclusiva pode ser obrigado judicialmente a indenizar os demais sucessores, para evitar enriquecimento sem causa. "O herdeiro ocupante deve estar ciente de que pode ter que compensar os demais pelo benefício do uso exclusivo", explicou o ministro.

O relator mencionou um julgamento anterior da Terceira Turma, que considerou razoável que despesas como condomínio e IPTU fossem descontadas da parte na herança do herdeiro que mora sozinho no imóvel sem pagar aluguel ou indenização aos demais (REsp 1.704.528). Entretanto, no caso analisado, já havia uma indenização definida pelo uso exclusivo do imóvel, correspondente ao aluguel da quota da outra herdeira. "Essa indenização não foi contestada, tornando-se matéria preclusa", observou o ministro.

Além disso, verificou que não houve acordo prévio entre as partes sobre o ressarcimento do IPTU ao espólio por parte da herdeira ocupante, conforme determina o artigo 22, VIII, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Diante disso, concluiu que um novo desconto sobre o quinhão da herdeira, a título de IPTU, não se justifica. "Tal abatimento caracterizaria uma dupla indenização pelo mesmo fato e levaria ao enriquecimento sem causa da outra herdeira", finalizou.

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Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: Qual é a legitimidade do locatário para discutir relação tributária de IPTU no direito civil brasileiro?

 

Como um dos assuntos que sempre causam bastante impacto e interesse na área imobiliária está relacionado com os contratos de locação, o tema escolhido para a reflexão na coluna desta semana, consiste na Súmula 614 do STJ, que assim dispõe: "O locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos".

    Drª Débora de Castro da Rocha.

Mas para a melhor compreensão do cenário, vale tecer algumas considerações a respeito. De acordo com aquilo que se pode depreender da análise da súmula, o locatário não possui legitimidade para discutir a relação tributária de IPTU perante o fisco, uma vez que a obrigação recai sobre o proprietário do imóvel. No entanto, tomando por base o que ocorre na celebração dos contratos de locação, quando as partes não raramente estabelecem que a obrigação pelo pagamento do tributo é do locatário, surge a dúvida sobre a responsabilidade pelo pagamento, bem como as implicações decorrentes de eventual inadimplemento e eventuais providências a serem adotadas.

Diante disso, torna-se imprescindível que na confecção do contrato de locação sejam fixadas as obrigações, inclusive, no que diz respeito a eventual responsabilidade do locatário pelo pagamento desse imposto, mantendo, sobretudo, disposição expressa no contrato de forma clara, a fim de que o locatário esteja ciente dessa obrigação, frise-se “obrigação de natureza civil”.

Caso o locatário seja o responsável pelo pagamento do IPTU e não cumpra com a obrigação, o proprietário poderá cobrar o valor, conforme assegurado no contrato. Mas, por outro lado, poderá haver prejuízo para a manutenção do contrato de locação caso o proprietário não pague o IPTU, pois o próprio locatário poderá ser prejudicado em virtude de inscrição do imóvel em dívida ativa e até mesmo, em decorrência da sua penhora, prejudicando a relação locatícia.

Nesses casos, muito embora seja inequívoco que no direito civil brasileiro a legitimidade para a discussão da relação tributária seja do Contribuinte, existem situações, como no caso de existência de cláusula contratual que transfere a responsabilidade pelo pagamento do IPTU para o locatário, em que este poderá discutir questões relacionadas à cobrança do tributo. Daí porque a importância de que os contratos sejam redigidos com cláusulas prevendo expressamente quem será o responsável pelo pagamento da obrigação.

Entretanto, vale chamar a atenção quanto a alegada legitimidade, pois, de acordo com o Código Tributário Nacional, a obrigação pelo pagamento do imposto em uma relação locatícia é sempre do locador, proprietário do imóvel, isso porque, o proprietário não pode transferir essa responsabilidade ao locatário, mesmo que eventualmente haja previsão contratual nesse sentido. Assim, somente o proprietário possuirá legitimidade para discutir junto ao Fisco as questões relacionadas ao IPTU.

No entanto, ainda que não haja legitimidade perante o Fisco, a discussão se mostra possível entre as partes, desde que haja previsão contratual expressa, no sentido de assegurar que a responsabilidade pelo pagamento do imposto será do locatário, o que também estará assegurado a este, na hipótese de ter suportado prejuízos, que poderão ser pleiteados em face do locador.

Foto: Cla Ribeiro.