ARTIGO: A Imunidade do ITBI na Integralização de Capital com Imóveis: Análise do Tema 1.348 do STF

 

O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a repercussão geral no Recurso Extraordinário nº 1.495.108 (Tema 1.348), que discute a extensão da imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de integralização de capital social com imóveis, inclusive quando realizadas por empresas cuja atividade preponderante é imobiliária.

Drª Debora de Castro da Rocha

A decisão a ser proferida terá impacto não apenas na arrecadação municipal, mas também na segurança jurídica de planejamentos societários e sucessórios.

A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 156, §2º, inciso I, prevê expressamente que não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvadas apenas as hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica. Essa previsão constitucional reflete uma escolha de política tributária voltada a estimular a livre iniciativa e a função social da empresa, evitando que a tributação se torne um entrave à formação e ao fortalecimento das sociedades.

Diferentemente da isenção, que depende de lei infraconstitucional e pode ser alterada ou revogada pelo legislador ordinário, a imunidade é uma limitação constitucional ao poder de tributar, de modo que o legislador não pode restringi-la. No caso do ITBI, a Constituição consagrou uma imunidade objetiva, vinculada ao tipo de operação realizada, e não à natureza da empresa ou à destinação do imóvel.

A doutrina majoritária defende que a imunidade deve ser ampla, alcançando qualquer operação de integralização de capital, independentemente da atividade econômica da sociedade. O fundamento é que a Constituição não distinguiu entre empresas operacionais, holdings ou sociedades imobiliárias, de modo que não caberia ao intérprete criar restrições não previstas no texto constitucional.

Entretanto, a jurisprudência de diversos tribunais estaduais tem limitado a aplicação da imunidade. O entendimento predominante é de que, quando a atividade preponderante da empresa é a exploração imobiliária, a imunidade não se aplica, sob o argumento de que haveria risco de desvirtuamento da norma constitucional, transformando a imunidade em instrumento de elisão fiscal.

A definição do STF no Tema 1.348 terá repercussões práticas para as empresas, holdings patrimoniais e sociedades imobiliárias que poderão ter seus planejamentos societários e sucessórios diretamente afetados; para os municípios, a decisão influenciará a arrecadação do ITBI, tributo de grande importância para as finanças locais; e, para a ordem constitucional, a decisão deverá equilibrar a necessidade de preservar a coerência do sistema tributário com a segurança jurídica dos contribuintes, evitando interpretações restritivas que não estejam expressamente previstas na Constituição.

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ARTIGO: Projeto de Lei Complementar nº 85/2023 e a base de cálculo do ITBI

 

O Projeto de Lei Complementar nº 85/2023, de autoria do Deputado Federal José Medeiros (PL-MT), propõe alterações no Código Tributário Nacional, especialmente nos artigos 33 e 38, que tratam da base de cálculo do IPTU e do ITBI. 

Drª Debora de Castro da Rocha

A proposta, atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados, encontra-se na Comissão de Finanças e Tributação (CFT), aguardando designação de relator. Seu objetivo central é substituir o valor venal como base de cálculo desses tributos pelo valor de mercado dos imóveis, buscando maior justiça fiscal e alinhamento com a realidade do setor imobiliário.

Segundo o autor, o valor venal utilizado atualmente não reflete com precisão o valor real dos bens, sendo suscetível à manipulação por parte do poder público. A proposta estabelece que, para fins de IPTU e ITBI, o valor de mercado deverá ser utilizado como referência, vedando reajustes genéricos com base em índices de inflação ou construção. Além disso, caso o município opte por manter o valor venal como base, este não poderá ultrapassar 75% do valor de mercado, criando um teto para evitar distorções.

Do ponto de vista jurídico, a proposta reforça o princípio da legalidade tributária, exigindo que qualquer alteração na base de cálculo seja feita por meio de lei específica municipal. Também promove maior segurança jurídica ao contribuir para a previsibilidade dos custos de aquisição de imóveis, o que é essencial para o planejamento financeiro dos contribuintes. A mudança busca reduzir a judicialização de conflitos relacionados à divergência entre valor venal e valor de mercado, uma questão recorrente nos tribunais brasileiros.

Por outro lado, a proposta pode gerar aumento na carga tributária em algumas capitais, onde o valor de mercado dos imóveis é significativamente superior ao valor venal atualmente utilizado, fato que pode impactar diretamente o custo de aquisição de imóveis, desestimulando transações e afetando o dinamismo do setor imobiliário. Municípios, por sua vez, podem ver um incremento na arrecadação, mas também enfrentar resistência por parte de contribuintes e investidores.

Alguns municípios já vêm adotando mecanismos de aproximação entre o valor venal e o valor de mercado. Curitiba, por exemplo, utiliza a Planta Genérica de Valores (PGV), atualizada periodicamente com base em estudos técnicos de mercado. Embora não seja uma adoção direta do valor de mercado, a PGV busca refletir com maior precisão o valor dos imóveis em diferentes regiões da cidade.

Em síntese, o PLC nº 85/2023 representa uma tentativa de modernização da tributação sobre imóveis no Brasil, com o intuito de promover maior transparência e justiça fiscal. Sua aprovação, no entanto, dependerá de amplo debate técnico e político, considerando os impactos econômicos e sociais que a medida pode gerar. Trata-se de uma proposta que, se bem estruturada, poderá contribuir para o equilíbrio entre arrecadação municipal e proteção dos direitos dos contribuintes.

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ARTIGO: Na aquisição de imóveis pelos fundos de investimento imobiliário, ocorre a incidência do ITBI?

 

Hoje vamos entender um pouco sobre a incidência do ITBI na aquisição de imóveis por fundos de investimento imobiliário, conforme decisão recente da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ - REsp nº 1.899.968/SP (2019/0330228-0), na qual se definiu um critério objetivo para a ocorrência do fato gerador do imposto.

Drª Debora de Castro de Rocha

No recurso especial, as recorrentes alegam violação dos arts. 35 do CTN, 6º, 7º e 8º da Lei n. 8.668/1993, bem como dissídio jurisprudencial, defendendo, em resumo, que a transferência do imóvel do cotista para o patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário não caracteriza transmissão de propriedade para efeitos do fato gerador do ITBI.

O recurso especial se origina de mandado de segurança impetrado em litisconsórcio ativo por fundos imobiliários e por sua instituição administradora em que se pretende a não incidência de ITBI sobre as operações de aquisição de imóveis para o patrimônio de fundo de investimento imobiliário com emissão de novas quotas.

Defendem os recorrentes que o fundo de investimento, por não ter personalidade jurídica, não pode ser proprietário de direitos e obrigações, conforme expressa previsão do art. 6º da Lei n. 8.668/1993, de que o patrimônio do fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora em caráter fiduciário, e que, sem registro no cartório de registro de imóveis de alteração de titularidade plena do imóvel, não há fato gerador do tributo.

Sustentam, ainda, que a propriedade fiduciária de titularidade da instituição administradora do fundo tem natureza de direito real de garantia, não sendo alvo de tributação pelo ITBI em razão da regra isentiva do art. 35, II, do CTN.

No entanto, o Tribunal decidiu que a transferência onerosa de propriedade dos imóveis para o patrimônio dos fundos, realizada mediante a integralização dos imóveis pelos quotistas do fundo, configura o fato gerador do ITBI, independentemente da averbação da propriedade fiduciária no registro imobiliário, conforme previsto no artigo 35 do Código Tributário Nacional.

Isso significa que, quando um investidor entrega um imóvel ao fundo de investimento imobiliário em troca de cotas, há uma mudança de titularidade do bem, que passa a ser do fundo, e não mais do investidor. Essa operação é considerada onerosa, pois envolve uma contraprestação, que são as cotas do fundo.

Por isso, o município onde o imóvel está localizado pode cobrar o ITBI, que é o imposto sobre a transmissão de bens imóveis. O Tribunal entendeu que não importa se o fundo tem ou não personalidade jurídica, nem se a propriedade fiduciária foi ou não registrada no cartório de registro de imóveis. O que importa é que houve uma transferência de propriedade, que consiste no fato gerador do ITBI, segundo o artigo 35 do Código Tributário Nacional, por definição, o imposto incide sobre a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil.

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