ARTIGO: É cabível a penhora de bem de família em caso de dívida contraída pela reforma do imóvel do devedor

 

Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou o Recurso Especial nº 2082860 - RS (2023/0052940-2), que envolvia uma ação de cobrança e o cumprimento de sentença referente a uma dívida decorrente de um contrato de prestação de serviços de reforma residencial, no caso, o ponto central da discussão foi a possibilidade de penhora de um bem de família para saldar a dívida.

Drª Debora de Castro da Rocha

A dívida em questão surgiu de um contrato de prestação de serviços para a reforma da residência do devedor, diante disso, o credor, após obter uma sentença favorável, buscou a penhora do imóvel residencial do devedor, alegando que a dívida deveria ser quitada com o bem de família.

O STJ, ao analisar o caso, considerou os dispositivos legais pertinentes, especificamente o artigo 3º, inciso II, da Lei 8.009/90 e o artigo 833, § 1º, do Código de Processo Civil (CPC), considerando que a Lei 8.009/90 estabelece a impenhorabilidade do bem de família, mas prevê exceções, como no caso de dívidas decorrentes de contratos de prestação de serviços para a reforma ou construção do próprio imóvel.

Além disso, ressaltou que as regras de impenhorabilidade não são absolutas, pois o artigo 3º da Lei 8.009/90 prevê várias exceções, incluindo a hipótese de cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato.

E que a interpretação do artigo 3º, II, da Lei 8.009/90, deixa claro que a norma visa impedir que o devedor use a impenhorabilidade do bem de família para evitar a cobrança de dívida contraída para aquisição, construção ou reforma do próprio imóvel, e, portanto, a dívida relativa a serviços de reforma residencial se enquadra nessa exceção.

Em sua fundamentação aduziu também que o legislador se preocupa em evitar que o benefício legal seja usado como artifício para viabilizar a aquisição, melhoramento, uso, gozo e/ou disposição do bem de família sem nenhuma contrapartida, à custa de terceiros.

A decisão reforça que, embora o bem de família seja protegido pela lei, essa proteção não é absoluta e pode ser relativizada em situações específicas, como no caso de dívidas contraídas para a melhoria do próprio bem.

Diante disso, o Tribunal decidiu que a penhora do bem de família era possível, uma vez que a dívida estava diretamente relacionada à reforma do imóvel.

Essa decisão do STJ destaca a importância de se observar as exceções previstas na legislação quanto à impenhorabilidade do bem de família, trazendo um precedente importante para casos semelhantes e a necessidade de atenção em situações envolvendo a contratação de reformas para o imóvel, pois como se vê, a impenhorabilidade do bem de família não é absoluta e pode ser afastada diante de eventual inadimplemento contratual.

Serviço:

debora@dcradvocacia.com.br

Foto: Cla Ribeiro.

ARTIGO: Dívida condominial e a penhora de imóvel financiado - REsp 1.929.926

 

O Recurso Especial (REsp) 1.929.926 trata da complexa questão sobre se um banco que financia a compra de um imóvel pode ser responsabilizado pelo pagamento das dívidas condominiais associadas ao bem. O recurso examina a interseção entre propriedade, passivos financeiros e obrigações, tornando-se um ponto importante de discussão no âmbito jurídico.

Drª Debora de Castro da Rocha

Considerando a relevância social da controvérsia, que pode afetar, de um lado, a sustentabilidade financeira dos condomínios e, de outro, o custo do crédito imobiliário e as consequências que devem ser levadas em conta pelo julgador, fora designada audiência pública para discussão do caso.

A necessidade de realização de audiência pública relacionada à penhora de imóveis alienados fiduciariamente na execução de dívidas condominiais evidencia as considerações controversas inerentes à situação problema, uma vez que esta traz grandes implicações para os setores imobiliário e financeiro, bem como para os indivíduos envolvidos nas transações imobiliárias, especialmente aquelas financiadas por meio de hipotecas ou outros meios.

No caso em análise, o condomínio interpôs recurso contra uma decisão quena qual teve negado o seu pedido de penhora de um imóvel alienado em garantia à Caixa Econômica Federal (CEF), contudo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a decisão, entendendo que, devido ao caráter propter rem das obrigações condominiais (ou seja, obrigações que acompanham o bem independentemente do proprietário), a penhora poderia incidir sobre o imóvel que originou a dívida, mesmo estando em alienação fiduciária.

No recurso especial, a CEF argumenta que a penhora do imóvel não seria possível neste momento, pois não há título executivo contra a instituição financeira, que é a credora fiduciária e proprietária do imóvel. As implicações do REsp 1.929.926 vão além do caso específico em questão, fornecendo subsídios para futuros litígios e estabelecendo potenciais precedentes no direito patrimonial e financeiro.

A discussão sobre a impenhorabilidade de bens vendidos com alienação fiduciária faz paralelos com eventos históricos, como a crise hipotecária, uma vez que a hipoteca, que era um instrumento utilizado no mercado imobiliário na década de 80, enfrentou uma séria crise. A hiperinflação e a crise levaram à extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), que era responsável por financiar empreendimentos imobiliários. Tal paralelo histórico destaca a necessidade de uma análise cuidadosa e regulamentação nas práticas de financiamento imobiliário.

Ao explorar as nuances dos riscos relacionados à dívida condominial em imóveis financiados, o caso provoca uma reavaliação dos quadros jurídicos e práticas existentes para abordar potenciais riscos e proteger os interesses de todas as partes envolvidas.

A situação é complexa e tem gerado divergências no Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), responsável por uniformizar a interpretação do direito federal, enfrenta dissenso em relação à questão, uma vez que o sistema inaugurado pela Lei nº 9.514/1997, que envolve a alienação fiduciária de imóveis, pode sofrer grande impacto caso o STJ entenda que o imóvel pode ser penhorado para quitar dívidas condominiais, mesmo quando está em alienação fiduciária.

Serviço:

debora@dcradvocacia.com.br

Foto: Cla Ribeiro.