ARTIGO: STJ reafirma natureza propter rem das dívidas condominiais e mantém responsabilidade do antigo proprietário

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.197.699, reafirmou recentemente o entendimento de que as dívidas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, vinculam-se diretamente ao imóvel e não apenas à pessoa do devedor.
Esse tipo de obrigação decorre da titularidade de um direito real e acompanha a coisa, independentemente de quem seja o proprietário em determinado momento. No caso dos condomínios edilícios, a previsão encontra respaldo no artigo 1.345 do Código Civil, que estabelece que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

O caso analisado envolveu um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, levado a leilão em razão de dívida condominial e arrematado pelo próprio condomínio por R$ 606 mil, valor insuficiente para saldar a obrigação. O antigo dono, alegando que a dívida teria sido assumida pelo condomínio na condição de novo proprietário, buscou afastar sua responsabilidade. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, destacou que a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o arrematante assume a dívida, mesmo que ela não conste expressamente no edital do leilão, desde que tivesse conhecimento prévio da pendência.

A consequência prática desse dispositivo é que, quando ocorre a alienação do imóvel — seja por compra e venda, doação ou arrematação em leilão judicial —, o novo proprietário passa a responder pelas dívidas condominiais, ainda que estas tenham origem em período anterior à aquisição. Trata-se de uma obrigação que se transfere com a coisa, justamente por estar atrelada à sua fruição e manutenção. Assim, o arrematante de um bem em hasta pública não pode alegar desconhecimento da dívida para se eximir de sua responsabilidade, sobretudo quando já tinha ciência da pendência no momento da aquisição.

Contudo, a jurisprudência do STJ tem deixado claro que essa característica não significa a exclusão da responsabilidade do antigo proprietário. Embora a obrigação seja propter rem, ela também possui reflexos pessoais. O devedor original, que deixou de adimplir as cotas condominiais, permanece responsável pelo débito, podendo ser acionado pelo condomínio ou até mesmo pelo arrematante, em eventual ação de regresso. Essa interpretação evita que o inadimplente se beneficie de sua própria conduta, transferindo integralmente o ônus a terceiros.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial que deu origem à decisão, destacou que a obrigação condominial é híbrida: de um lado, acompanha o imóvel e vincula o novo titular; de outro, não exonera o antigo proprietário, que continua pessoalmente responsável. Esse entendimento preserva a lógica do sistema jurídico, garantindo que o condomínio não seja prejudicado pela inadimplência e que o devedor original não se veja livre de sua obrigação apenas em razão da alienação do bem.

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Foto: Cla Ribeiro.