ARTIGO: Alienação a non domino e a imprescritibilidade dos atos nulos no patrimônio público

 

Dra Debora de  Castro da Rocha

O Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1) firmou entendimento de que a alienação a non domino de bens públicos é absolutamente nula e, por consequência, imprescritível. Essa decisão decorre de ação popular ajuizada em Porto Velho, na qual se questionava a validade de carta de aforamento e registros imobiliários expedidos pelo município sobre terras pertencentes à União. Em primeira instância, o processo havia sido extinto sob o argumento de prescrição quinquenal, prevista na Lei da Ação Popular. Contudo, em grau recursal, o TRF-1 reconheceu que atos nulos não se convalidam com o tempo, afastando a incidência de prazos prescricionais.

A alienação a non domino caracteriza-se pela transferência de propriedade realizada por quem não detém legitimidade ou domínio sobre o bem. No caso concreto, o município não possuía competência para dispor de terras da União, o que torna o ato administrativo inexistente do ponto de vista jurídico. A Constituição Federal, em seu artigo 183, §3º, estabelece que imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião, consagrando sua inalienabilidade e reforçando a ideia de imprescritibilidade. Assim, qualquer tentativa de alienação irregular de bens públicos viola diretamente o princípio da legalidade e da indisponibilidade do patrimônio estatal.

O acórdão do TRF-1 destaca que a proteção ao patrimônio público exige análise de mérito, não podendo ser afastada por prescrição. A decisão fortalece instrumentos de controle social, como a ação popular, e garante que atos lesivos ao erário possam ser questionados a qualquer tempo. Do ponto de vista prático, isso significa que registros imobiliários derivados de alienações irregulares podem ser anulados mesmo após décadas, assegurando a prevalência do interesse público sobre interesses particulares.

Embora a decisão esteja em consonância com a doutrina majoritária, que distingue atos anuláveis (sujeitos a prazo) de atos nulos (imprescritíveis), há debates sobre os limites dessa imprescritibilidade, sobretudo em situações que envolvem terceiros de boa-fé. O desafio reside em equilibrar a proteção do patrimônio público com a segurança das relações jurídicas privadas. Ainda assim, o precedente reafirma que o tempo não legitima ilegalidades e que a indisponibilidade dos bens públicos é um princípio fundamental do ordenamento jurídico brasileiro.

Em síntese, o TRF-1 consolidou entendimento de que alienações a non domino de bens públicos são imprescritíveis, reforçando a tutela constitucional do patrimônio estatal e reafirmando que atos administrativos praticados sem competência ou sobre bens inalienáveis não produzem efeitos jurídicos válidos.

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ARTIGO: Outorga uxória na doação de imóvel particular

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A doação de bens imóveis é um ato jurídico de grande relevância no Direito Civil, pois envolve a transferência gratuita de patrimônio. Quando realizada por pessoa casada, especialmente sob o regime de comunhão parcial de bens, surgem requisitos específicos para a validade do negócio jurídico, entre eles a necessidade da outorga uxória ou marital.

O artigo 1.647, inciso I, do Código Civil brasileiro dispõe que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, regra que se aplica mesmo quando o bem é particular, ou seja, não integra a comunhão ou a meação.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a doação de imóvel particular por cônjuge casado sob o regime de comunhão parcial de bens exige outorga uxória como requisito de validade, destacando que é irrelevante que o bem não integre a meação, não é necessário comprovar prejuízo ao outro cônjuge, e que a exigência decorre diretamente da lei como forma de proteção da entidade familiar.

O precedente do REsp 2.130.069-SP é de grande relevância porque consolidou a interpretação de que a outorga uxória não é uma mera formalidade, mas sim uma condição de validade dos atos de disposição de bens imóveis praticados por um dos cônjuges.

O Superior Tribunal de Justiça deixou claro que a autorização do outro cônjuge é indispensável, mesmo quando o imóvel pertence exclusivamente àquele que pretende alienar ou gravar de ônus real. Essa decisão reafirma que o casamento gera efeitos patrimoniais que vão além da titularidade individual, impondo limites à autonomia privada em prol da proteção da família.

A ausência de anuência pode levar à nulidade do negócio jurídico, justamente para evitar que terceiros adquiram direitos sobre o bem sem a segurança de que o ato foi validamente praticado. A exigência da outorga tem como finalidade preservar a estabilidade patrimonial da família, impedir que decisões isoladas comprometam o patrimônio comum, evitar atos unilaterais prejudiciais e garantir transparência e segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Um exemplo prático seria o caso em que um cônjuge, sem comunicar o outro, decide hipotecar um imóvel particular para garantir uma dívida empresarial; sem a outorga uxória, esse ato pode ser anulado, protegendo o patrimônio familiar contra decisões unilaterais. Assim, o precedente não apenas interpreta o artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, mas também fortalece a lógica de que o direito de família busca equilibrar a autonomia individual com a proteção coletiva do núcleo familiar.

Portanto, a ausência da outorga uxória acarreta a nulidade do negócio jurídico, tornando a doação inválida, o que significa que o imóvel não é efetivamente transferido, o ato pode ser anulado judicialmente e há risco de litígios e insegurança para terceiros adquirentes.

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ARTIGO: O Penhor Legal em Contratos de Locação Garantidos por Fiança: Análise do REsp 2.233.511

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 2.233.511, enfrentou uma questão relevante no âmbito do direito locatício: a possibilidade de o locador exercer o penhor legal mesmo quando o contrato de locação já está garantido por fiança. A decisão trouxe importantes reflexos para a interpretação da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e para a sistemática das garantias nos contratos de locação.

A Lei do Inquilinato estabelece, em seu artigo 37, que nos contratos de locação só é possível a estipulação de uma única garantia. Essa regra visa evitar o excesso de ônus ao locatário e assegurar equilíbrio contratual. As garantias contratuais mais comuns são a fiança, o seguro de fiança locatícia e a caução.

Por outro lado, o penhor legal é uma garantia prevista no Código Civil (artigos 1.467 e seguintes), que independe da vontade das partes. Trata-se de um direito conferido ao credor de reter bens do devedor, em determinadas hipóteses, para assegurar o cumprimento da obrigação.

A discussão girava em torno da seguinte questão: se o contrato de locação já possui uma garantia contratual (fiança), seria possível ao locador, diante do inadimplemento, valer-se também do penhor legal? A interpretação literal da Lei do Inquilinato poderia levar à conclusão de que haveria uma vedação, já que se estaria diante de duas garantias.

O STJ decidiu que a vedação prevista na Lei do Inquilinato refere-se apenas às garantias contratuais, aquelas que dependem da vontade das partes e são estipuladas no contrato. O penhor legal, por sua vez, é uma garantia legal, que decorre diretamente da lei e não pode ser afastada pela vontade dos contratantes.

Assim, mesmo havendo fiança, o locador pode exercer o penhor legal em caso de inadimplemento do locatário. A Corte destacou que não há incompatibilidade entre a fiança e o penhor legal, já que este último não é fruto de convenção, mas sim de imposição normativa.

A decisão reforça a distinção entre garantias contratuais e legais, evitando interpretações que possam restringir direitos conferidos pela lei ao credor. Além disso, fortalece a posição do locador diante do inadimplemento, ampliando os meios de satisfação do crédito.

Do ponto de vista prático, o entendimento do STJ confere maior segurança jurídica ao locador, que poderá valer-se do penhor legal sem que isso implique violação à regra da unicidade de garantia prevista na Lei do Inquilinato.

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ARTIGO: Caixa Econômica Federal é condenada por atraso na entrega de imóvel do Minha Casa Minha Vida

 

Drª Debora de Castro da Rocha 

O atraso na entrega de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida – Entidades levou a 2ª Turma do TRF-3 a manter a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais. Mais do que uma decisão pontual, o caso revela os fundamentos jurídicos que sustentam a responsabilização da instituição financeira.

A decisão da 2ª Turma do TRF-3 que manteve a condenação da Caixa Econômica Federal pelo atraso na entrega de imóvel do programa Minha Casa Minha Vida – Entidades está fundamentada em diversos dispositivos legais e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Em primeiro lugar, há a responsabilidade contratual prevista no Código Civil: o art. 389 estabelece que o inadimplemento gera obrigação de reparar perdas e danos, enquanto os arts. 402 e 403 tratam dos lucros cessantes, ou seja, aquilo que o credor razoavelmente deixou de ganhar em razão do descumprimento. No caso, o atraso de três anos na entrega do imóvel configurou inadimplemento grave, impondo a indenização.

O tribunal aplicou também o entendimento do STJ no Tema 996, segundo o qual o prejuízo do comprador em situações de atraso é presumido, dispensando prova específica. Isso significa que basta a comprovação do descumprimento contratual para que surja o dever de indenizar, sendo irrelevante demonstrar concretamente os danos sofridos. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel foi fixado como parâmetro para os lucros cessantes, em consonância com a jurisprudência que admite entre 0,5% e 1% como equivalente ao aluguel de imóvel semelhante.

Além dos prejuízos patrimoniais, o tribunal reconheceu a ocorrência de danos morais. O direito à moradia é protegido constitucionalmente pelo art. 6º da Constituição, e o atraso excessivo ultrapassa meros aborrecimentos, atingindo diretamente a dignidade do comprador. O Código Civil, nos arts. 186 e 927, prevê que aquele que causa dano, ainda que moral, deve indenizar. Assim, o valor de R$ 5 mil foi considerado adequado e proporcional diante da conduta da instituição financeira.

Outro ponto relevante foi a discussão sobre a legitimidade passiva da Caixa. A instituição alegou não ser responsável pela ação, mas o TRF-3 rejeitou o argumento, reconhecendo que, como agente operador do programa e gestora dos contratos, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos, conforme o Código de Defesa do Consumidor. O CDC, em seus arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, e o art. 14 prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor por falhas na prestação de serviços.

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ARTIGO: Recibo de compra e venda como justo título na usucapião urbana

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento relevante para o direito civil e imobiliário: o recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título, sendo documento apto a instruir pedido de usucapião urbana. A decisão foi unânime e acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 2.215.421.

O artigo 1.242 do Código Civil estabelece que, em algumas modalidades de usucapião, é indispensável a comprovação de um justo título, entendido como um documento que confere aparência de legitimidade à posse exercida. Esse requisito não apenas reforça a boa-fé do possuidor, mas também demonstra que houve uma tentativa válida de aquisição da propriedade, ainda que não tenha se concretizado de forma plena no registro imobiliário.

Tradicionalmente, a doutrina e a jurisprudência consideravam como justo título apenas documentos formais, como escrituras públicas de compra e venda ou contratos particulares com força de escritura. Esses instrumentos, por sua natureza solene e pela possibilidade de registro, eram vistos como os principais meios de conferir segurança jurídica à posse. No entanto, a realidade social brasileira mostra que grande parte das transações imobiliárias ocorre de maneira informal, especialmente em áreas urbanas periféricas, onde o acesso a cartórios e a regularização fundiária é limitado.

Nesse contexto, a decisão do STJ representa uma ampliação interpretativa do conceito de justo título. Ao reconhecer que o recibo de compra e venda pode desempenhar essa função, o tribunal aproxima o direito da prática cotidiana, permitindo que documentos simples, mas que evidenciam a intenção de adquirir o imóvel, sejam considerados suficientes para instruir pedidos de usucapião. Essa interpretação valoriza a boa-fé do adquirente e a função social da propriedade, ao possibilitar que pessoas que compraram imóveis de forma informal tenham acesso à regularização jurídica.

É importante destacar que o recibo, embora aceito como justo título, não elimina a necessidade de comprovação dos demais requisitos da usucapião, como a posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo legal. Assim, o documento funciona como um elemento inicial de legitimidade, mas deve ser complementado pela prova da posse qualificada exigida pela legislação.

Com esse entendimento, o STJ reforça a ideia de que o direito deve dialogar com a realidade social, reconhecendo práticas comuns no mercado imobiliário e oferecendo instrumentos para que cidadãos possam transformar uma posse de fato em propriedade de direito. Trata-se de uma evolução interpretativa que fortalece a segurança jurídica e promove a inclusão social, especialmente em contextos urbanos onde a informalidade é predominante.

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ARTIGO: Decisão do CNJ: Cartórios não podem exigir CND para registro de imóveis

 

Drª. Debora de Castro da Rocha

O Conselho Nacional de Justiça decidiu que os cartórios de registro de imóveis não podem exigir a apresentação de Certidão Negativa de Débitos (CND) como condição para efetivar o registro da transferência de propriedade. Essa prática foi considerada uma sanção política, ou seja, um meio indireto e coercitivo de cobrança de tributos, vedado pelo ordenamento jurídico brasileiro.

A decisão se fundamenta em diversos dispositivos constitucionais e legais. O princípio da legalidade, previsto no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal, estabelece que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. Como não há previsão legal que condicione o registro imobiliário à apresentação de CND, a exigência feita por cartórios viola diretamente esse princípio. Além disso, o direito de propriedade, garantido pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição, assegura ao cidadão a plena fruição de seus bens, e restrições administrativas sem respaldo legal configuram afronta a esse direito fundamental.

O Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento de que é inconstitucional a utilização de meios indiretos de cobrança de tributos que restrinjam direitos fundamentais ou atividades econômicas. Esse entendimento está expresso em súmulas como a 70, que veda a interdição de estabelecimento como forma de cobrança; a 323, que proíbe a apreensão de mercadorias para compelir o pagamento de tributos; e a 547, que impede a autoridade administrativa de proibir o contribuinte em débito de exercer suas atividades. A exigência de CND para registro imobiliário se enquadra nessa lógica, pois condiciona o exercício do direito de propriedade ao pagamento de tributos, sem previsão legal específica.

O Código Tributário Nacional também disciplina os instrumentos próprios de cobrança de tributos, como a inscrição em dívida ativa e a execução fiscal, previstos nos artigos 201 e seguintes. A exigência de CND em cartórios desvia desse procedimento, criando um mecanismo paralelo e inconstitucional de cobrança. Já a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) estabelece os requisitos formais para registros e averbações em cartórios, e em nenhum dispositivo há previsão de apresentação de CND como requisito para o registro de imóveis.

Em síntese, a decisão reafirma a supremacia da Constituição e da jurisprudência sobre práticas administrativas que criam obstáculos indevidos ao exercício de direitos fundamentais. Exigir CND para registro de imóveis não apenas carece de base legal, como também configura sanção política, violando os princípios da legalidade, da propriedade e do devido processo legal. A cobrança de tributos deve ocorrer pelos meios próprios previstos em lei, sem comprometer direitos essenciais como o de registrar e transferir propriedades.

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ARTIGO: Reforma Tributária e a Tributação da Locação por Temporada

Drª Debora de Castro da Rocha

A locação de imóveis por temporada, prática que se consolidou no Brasil com o avanço das plataformas digitais de intermediação como Airbnb e Booking, passou por uma profunda alteração em seu enquadramento jurídico-tributário com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, inserida no contexto da Reforma Tributária. O que antes era considerado mera renda imobiliária, de caráter quase passivo, passou a ser juridicamente reconhecido como atividade econômica equiparada à hotelaria, com consequências relevantes para os contribuintes e para o mercado.

No regime anterior, a tributação da locação por temporada era relativamente simplificada. A receita obtida pelo proprietário era tratada como rendimento de pessoa física ou jurídica e submetida exclusivamente ao Imposto de Renda (IR). O aluguel era compreendido como fruto da propriedade, sem caracterização de atividade empresarial, e não havia incidência de tributos sobre o faturamento. Essa sistemática permitia que o proprietário explorasse o imóvel sem necessidade de estrutura empresarial, com menor carga tributária e menor complexidade burocrática.

Com a Reforma, entretanto, o cenário foi substancialmente modificado. A locação por temporada passou a ser equiparada à prestação de serviços de hospedagem, o que implica o reconhecimento da atividade como empresarial perante a Receita Federal. Além do IR, incidem agora o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos criados para substituir parte da tributação anterior e que incidem diretamente sobre o faturamento bruto.

A alteração é particularmente sensível porque os novos tributos incidem sobre a receita bruta, sem possibilidade de dedução de custos, despesas ou períodos de vacância do imóvel. Assim, independentemente de reformas, manutenção ou aumento dos custos operacionais, o contribuinte está obrigado ao recolhimento dos tributos sobre o montante faturado. Em termos práticos, a lógica é inequívoca: faturou, pagou.

A consequência dessa nova sistemática é uma carga tributária potencial que pode alcançar até 44% da receita bruta, tornando a atividade significativamente mais onerosa. O locador, que antes podia atuar de forma quase informal, passa a ser obrigado a cumprir obrigações acessórias típicas de empresas, como emissão de notas fiscais, escrituração contábil e recolhimento periódico dos tributos.

Do ponto de vista jurídico, a alteração representa uma verdadeira mudança de paradigma. A locação por temporada deixa de ser considerada mera exploração da propriedade e passa a ser vista como prestação de serviços de hospedagem, exigindo do proprietário não apenas atenção às novas regras, mas também planejamento tributário e profissionalização da gestão do imóvel.

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ARTIGO: Legitimidade do herdeiro no pleito de usucapião sobre imóvel objeto de herança

 

Drª Debora de Castro da Rocha

Em recente o Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.840.561/SP, firmou entendimento de que o herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária sobre imóvel objeto de herança, desde que demonstrada a posse exclusiva, contínua e com animus domini, sem oposição dos demais sucessores. Esse julgado reforça a aplicabilidade da usucapião mesmo em contexto sucessório, harmonizando o direito das sucessões com o direito de propriedade.

A usucapião extraordinária, disciplinada pelo artigo 1.238 do Código Civil, exige que o possuidor mantenha a posse do imóvel por 15 anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini, ou seja, como se fosse proprietário. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelece moradia habitual ou realiza obras de caráter produtivo no imóvel.

Os requisitos centrais são: posse contínua e pacífica, ausência de contestação judicial ou oposição efetiva, exercício da posse com intenção de dono e cumprimento do prazo legal.

No caso específico do herdeiro, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, embora o imóvel passe a integrar o espólio após a abertura da sucessão e, portanto, pertença em condomínio a todos os sucessores até a partilha, é possível que um deles exerça posse exclusiva e qualificada sobre o bem. Essa posse deve ser caracterizada pela continuidade, ausência de oposição e, sobretudo, pelo animus domini, ou seja, pela intenção inequívoca de agir como verdadeiro proprietário.

O raciocínio do STJ parte da premissa de que a mera condição de herdeiro não impede a configuração da usucapião. Se, na prática, apenas um dos sucessores ocupa o imóvel, administra-o, realiza benfeitorias e impede que terceiros ou mesmo os demais herdeiros exerçam atos de posse, há elementos suficientes para caracterizar a posse exclusiva.

Nesse cenário, o herdeiro deixa de ser apenas condômino em situação de indivisão e passa a se comportar como titular único da propriedade, o que, com o decurso do tempo e o preenchimento dos requisitos legais, pode levar à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária.

Além disso, o Tribunal destacou que não basta a simples ocupação física do imóvel: é necessário que essa posse seja exercida de forma inequívoca e ostensiva, revelando a intenção de excluir os demais herdeiros da utilização do bem. A ausência de oposição ou contestação por parte dos demais sucessores reforça a pacificidade da posse e legitima o pedido de usucapião, reconhecendo que a usucapião extraordinária pode ser invocada pelo herdeiro que, de forma exclusiva e ao longo de determinado período especificado em lei, exerce a posse qualificada sobre o bem herdado.

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ARTIGO: Suspensa por meio de decisão judicial a Resolução sobre Tokenização Imobiliária

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A crescente digitalização do mercado imobiliário trouxe à tona a tokenização de ativos, mecanismo que permite fracionar e negociar direitos sobre imóveis por meio de registros em blockchain.


No entanto, a 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, ao acatar a ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), determinou que o Conselho de Corretores de Imóveis extrapolou sua competência ao tentar legislar sobre o registro de imóveis e ativos virtuais. A decisão suspendeu a resolução editada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), reacendendo discussões sobre competência normativa, segurança jurídica e proteção do sistema registral.

A resolução suspensa pelo Judiciário foi editada com o objetivo de disciplinar a tokenização de ativos imobiliários, permitindo que imóveis ou frações deles fossem representados por tokens digitais, usualmente registrados em blockchain. A proposta buscava conferir maior liquidez ao mercado, facilitar investimentos fracionados e aproximar o setor imobiliário das inovações do mercado de capitais. Contudo, a decisão judicial que suspendeu a norma destacou alguns pontos centrais.

O ato normativo que buscava regulamentar a tokenização imobiliária partiu de uma entidade representativa dos registradores, mas não possuía força de lei. Por essa razão, o Judiciário entendeu que a criação de um regime jurídico paralelo de registro imobiliário somente poderia ser instituída pelo Congresso Nacional, em respeito ao princípio da legalidade estrita. Além disso, destacou-se o risco de formação de um sistema paralelo de registro, já que a equiparação da tokenização ao registro imobiliário poderia gerar duplicidade: de um lado, o registro público oficial, dotado de fé pública e eficácia erga omnes; de outro, um registro digital privado, sem a mesma garantia de autenticidade e publicidade, o que acarretaria insegurança quanto à titularidade e à validade das transações.

O Judiciário também ressaltou a função pública do registro imobiliário, que não se limita a um ato burocrático, mas constitui atividade estatal delegada, destinada a assegurar a ordem jurídica, a proteção de terceiros de boa-fé e a estabilidade das relações patrimoniais. Permitir que tokens substituíssem esse sistema poderia fragilizar a confiança no regime de propriedade. Outro ponto considerado foi a proteção do consumidor e do investidor, uma vez que estes poderiam ser levados a acreditar que a aquisição de tokens equivaleria à aquisição de propriedade imobiliária, quando, na realidade, tais instrumentos apenas representam direitos obrigacionais ou de participação econômica, sem transferir a propriedade plena.

Em síntese, a decisão judicial não rejeita a tecnologia em si, mas reafirma a centralidade do registro público como pilar da segurança jurídica imobiliária, funcionando como um freio de cautela para evitar que o mercado avance em uma zona cinzenta sem respaldo legal claro.

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ARTIGO: Indisponibilidade de Bens e Prescrição Intercorrente: Novo Entendimento do STJ

 O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 2.123.456/DF, firmou entendimento de que a decretação de indisponibilidade de bens do devedor é suficiente para interromper a prescrição intercorrente da execução, ainda que não haja efetiva penhora ou expropriação patrimonial.

Drª Debora de Castro da Rocha

O caso teve origem em uma execução que havia sido suspensa diante da ausência de bens penhoráveis, mas em que o juízo determinou a indisponibilidade patrimonial por meio dos sistemas eletrônicos de bloqueio. A defesa sustentava que, como não houve constrição efetiva, o prazo prescricional deveria continuar correndo, o que levaria ao reconhecimento da prescrição intercorrente.

O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar a questão, partiu da premissa de que a indisponibilidade de bens, ainda que não se confunda com a penhora, é medida de natureza coercitiva e restritiva, que limita o direito de propriedade do devedor. A penhora, de fato, é ato executivo que individualiza determinado bem para futura expropriação; já a indisponibilidade, embora não implique imediata alienação, retira do devedor a possibilidade de livre disposição patrimonial, impedindo, por exemplo, a venda ou a oneração dos bens atingidos. Assim, mesmo não havendo constrição materializada em penhora, há uma restrição jurídica relevante, suficiente para caracterizar a atuação efetiva do Poder Judiciário na persecução do crédito.

Do ponto de vista normativo, o art. 921, §4º, do Código de Processo Civil prevê a prescrição intercorrente quando o processo de execução permanece paralisado por prazo superior ao prescricional da pretensão executiva. O STJ, no entanto, destacou que essa regra não pode ser interpretada de forma literal e isolada, sob pena de esvaziar a efetividade da execução, princípio consagrado no art. 797 do CPC, segundo o qual a execução deve se desenvolver no interesse do credor. Se o Judiciário adota medidas concretas para assegurar o resultado útil do processo — como a decretação de indisponibilidade — não se pode afirmar que houve inércia ou paralisação processual.

Em síntese, a decisão do Superior Tribunal de Justiça se fundamenta em três pilares jurídicos centrais. O primeiro é a natureza restritiva da indisponibilidade, que, ao limitar a propriedade do devedor, assume caráter de ato de constrição judicial, ainda que não se confunda com a penhora. O segundo é o princípio da efetividade da execução, que orienta a interpretação da prescrição intercorrente de modo a não esvaziar a tutela jurisdicional, assegurando que o processo cumpra sua função de satisfazer o crédito. Por fim, o terceiro pilar é a boa-fé e a cooperação processual, que impedem que o devedor se beneficie da ausência de penhora efetiva quando já existe medida concreta de restrição patrimonial decretada pelo Judiciário.

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ARTIGO: STJ reafirma natureza propter rem das dívidas condominiais e mantém responsabilidade do antigo proprietário

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.197.699, reafirmou recentemente o entendimento de que as dívidas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, vinculam-se diretamente ao imóvel e não apenas à pessoa do devedor.
Esse tipo de obrigação decorre da titularidade de um direito real e acompanha a coisa, independentemente de quem seja o proprietário em determinado momento. No caso dos condomínios edilícios, a previsão encontra respaldo no artigo 1.345 do Código Civil, que estabelece que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

O caso analisado envolveu um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, levado a leilão em razão de dívida condominial e arrematado pelo próprio condomínio por R$ 606 mil, valor insuficiente para saldar a obrigação. O antigo dono, alegando que a dívida teria sido assumida pelo condomínio na condição de novo proprietário, buscou afastar sua responsabilidade. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, destacou que a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o arrematante assume a dívida, mesmo que ela não conste expressamente no edital do leilão, desde que tivesse conhecimento prévio da pendência.

A consequência prática desse dispositivo é que, quando ocorre a alienação do imóvel — seja por compra e venda, doação ou arrematação em leilão judicial —, o novo proprietário passa a responder pelas dívidas condominiais, ainda que estas tenham origem em período anterior à aquisição. Trata-se de uma obrigação que se transfere com a coisa, justamente por estar atrelada à sua fruição e manutenção. Assim, o arrematante de um bem em hasta pública não pode alegar desconhecimento da dívida para se eximir de sua responsabilidade, sobretudo quando já tinha ciência da pendência no momento da aquisição.

Contudo, a jurisprudência do STJ tem deixado claro que essa característica não significa a exclusão da responsabilidade do antigo proprietário. Embora a obrigação seja propter rem, ela também possui reflexos pessoais. O devedor original, que deixou de adimplir as cotas condominiais, permanece responsável pelo débito, podendo ser acionado pelo condomínio ou até mesmo pelo arrematante, em eventual ação de regresso. Essa interpretação evita que o inadimplente se beneficie de sua própria conduta, transferindo integralmente o ônus a terceiros.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial que deu origem à decisão, destacou que a obrigação condominial é híbrida: de um lado, acompanha o imóvel e vincula o novo titular; de outro, não exonera o antigo proprietário, que continua pessoalmente responsável. Esse entendimento preserva a lógica do sistema jurídico, garantindo que o condomínio não seja prejudicado pela inadimplência e que o devedor original não se veja livre de sua obrigação apenas em razão da alienação do bem.

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ARTIGO: A Penhora como Pressuposto Processual Essencial à Adjudicação de Bens: Análise da Decisão do STJ

 

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento unânime no REsp 2.200.180, reafirmou a imprescindibilidade da penhora como etapa antecedente à adjudicação de bens no processo executivo. A decisão reconheceu a nulidade absoluta de uma adjudicação de imóvel realizada sem a prévia constrição judicial, consolidando entendimento de que a penhora constitui pressuposto processual inafastável para qualquer modalidade de expropriação.

Drª Debora de Castro da Rocha

O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a penhora não se trata de mera formalidade, mas de ato processual estruturante, cuja ausência compromete a legalidade e a legitimidade da expropriação. A omissão da penhora viola:

A legislação processual civil, que estabelece ordem sequencial obrigatória: penhora, avaliação e expropriação (CPC, art. 523, §3º) e o princípio constitucional do devido processo legal (CF, art. 5º, LIV), ao suprimir garantias como contraditório, publicidade e proteção de terceiros.

Além disso, o relator enfatizou que a adjudicação prevista no art. 825, I, do CPC deve ser interpretada em consonância com o art. 876, que condiciona o pedido do exequente à existência de bens previamente penhorados. A referência expressa a “bens penhorados” revela que a penhora é requisito material e formal para a adjudicação.

No caso em tela, o credor requereu a adjudicação da fração ideal de imóvel pertencente à executada, coproprietária do bem, sem que houvesse penhora anterior. O juízo de primeiro grau deferiu o pedido, sob o argumento de que, por se tratar de alienação forçada em copropriedade, o exequente teria direito de preferência, tornando a penhora dispensável.

O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão, alegando ausência de prejuízo à executada. Contudo, o STJ reformou o acórdão, asseverando que a ausência de penhora compromete a higidez do procedimento executivo, independentemente da demonstração de prejuízo concreto.

A decisão tem especial relevância em hipóteses envolvendo bens de família, cuja impenhorabilidade é assegurada pela Lei 8.009/1990. A adjudicação direta, sem penhora, impediria o executado de invocar tal proteção, configurando grave afronta ao ordenamento jurídico.

Além disso, a exigência da penhora reforça a segurança jurídica e a previsibilidade dos atos executivos, evitando surpresas processuais e garantindo a observância da legalidade estrita.

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ARTIGO: STJ define prazo de 10 anos para restituição de comissão de corretagem em casos de atraso na entrega de imóvel

 

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), que o consumidor tem prazo prescricional de dez anos para pedir a devolução da comissão de corretagem quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por atraso na entrega imputável à construtora ou incorporadora.

Drª. Debora de Castro da Rocha

Segundo o entendimento, previsto no artigo 205 do Código Civil, a contagem começa a partir do momento em que o comprador toma ciência inequívoca da recusa da empresa em devolver os valores pagos, afastando a aplicação do prazo de três anos, estabelecido no artigo 206, §3º, IV, que vale para casos de enriquecimento sem causa.

A nova tese se diferencia do Tema 938, que fixa prazo trienal para restituição da comissão em situações de abusividade da cláusula que impõe ao consumidor esse pagamento, quando o pedido é feito contra a corretora de imóveis. No caso do Tema 1.099, o pedido é direcionado à construtora ou incorporadora, decorrente de rescisão por inadimplemento.

No Tema 938, o STJ analisou casos em que a cláusula contratual obriga o comprador do imóvel a pagar a comissão de corretagem de forma considerada abusiva, em que na situação, o pedido de devolução é direcionado à corretora de imóveis (empresa ou profissional que intermediou a negociação), e o fundamento é que houve pagamento indevido. Como o pagamento indevido é enquadrado, em regra, como hipótese de enriquecimento sem causa (art. 206, §3º, IV, do Código Civil), o prazo prescricional aplicável é de três anos.

Já no Tema 1.099, a circunstância é diferente: trata-se de casos em que houve rescisão do contrato de compra e venda por culpa da construtora ou incorporadora, normalmente em razão de atraso na entrega da obra. Aqui, o pedido de devolução é dirigido à própria construtora ou incorporadora, e não à corretora. O fundamento não é enriquecimento sem causa, mas sim a obrigação de restituição decorrente da resolução do contrato (art. 205 do Código Civil), o que atrai o prazo prescricional de dez anos

No julgamento do REsp 1.897.867, que serviu de paradigma para o Tema 1.099, o STJ analisou a demanda de compradores que, diante do atraso na entrega de um apartamento, pleitearam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, prosseguindo na apreciação do caso mesmo após acordo extrajudicial em razão do rito repetitivo; ao concluir pela aplicação do prazo prescricional de dez anos, o relator, ministro Humberto Martins, enfatizou que a restituição decorre da extinção do contrato e não de enriquecimento sem causa, alinhando-se à jurisprudência já consolidada da Corte para hipóteses de rescisão por culpa da construtora.

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ARTIGO: Critérios Objetivos para a Reparação Integral de Danos Ambientais: A Nova Perspectiva do STJ

 

No julgamento do processo Recurso Especial Nº 2200069 - MT (2024/0266181-2), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou critérios objetivos para identificar quando a lesão ao meio ambiente dá ensejo à obrigação de indenizar por danos morais coletivos.

Drª Debora de Castro da Rocha

 Analisada a supressão não autorizada de vegetação nativa em área da Amazônia Legal – em sede de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso –, a decisão representou um marco: mesmo após a condenação ter sido afastada pelo Tribunal de Justiça do Estado e parcialmente restabelecida pelo STJ, o colegiado determinou o retorno dos autos ao TJMT para rediscutir o valor da indenização, inicialmente fixado em R$ 10 mil, viabilizando a análise de eventual redução requerida pelo réu.

A decisão da Primeira Turma do STJ deixa claro que o dano moral coletivo ambiental não decorre, de forma automática, da infração à legislação, exigindo uma conduta que efetivamente ofenda a natureza. Em outras palavras, a existência do dano pressupõe-se quando a degradação ambiental se verifica – conceito conhecido como “in re ipsa” –, ou seja, basta constatar a alteração adversa das características ecológicas para que se considere a lesão, cabendo ao infrator demonstrar, com base nos parâmetros da legislação ambiental, a ausência ou a mitigação dessa alteração.

Nesse mesmo sentido, o STJ ressaltou que a recomposição material do meio ambiente não elimina o direito à indenização, pois o dano moral coletivo pode coexistir com qualquer medida de recuperação física, devendo-se ainda levar em conta o efeito acumulativo de condutas ilícitas promovidas por múltiplos agentes em macrolesões ambientais.

Ademais, o valor da indenização deve ser fixado à luz da gravidade do dano, da capacidade econômica do réu e do proveito que este obteve com sua conduta, fatores que se tornam ainda mais relevantes quando a degradação atinge biomas protegidos como patrimônio nacional, conforme o artigo 225, § 4º, da Constituição Federal.

O acórdão destaca a importância das normas que protegem o meio ambiente de forma integral e coletiva. A ministra relatora, Regina Helena Costa, enfatizou que o artigo 225 da Constituição Federal não apenas eleva a Floresta Amazônica, a Mata Atlântica, o Pantanal, a Serra do Mar e a Zona Costeira à condição de patrimônio nacional, mas também destaca que qualquer lesão ao equilíbrio ecológico dessas áreas gera, por presunção legal, dano moral coletivo.

A interpretação é corroborada pelo artigo 1º, inciso I, da Lei nº 7.347/1985, que confere legitimidade ao Ministério Público para a proposição de ações civis públicas, e pelo artigo 14, § 1º, da Lei nº 6.938/1981, que impõe ao poluidor a obrigação de reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, independentemente da comprovação de culpa. Assim, a responsabilidade pela indenização se estende, de forma integral, à esfera imaterial dos prejuízos que a coletividade sofre com a deterioração ambiental.

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ARTIGO: Sobre a Usucapião de bens móveis, decisão amplia segurança jurídica para possuidores de veículos

 

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo, no Processo: 1001311-64.2022.8.26.0575, reconheceu a usucapião de um veículo que havia sido doado verbalmente por um tio falecido, demonstrando que a ausência de formalização documental pode ser suprida pelo exercício pacífico e contínuo da posse, consolidando, assim, o direito à propriedade.

Drª Debora de Castro da Rocha

Isso quer dizer que, o comportamento do possuidor - manifestado pelo uso regular do bem, o pagamento de tributos, manutenção e outros atos típicos de quem exerce o “animus domini” (intenção inequívoca de agir como proprietário) - é determinante para a configuração da usucapião, conforme previsto no Código Civil, especificamente no artigo 1.261.

Mesmo sem um documento formal que registre a transferência, o lapso temporal aliado a atos concretos de posse e administração do bem demonstrou ao Judiciário que a situação fática preenchia os requisitos legais para a consolidação do domínio, caso que demonstra que o instituto da usucapião não se restringe apenas bens imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, mas também aos bens móveis, como no caso, os veículos.

Tanto para bens móveis ou imóveis, a ausência de um registro formal de transferência pode ser suplantada pela comprovação de uma posse contínua, mansa e pacífica ao longo de um período determinado por lei. Tais requisitos, caracterizados pelo chamado “animus domini”, são fatores essenciais para que se reconheça a consolidação do domínio por meio da usucapião.

A aplicabilidade da usucapião aos bens móveis se fundamenta na mesma lógica que rege a aquisição de propriedade de bens imóveis: o tempo prolongado de posse não contestada e a prática regular de atos administrativos e de cuidado com o bem, evidenciam a existência de uma situação fática que preenche os requisitos legais.

A interpretação valoriza os fatos em detrimento da mera formalidade documental. Assim, tanto para bens móveis quanto para imóveis, a usucapião permite que o exercício prolongado, pacífico e ininterrupto da posse se converta em título legítimo de propriedade, assegurando ao possuidor o direito de ver regularizada sua situação perante a lei e, consequentemente, de obter segurança jurídica acerca de seu bem.

No caso analisado, apesar da doação ter ocorrido apenas por meio verbal, o beneficiário conseguiu demonstrar que exercia o controle do veículo de forma incontestada ao longo do tempo, o que foi decisivo para que o tribunal reconvertesse a posse no direito de propriedade, reafirmando a ideia de que a segurança jurídica deve privilegiar os fatos em detrimento da formalidade.

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ARTIGO: Decisão do STJ expõe riscos de se postergar o Registro na Alienação Fiduciária de Imóveis

 

Em uma decisão recente no REsp 2.135.500, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a perda do direito de utilizar a execução extrajudicial – um mecanismo previsto pela Lei nº 9.514/1997 – pela ausência de registro oportuno do contrato com alienação fiduciária.

Drª Debora de Castro da Rocha

Apenas dois anos depois, quando os compradores, alegando dificuldades financeiras, ajuizaram a ação de rescisão contratual para reaver os valores pagos, o registro do contrato foi efetuado, com o claro intuito de afastar a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

No início do litígio, os promitentes compradores de um lote, enfrentando dificuldades financeiras, ingressaram com uma ação rescisória para reaver os valores pagos ao longo de dois anos, e somente após ser citada no processo, a empresa vendedora efetuou o registro do contrato, que já previa a alienação fiduciária.

A vendedora alegou que, mesmo com o registro tardio, ainda poderia aplicar a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 para impedir a rescisão contratual, mas o tribunal de origem concluiu que o registro foi feito apenas para evitar a aplicação das normas e entendimentos mais favoráveis aos compradores, aplicando o CDC e afastando a incidência do artigo 23 da referida lei.

A vendedora alegou que poderia registrar o contrato a qualquer momento, sem considerar o tempo decorrido ou a ação de rescisão contratual movida pelos compradores, mas o STJ rejeitou essa argumentação.

Na decisão, a ministra Nancy Andrighi destacou que, conforme o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, o registro do contrato no cartório imobiliário é fundamental para a constituição da propriedade fiduciária, onde o devedor adquire o imóvel e o oferece ao credor como garantia do pagamento.

Após a quitação da dívida, a propriedade retorna automaticamente ao adquirente, mas em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e iniciar a execução extrajudicial, conforme estabelecido nos artigos 26 e 27 da referida lei.

A decisão reforça que o registro do contrato é essencial para que o credor exerça seu direito, pois, embora sua ausência não afete a validade ou eficácia do negócio, impede a utilização da execução extrajudicial prevista na legislação, conforme já consolidado pela Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, que destaca a necessidade do registro tempestivo para afastar a aplicação do CDC.

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ARTIGO: STJ decide sobre a utilização de laje comum como "garden" em condomínio

 

A 3ª turma do STJ decidiu no Recurso Especial REsp 2.187.886, que um condômino pode manter o uso consolidado de uma laje comum como espaço de convivência, mas futuras alterações, como mudanças na fachada, exigem quórum qualificado. 

Drª Debora de Castro da Rocha

Houve o ingresso de ação contra o condômino, sob a alegação de que ele apropriou gradualmente uma laje comum de 300 metros quadrados, originalmente destinada à captação de água pluvial, transformando-a em um espaço privativo com móveis e decoração, semelhante a um apartamento do tipo "garden". 

Embora tenha recebido autorização assemblear em 2010 apenas para paisagismo e manutenção no local, o morador gradualmente transformou o espaço em uma área de lazer exclusiva, indo além da permissão original.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, reconheceu a consolidação parcial da posse com base na teoria da supressio, que considera a tolerância prolongada dos demais condôminos como fator para validar determinadas ocupações. Contudo, ela ressaltou que esse princípio não se aplica a alterações futuras, como a instalação do toldo elétrico, que poderia modificar a fachada do edifício. 

O artigo 10 da Lei 4.591/64 estabelece regras fundamentais para a preservação da identidade arquitetônica dos condomínios e a gestão das áreas comuns, proibindo expressamente que qualquer condômino altere a forma externa da fachada, decore partes externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edificação ou destine unidades a usos incompatíveis com a finalidade do prédio.

Além disso, impede que um condômino embarace o uso das áreas comuns, garantindo que esses espaços permaneçam acessíveis a todos os moradores. No caso analisado pelo STJ, a ocupação prolongada da laje comum foi reconhecida com base na teoria da supressio, que considera a tolerância dos demais condôminos ao longo do tempo como um fator para validar determinadas ocupações.

No entanto, a instalação do toldo elétrico representaria uma modificação da fachada, o que exige quórum qualificado conforme a convenção condominial. Como essa exigência não foi cumprida, o STJ vedou a instalação do toldo, permitindo apenas a manutenção do paisagismo e do uso consolidado da laje.

Diante do ocorrido, os condomínios devem estar atentos a situações de uso indevido de espaços comuns, garantindo que todas as modificações estruturais sejam deliberadas dentro das normas internas. Além disso, a postura adotada pelo próprio condomínio ao longo do tempo pode influenciar no reconhecimento da posse, conforme evidenciado na aplicação do princípio da supressio. 

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ARTIGO: Homologação da partilha amigável no arrolamento sumário e a comprovação prévia do pagamento do ITCMD

 

A ADI nº 5.894, proposta pelo Governador do Distrito Federal, questionou a constitucionalidade do artigo 659, §2º, do CPC, que possibilita a homologação da partilha amigável no arrolamento sumário sem comprovação prévia do pagamento do ITCMD, remetendo sua cobrança para a esfera administrativa.

Drª Debora de Castro da Rocha

Entretanto, o STF decidiu que o artigo 659, §2º, do CPC não estabelece privilégios tributários, mas apenas disciplina o procedimento de homologação da partilha, tornando desnecessária a edição de lei complementar e afastando a alegação de violação à isonomia tributária, pois a norma apenas regula o arrolamento sumário sem criar distinções entre contribuintes.

O cerne da impugnação residia na possível violação do artigo 146, III, "b", da Constituição, que exige lei complementar para normas gerais tributárias, argumentando-se que o artigo 659, §2º, do CPC regulava a arrecadação tributária sem cumprir essa exigência.

O Ministro André Mendonça destacou que a norma processual não confere privilégios ao crédito tributário, limitando-se a regulamentar o procedimento de partilha no arrolamento sumário, sem infringir a reserva de lei complementar, apenas postergando a apuração e o lançamento do tributo para a esfera administrativa.

O artigo 659, §2º, do CPC foi considerado compatível com o artigo 192 do CTN, que exige a quitação dos tributos sobre os bens do espólio para a homologação da partilha, garantindo que o ITCMD seja lançado administrativamente e fiscalizado pela Fazenda Pública.

Esse entendimento já havia sido consolidado pelo STJ no Tema nº 1.074 dos recursos repetitivos, que determinou que a homologação da partilha no arrolamento sumário não depende do pagamento prévio do ITCMD, mas requer a quitação dos tributos incidentes sobre os bens do espólio.

O STF analisou a possível violação do princípio da isonomia tributária pelo artigo 659, §2º, do CPC e concluiu que a norma apenas regulamenta o procedimento de arrolamento sumário, sem estabelecer desigualdade entre contribuintes, priorizando a celeridade processual e remetendo a questão tributária para a esfera administrativa.

A ADI nº 5.894 foi julgada improcedente pelo STF, que confirmou a constitucionalidade do artigo 659, §2º, do CPC, garantindo a separação entre as esferas processual e tributária, permitindo à Fazenda Pública fiscalizar e cobrar o ITCMD sem afetar a celeridade do arrolamento sumário.

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ARTIGO: A Responsabilidade pelo Pagamento do IPTU em Alienação Fiduciária: Decisão do STJ e Reflexos Jurídicos

 

A recente decisão no Recurso Especial nº 1949182 - SP (2021/0219866-6) pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema 1.158 sob o rito dos recursos repetitivos, trouxe um novo entendimento sobre a alienação fiduciária e a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Drª Debora de Castro da Rocha

De acordo com a tese firmada, o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel, pois não se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN). 

O município de São Paulo ajuizou uma execução fiscal contra um banco para cobrar IPTU referente a um imóvel com alienação fiduciária.  O Tribunal estadual considerou que a instituição financeira não poderia ser responsabilizada pelo tributo, afastando sua legitimidade passiva no processo.

Ao recorrer ao STJ, o município defendeu que a alienação fiduciária transfere a propriedade ao credor fiduciário, tornando-o responsável pelo pagamento do imposto.  O ministro relator, Teodoro Silva Santos, rejeitou essa tese ao enfatizar que a propriedade fiduciária é apenas resolúvel e indireta, existindo unicamente para garantir o financiamento. 

A jurisprudência do STJ determina que a posse do imóvel deve estar vinculada à intenção de ser seu proprietário (animus domini), o que exclui o credor fiduciário da lista de contribuintes prevista no artigo 34 do CTN. 

O artigo 1.367 do Código Civil corrobora esse entendimento ao estabelecer que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, pois há uma condição resolutiva (artigo 1.359 do Código Civil) que mantém o imóvel atrelado à garantia do contrato de financiamento. 

A decisão do STJ confirma que o IPTU deve ser pago pelo devedor fiduciante, conforme o artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997, que determina sua responsabilidade pelos encargos do imóvel até a imissão na posse pelo credor fiduciário. 

A alteração do artigo 23, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997 em 2023 determinou que o devedor fiduciante deve arcar com o IPTU incidente sobre o bem, reafirmando que o credor fiduciário só assume obrigações tributárias após a consolidação da propriedade. 

O entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.158 reforça que o credor fiduciário não pode ser considerado contribuinte do IPTU antes da consolidação da propriedade e da sua imissão na posse do imóvel.

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ARTIGO: TJ-DFT decide que indisponibilidade de imóvel não impede penhora em outro processo judicial

 

A 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJ-DFT) no processo autuado sob nº 0731325-77.2023.8.07.0000, decidiu, por unanimidade, que a averbação de indisponibilidade na matrícula de um imóvel não impede sua penhora em outro processo judicial.

Drª Debora de Castro da Rocha

O entendimento é no sentido de que a indisponibilidade, registrada para evitar a alienação (venda ou transferência) do bem, não inviabiliza sua constrição em execução por outro juízo.

A natureza cautelar da indisponibilidade tem como objetivo proteger o imóvel em questões jurídicas pendentes, porém, o TJ-DFT destacou que essa restrição não impede a penhora para satisfazer uma execução judicial distinta, desde que seja respeitada a ordem de preferência entre os credores.

Em termos práticos, isso significa que os valores arrecadados com a venda do bem seguirão uma ordem de pagamento definida em lei, garantindo os direitos dos credores previamente registrados.

O caso refere-se a um recurso apresentado por um condomínio contra uma decisão judicial de primeira instância que havia indeferido o pedido de penhora de um imóvel. A razão para a negativa foi o fato de o bem estar sob a restrição de indisponibilidadeimposta em processos trabalhistas.

A indisponibilidade foi usada como argumento para justificar que o imóvel não poderia ser submetido a penhora, uma vez que essa medida teria a finalidade de impedir alienações (venda ou transferência) do bem.

No entanto, ao recorrer da decisão, o condomínio conseguiu que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJ-DFT) reformasse o entendimento, declarando que a indisponibilidade, por ter caráter acautelatório, não impossibilita a penhora por outro juízo.

A decisão do TJ-DFT enfatizou que a restrição busca evitar a alienação do bem, mas não inviabiliza sua constrição para assegurar o cumprimento de outra dívida, desde que sejam observados os direitos dos credores na ordem de preferência estipulada por lei.

O relator do caso, desembargador James Eduardo Oliveira, enfatizou que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que a indisponibilidade não impede novas penhoras, desde que seja preservada a ordem de preferência dos credores.

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