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| Drª Debora de Castro da Rocha |
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 2.234.726/GO, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro, consolidou entendimento de grande relevância para o Direito Imobiliário e do Consumidor: o atraso na entrega de imóvel por culpa exclusiva da construtora enseja a rescisão contratual com devolução integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem. Trata-se de precedente que reforça a proteção do adquirente e delimita com precisão os efeitos patrimoniais da inadimplência da vendedora.
O caso concreto envolveu um comprador que, diante do
descumprimento do prazo de entrega — já extrapolado inclusive o período de
tolerância de 180 dias — buscou a resolução do contrato e a restituição dos
valores desembolsados. A controvérsia residia na devolução da comissão de
corretagem, tradicionalmente considerada verba autônoma, vinculada ao serviço
prestado pelo corretor de imóveis. Em instâncias inferiores, havia resistência
em imputar à construtora a obrigação de ressarcir tal montante, sob o argumento
de que o corretor efetivamente desempenhara sua função de intermediação.
O STJ, contudo, ao aplicar a Súmula 543, reafirmou que, em
hipóteses de resolução motivada por culpa exclusiva da construtora, a
restituição deve ser integral e imediata. A decisão fundamentou-se na teoria do
retorno ao status quo ante, segundo a qual o consumidor não pode suportar
qualquer prejuízo decorrente do inadimplemento da fornecedora. Ademais,
destacou-se a inaplicabilidade do Tema 938/STJ, que admite a transferência da
corretagem ao comprador em contratos regularmente cumpridos. No caso de inadimplemento,
a devolução da corretagem assume natureza indenizatória, vinculada aos artigos
389 e 475 do Código Civil, afastando qualquer possibilidade de retenção.
Do ponto de vista prático, o precedente estabelece
parâmetros claros: não há margem para retenção de valores a título de despesas
administrativas ou multas; a comissão de corretagem deve ser integralmente
devolvida; e o pagamento deve ocorrer de forma imediata, sem parcelamentos.
Essa orientação fortalece a posição do consumidor e confere maior
previsibilidade às demandas judiciais envolvendo atraso na entrega de imóveis.
Os impactos da decisão são significativos. Para a advocacia,
o acórdão oferece base sólida para pleitos de rescisão contratual, eliminando
discussões sobre a extensão da restituição. Para o mercado imobiliário,
representa um alerta: o risco do empreendimento recai integralmente sobre a
construtora, que não pode transferir ao comprador os ônus de sua própria falha
de planejamento. A jurisprudência, nesse sentido, reforça a boa-fé objetiva e a
função social do contrato, desestimulando práticas abusivas e incentivando
maior rigor na gestão de prazos e recursos.
Em conclusão, o REsp 2.234.726/GO reafirma a supremacia das
normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e consolida a tese de
restituição integral como corolário da responsabilidade civil da construtora.
Ao incluir a comissão de corretagem no rol de valores a serem devolvidos, o STJ
garante que o consumidor seja integralmente ressarcido, preservando a confiança
nas relações contratuais e fortalecendo a segurança jurídica no setor
imobiliário.
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