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| Drª Debora de Castro da Rocha |
A reforma tributária trouxe uma inovação de grande impacto para o Direito Imobiliário e Tributário: a criação da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI, modelo 77). Pela primeira vez, a venda de imóveis, que sempre foi formalizada por escritura pública e registro imobiliário, passa a exigir a emissão de nota fiscal. Essa obrigação está prevista na LC 214/2025, no Decreto 12.955/2026, na Resolução CGIBS 6/2026 e no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, e altera profundamente a forma como as operações imobiliárias serão tratadas a partir de 2026.
As empresas enquadradas no regime regular do IBS e da CBS,
como incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings e SPEs, deverão emitir
a NF-e ABI a partir de 1º de dezembro de 2026. Já os optantes do Simples
Nacional e as pessoas físicas que sejam contribuintes do IBS e da CBS terão a
obrigação a partir de 1º de janeiro de 2027. Essa diferenciação busca dar tempo
para que os sistemas empresariais sejam adaptados e para que se estabeleçam
critérios claros de enquadramento das pessoas físicas que atuam de forma
habitual no mercado imobiliário.
O ponto central da mudança está no fato gerador da obrigação
tributária, até então, a transmissão da propriedade só se aperfeiçoava com a
escritura pública e o registro no cartório de imóveis. Agora, a emissão da nota
fiscal decorre da operação econômica, e não do ato cartorário. Isso significa
que a obrigação pode surgir no compromisso de compra e venda, na cessão de
direitos, na adjudicação ou mesmo no pagamento antecipado. Em outras palavras,
a tributação se antecipa à transferência da propriedade, deslocando o foco para
o momento em que ocorre a circulação econômica do bem ou do direito.
A abrangência da NF-e ABI é ampla: alcança imóveis novos,
usados ou em construção, promessas de compra e venda, cessões de direitos reais
ou aquisitivos e adjudicações. Não se limita, portanto, ao mercado primário,
mas também incide sobre operações secundárias e negociações complexas de
direitos imobiliários. Para as empresas, isso implicará na necessidade de
adaptação de sistemas emissores, integrá-los ao Cadastro Imobiliário Brasileiro
(CIB), revisar contratos e cláusulas para prever o momento exato da emissão da
nota fiscal e reforçar a conformidade tributária. Para as pessoas físicas, a
venda eventual de imóvel próprio não gera automaticamente a obrigação de emitir
NF-e ABI, sendo o enquadramento dependente da habitualidade, do tempo de posse
e da finalidade da construção.
A partir da exigência da NF-e ABI, o Estado passa a ter
controle imediato das operações imobiliárias, intensificando a interação entre
o Direito Civil e o Direito Tributário, entretanto, a escritura continua sendo
requisito para a transmissão da propriedade, mas a nota fiscal passa a ser
requisito para a regularidade fiscal da operação.
debora@dcradvocacia.com.br
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