ARTIGO: Reforma Tributária e a Tributação da Locação por Temporada

Drª Debora de Castro da Rocha

A locação de imóveis por temporada, prática que se consolidou no Brasil com o avanço das plataformas digitais de intermediação como Airbnb e Booking, passou por uma profunda alteração em seu enquadramento jurídico-tributário com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, inserida no contexto da Reforma Tributária. O que antes era considerado mera renda imobiliária, de caráter quase passivo, passou a ser juridicamente reconhecido como atividade econômica equiparada à hotelaria, com consequências relevantes para os contribuintes e para o mercado.

No regime anterior, a tributação da locação por temporada era relativamente simplificada. A receita obtida pelo proprietário era tratada como rendimento de pessoa física ou jurídica e submetida exclusivamente ao Imposto de Renda (IR). O aluguel era compreendido como fruto da propriedade, sem caracterização de atividade empresarial, e não havia incidência de tributos sobre o faturamento. Essa sistemática permitia que o proprietário explorasse o imóvel sem necessidade de estrutura empresarial, com menor carga tributária e menor complexidade burocrática.

Com a Reforma, entretanto, o cenário foi substancialmente modificado. A locação por temporada passou a ser equiparada à prestação de serviços de hospedagem, o que implica o reconhecimento da atividade como empresarial perante a Receita Federal. Além do IR, incidem agora o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos criados para substituir parte da tributação anterior e que incidem diretamente sobre o faturamento bruto.

A alteração é particularmente sensível porque os novos tributos incidem sobre a receita bruta, sem possibilidade de dedução de custos, despesas ou períodos de vacância do imóvel. Assim, independentemente de reformas, manutenção ou aumento dos custos operacionais, o contribuinte está obrigado ao recolhimento dos tributos sobre o montante faturado. Em termos práticos, a lógica é inequívoca: faturou, pagou.

A consequência dessa nova sistemática é uma carga tributária potencial que pode alcançar até 44% da receita bruta, tornando a atividade significativamente mais onerosa. O locador, que antes podia atuar de forma quase informal, passa a ser obrigado a cumprir obrigações acessórias típicas de empresas, como emissão de notas fiscais, escrituração contábil e recolhimento periódico dos tributos.

Do ponto de vista jurídico, a alteração representa uma verdadeira mudança de paradigma. A locação por temporada deixa de ser considerada mera exploração da propriedade e passa a ser vista como prestação de serviços de hospedagem, exigindo do proprietário não apenas atenção às novas regras, mas também planejamento tributário e profissionalização da gestão do imóvel.

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ARTIGO: Impactos da Reforma Tributária no Regime Especial de Tributação das Incorporadoras

 

A Emenda Constitucional 132/23, que estabelece a reforma tributária sobre o consumo, traz consequências diretas ao Regime Especial de Tributação (RET) das incorporadoras. Esse regime, previsto na Lei nº 10.931/2004, foi concebido para simplificar obrigações acessórias e reduzir a carga fiscal incidente sobre a incorporação imobiliária. Com a reforma, o RET sofrerá ajustes expressivos em sua estrutura de custos e bases de cálculo.

Drª Debora de Castro da Rocha

O RET aplica uma alíquota unificada sobre a receita bruta mensal das incorporações, englobando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Para empreendimentos residenciais comuns, a alíquota é de 4%. Para projetos sociais, vinculados ao Minha Casa Minha Vida, reduz-se automaticamente para 1%. Construtoras que edificam unidades de interesse social também podem optar por 1% até o término do contrato ou 4% até o recebimento integral da obra.

No regime de lucro presumido, a alíquota de IRPJ e CSLL aplicada sobre a base de presunção de lucro, somada a PIS e Cofins, eleva a tributação nominal, tornando o RET mais atraente em termos de fluxo de caixa. Além disso, o regime especial dispensa a apropriação de créditos fiscais e simplifica a escrituração contábil, o que reduz prazos e custos administrativos para incorporadoras de pequeno, médio e grande porte.

A reforma extingue ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, substituindo-os por três novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). No âmbito do RET, IRS especiais de incorporação e construção deverão migrar gradualmente dessas bases extintas para o CBS e o IBS, sem prejuízo das alíquotas reduzidas atualmente vigentes, ao menos até que novos decretos regulamentares definam percentuais transitórios e regras de apuração diferenciadas.

Até 31 de dezembro de 2026, o sistema tributário nacional permanecerá, em grande medida, inalterado para as incorporadoras no RET. A EC 132/23 prevê um cronograma escalonado de entrada em vigor das novas regras, permitindo que escritórios jurídicos e departamentos fiscais ajustem sistemas, revisem contratos de construção e adaptem estratégias de precificação antes da efetiva implementação do IBS e da CBS no RET.

A alteração do RET por meio da reforma tributária impõe às incorporadoras um desafio: equilibrar a manutenção dos benefícios atuais com a preparação para o novo regime. É imprescindível revisar contratos, reavaliar projeções de fluxo de caixa e atualizar sistemas de gestão fiscal. Antecipar-se ao cronograma de mudanças será determinante para a mitigação de riscos e a preservação da competitividade no setor imobiliário.

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ARTIGO: Reforma Tributária e os impactos do imposto sobre Valor Adicionado (IVA) sobre o Mercado Imobiliário

 

A reforma tributária no Brasil tem gerado debates acalorados, e uma das propostas mais controversas é o aumento da alíquota de imposto sobre empresas que comercializam imóveis. 

Drª Debora de Castro da Rocha

Com a entrada em vigor das novas regras, o Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) passará a incidir na compra e venda de imóveis, com uma alíquota média de 15,9%. Essa taxa será calculada com base na diferença entre o preço de compra e o preço de venda do ativo.

Essa mudança afetará exclusivamente o lucro das pessoas jurídicas, “em tese” não impactando negócios realizados por pessoas físicas. Imobiliárias e incorporadoras estarão sujeitas ao imposto, considerando a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição da propriedade.

Para ilustrar, imagine que uma empresa compre um imóvel por R$ 600 mil e o venda por R$ 900 mil. Os 15,9% de alíquota média incidirão sobre o ganho de R$ 300 mil, resultando em um imposto de R$ 47,7 mil para o vendedor.

Atualmente, as transações imobiliárias realizadas por empresas são tributadas pelo PIS/Cofins, mas essa taxa federal será extinta com a reforma. A alíquota média do PIS/Cofins para o setor imobiliário era de 8%.

No caso das incorporadoras que constroem e vendem imóveis, o imposto será aplicado à diferença entre o preço de aquisição do terreno e o preço de venda dos imóveis. Segundo informações do governo, quando há aquisição de vários imóveis para construção de um prédio, o valor total dos imóveis adquiridos para a incorporação será deduzido. A estimativa governamental é de um aumento de preços de 3,5%.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) expressa discordância em relação à avaliação otimista sobre o impacto da reforma tributária no setor imobiliário. Para imóveis com valor de R$ 500 mil, o aumento da carga tributária será de 30,7%. Já para imóveis de R$ 2 milhões, o aumento será ainda mais significativo, chegando a 51,7% em comparação com a carga tributária atual.

Esses números refletem a preocupação do setor com os custos adicionais que serão repassados aos consumidores. A tributação mais elevada pode impactar os preços dos imóveis e, consequentemente, afetar a acessibilidade ao mercado imobiliário.

No que diz respeito às pessoas físicas, nada muda. As compras e vendas de imóveis continuam sujeitas ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo municipal cuja alíquota varia entre 2% e 5% do valor venal do imóvel. Esse tributo é geralmente pago pelo comprador e incide sobre o valor total do imóvel, enquanto os 15,9% do IVA são cobrados sobre o ganho obtido pela empresa na transação.

A alíquota do IVA será progressiva, variando conforme o valor do imóvel. Alíquotas podem variar entre 7,9% para imóveis de menos de R$ 200 mil e 22% para propriedades avaliadas em mais de R$ 2 milhões. Além disso, somam-se os 3% em média do ITBI.

Empresários do setor avaliam que o impacto nos preços será severo, acreditando que a tributação do mercado imobiliário subirá cerca de 50%. Esse aumento dos custos será repassado ao consumidor, uma vez que as incorporadoras não conseguirão absorver esse tributo sem repassá-lo ao preço final.

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