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| Drª Debora de Castro da Rocha |
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
iniciou julgamento que terá impacto direto nos contratos de compra e venda de
imóveis, ao definir os percentuais e as bases de cálculo dos valores que podem
ser retidos pelas empresas em casos de desistência por iniciativa e culpa do
consumidor. A discussão envolve tanto contratos firmados antes da Lei nº
13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato (Tema 1.465), quanto contratos de
lotes e terrenos celebrados após a vigência da legislação (Tema 1.464).
O julgamento busca uniformizar a jurisprudência diante das
divergências entre a Terceira e a Quarta Turmas do STJ sobre os limites de
retenção. Enquanto alguns precedentes admitiam retenções mais elevadas, outros
defendiam percentuais menores, especialmente em situações em que a desistência
não gerava prejuízos significativos à incorporadora ou loteadora. A definição
da Segunda Seção será vinculante e servirá de parâmetro para os tribunais de
todo o país.
A análise envolve a interpretação da Lei do Distrato, que em
seu artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 (acrescentado pela Lei nº 13.786/2018)
estabelece regras específicas para a resolução dos contratos de incorporação
imobiliária. A norma prevê que, em caso de desistência do adquirente, a
incorporadora pode reter até 25% da quantia paga, podendo chegar a 50% quando o
empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação. Já nos
contratos de loteamento, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, também incluído
pela Lei do Distrato, fixa a retenção em até 10% da quantia paga.
A controvérsia surge porque muitos contratos foram firmados
antes da Lei nº 13.786/2018, e nesses casos a jurisprudência do STJ vinha
oscilando quanto ao percentual de retenção, ora admitindo valores próximos a
25%, ora reduzindo para patamares entre 10% e 15%, com base nos princípios da
boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. A Segunda Seção, ao
julgar os Temas 1.464 e 1.465, deverá consolidar um entendimento definitivo
sobre a aplicação desses percentuais e sobre a base de cálculo — se deve
incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos ou também sobre encargos
acessórios.
Outro ponto relevante é a suspensão dos processos que tratam
dessas matérias e que tenham recurso especial ou agravo em recurso especial
interposto, tanto na segunda instância quanto no próprio STJ. Essa medida
garante uniformidade e evita decisões contraditórias até que o julgamento seja
concluído.
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