ARTIGO: Airbnb em condomínios: limites e possibilidades segundo o STJ

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou recentemente uma questão que vem ganhando relevância no meio condominial acerca da possibilidade de utilização de imóveis residenciais em condomínios para hospedagens de curta duração, por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

No julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055/MG, a 2ª Seção, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que essa prática pode ser restringida pelo condomínio quando a convenção condominial estabelecer a destinação exclusivamente residencial do empreendimento.

A decisão, tomada em maio de 2026, consolidou o entendimento de que a oferta de hospedagem temporária não é automaticamente proibida, mas depende da compatibilidade com as normas internas e da aprovação dos condôminos, reforçando a autonomia da coletividade na gestão da vida condominial.

O ponto central do julgamento foi a constatação de que o direito de propriedade não é absoluto. Embora o proprietário tenha liberdade para usar e fruir de seu imóvel, essa liberdade encontra limites na função social da propriedade e nas normas que regulam a vida em comunidade.

Assim, não é permitido ao condômino contrariar a convenção condominial, que funciona como a “constituição” do condomínio, definindo regras de convivência e a destinação das unidades. O condomínio, por sua vez, possui legitimidade para impor restrições que assegurem a finalidade residencial e a tranquilidade coletiva, protegendo o sossego, a segurança e o bem-estar dos moradores.

A decisão do STJ também destacou que cada caso deve ser analisado de forma individualizada. É necessário observar a convenção condominial, o regulamento interno e as particularidades do imóvel. Em condomínios que permitem uso misto, com finalidade residencial e comercial, a prática de hospedagem temporária pode ser considerada compatível e admitida. Já nos empreendimentos que possuem destinação exclusivamente residencial, a restrição é válida e encontra respaldo jurídico, uma vez que o objetivo é preservar a finalidade do condomínio e assegurar o bem-estar coletivo.

Em síntese, o julgamento do REsp 2.121.055/MG estabelece que a locação de curta duração em condomínios residenciais não pode ser exercida de forma irrestrita, mas deve respeitar a função social da propriedade e a vontade coletiva expressa na convenção condominial. Isso quer dizer que o Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem não estão proibidos em condomínios, mas sua utilização depende da compatibilidade com a convenção e regulamento. O equilíbrio entre o direito individual e o coletivo é a chave para evitar conflitos e garantir a harmonia da vida em comunidade.

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ARTIGO: STJ valida cláusula de retenção de 50% em contratos de compra e venda de imóveis sob regime de afetação

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 2935694 – GO (2025/0173826-6), decidiu pela validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação, quando há desistência por parte dos adquirentes. A decisão foi proferida pelo Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, que reformou entendimento do Tribunal de Justiça de Goiás, o qual havia limitado a retenção a apenas 10%.

O caso envolveu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que os compradores pleitearam a devolução das quantias pagas após desistirem do negócio. Em primeira instância, foi determinada a restituição com retenção de 10% e dedução da comissão de corretagem, entendimento mantido pelo tribunal estadual sob o argumento de que a cláusula de retenção de 50% seria abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil.

Ao apreciar o recurso, o Superior Tribunal de Justiça enfatizou que a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe uma disciplina específica para os contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Esse regime, previsto na Lei nº 4.591/1964, tem como finalidade proteger o empreendimento imobiliário, separando o patrimônio da incorporação daquele da incorporadora, de modo a garantir maior segurança aos adquirentes e ao mercado. Dentro desse contexto, a Lei do Distrato estabeleceu que, em caso de desistência do comprador, é possível a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que essa previsão esteja claramente pactuada no contrato.

O STJ ressaltou que essa regra não deve ser vista como penalidade desproporcional ou abusiva, mas sim como um mecanismo de equilíbrio contratual. Isso porque a desistência unilateral do adquirente gera impactos financeiros relevantes para o incorporador, que precisa arcar com custos de administração, publicidade, corretagem e manutenção do empreendimento, além de enfrentar o risco de ter que recolocar a unidade no mercado. A retenção de metade dos valores pagos, portanto, funciona como uma compensação legítima pelos prejuízos decorrentes da ruptura do contrato.

A Corte também destacou que a aplicação da Lei do Distrato reflete uma opção legislativa clara de proteger a sustentabilidade econômica das incorporações imobiliárias, sem afastar a tutela do consumidor. O comprador continua amparado pelo direito à restituição parcial dos valores pagos, mas dentro de limites que preservam a viabilidade do negócio e evitam que a desistência comprometa o andamento da obra ou prejudique os demais adquirentes.

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ARTIGO: Critérios Objetivos para a Reparação Integral de Danos Ambientais: A Nova Perspectiva do STJ

 

No julgamento do processo Recurso Especial Nº 2200069 - MT (2024/0266181-2), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou critérios objetivos para identificar quando a lesão ao meio ambiente dá ensejo à obrigação de indenizar por danos morais coletivos.

Drª Debora de Castro da Rocha

 Analisada a supressão não autorizada de vegetação nativa em área da Amazônia Legal – em sede de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso –, a decisão representou um marco: mesmo após a condenação ter sido afastada pelo Tribunal de Justiça do Estado e parcialmente restabelecida pelo STJ, o colegiado determinou o retorno dos autos ao TJMT para rediscutir o valor da indenização, inicialmente fixado em R$ 10 mil, viabilizando a análise de eventual redução requerida pelo réu.

A decisão da Primeira Turma do STJ deixa claro que o dano moral coletivo ambiental não decorre, de forma automática, da infração à legislação, exigindo uma conduta que efetivamente ofenda a natureza. Em outras palavras, a existência do dano pressupõe-se quando a degradação ambiental se verifica – conceito conhecido como “in re ipsa” –, ou seja, basta constatar a alteração adversa das características ecológicas para que se considere a lesão, cabendo ao infrator demonstrar, com base nos parâmetros da legislação ambiental, a ausência ou a mitigação dessa alteração.

Nesse mesmo sentido, o STJ ressaltou que a recomposição material do meio ambiente não elimina o direito à indenização, pois o dano moral coletivo pode coexistir com qualquer medida de recuperação física, devendo-se ainda levar em conta o efeito acumulativo de condutas ilícitas promovidas por múltiplos agentes em macrolesões ambientais.

Ademais, o valor da indenização deve ser fixado à luz da gravidade do dano, da capacidade econômica do réu e do proveito que este obteve com sua conduta, fatores que se tornam ainda mais relevantes quando a degradação atinge biomas protegidos como patrimônio nacional, conforme o artigo 225, § 4º, da Constituição Federal.

O acórdão destaca a importância das normas que protegem o meio ambiente de forma integral e coletiva. A ministra relatora, Regina Helena Costa, enfatizou que o artigo 225 da Constituição Federal não apenas eleva a Floresta Amazônica, a Mata Atlântica, o Pantanal, a Serra do Mar e a Zona Costeira à condição de patrimônio nacional, mas também destaca que qualquer lesão ao equilíbrio ecológico dessas áreas gera, por presunção legal, dano moral coletivo.

A interpretação é corroborada pelo artigo 1º, inciso I, da Lei nº 7.347/1985, que confere legitimidade ao Ministério Público para a proposição de ações civis públicas, e pelo artigo 14, § 1º, da Lei nº 6.938/1981, que impõe ao poluidor a obrigação de reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, independentemente da comprovação de culpa. Assim, a responsabilidade pela indenização se estende, de forma integral, à esfera imaterial dos prejuízos que a coletividade sofre com a deterioração ambiental.

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ARTIGO: STJ decide sobre a utilização de laje comum como "garden" em condomínio

 

A 3ª turma do STJ decidiu no Recurso Especial REsp 2.187.886, que um condômino pode manter o uso consolidado de uma laje comum como espaço de convivência, mas futuras alterações, como mudanças na fachada, exigem quórum qualificado. 

Drª Debora de Castro da Rocha

Houve o ingresso de ação contra o condômino, sob a alegação de que ele apropriou gradualmente uma laje comum de 300 metros quadrados, originalmente destinada à captação de água pluvial, transformando-a em um espaço privativo com móveis e decoração, semelhante a um apartamento do tipo "garden". 

Embora tenha recebido autorização assemblear em 2010 apenas para paisagismo e manutenção no local, o morador gradualmente transformou o espaço em uma área de lazer exclusiva, indo além da permissão original.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, reconheceu a consolidação parcial da posse com base na teoria da supressio, que considera a tolerância prolongada dos demais condôminos como fator para validar determinadas ocupações. Contudo, ela ressaltou que esse princípio não se aplica a alterações futuras, como a instalação do toldo elétrico, que poderia modificar a fachada do edifício. 

O artigo 10 da Lei 4.591/64 estabelece regras fundamentais para a preservação da identidade arquitetônica dos condomínios e a gestão das áreas comuns, proibindo expressamente que qualquer condômino altere a forma externa da fachada, decore partes externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edificação ou destine unidades a usos incompatíveis com a finalidade do prédio.

Além disso, impede que um condômino embarace o uso das áreas comuns, garantindo que esses espaços permaneçam acessíveis a todos os moradores. No caso analisado pelo STJ, a ocupação prolongada da laje comum foi reconhecida com base na teoria da supressio, que considera a tolerância dos demais condôminos ao longo do tempo como um fator para validar determinadas ocupações.

No entanto, a instalação do toldo elétrico representaria uma modificação da fachada, o que exige quórum qualificado conforme a convenção condominial. Como essa exigência não foi cumprida, o STJ vedou a instalação do toldo, permitindo apenas a manutenção do paisagismo e do uso consolidado da laje.

Diante do ocorrido, os condomínios devem estar atentos a situações de uso indevido de espaços comuns, garantindo que todas as modificações estruturais sejam deliberadas dentro das normas internas. Além disso, a postura adotada pelo próprio condomínio ao longo do tempo pode influenciar no reconhecimento da posse, conforme evidenciado na aplicação do princípio da supressio. 

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ARTIGO: STJ reconhece caução locatícia como garantia real com direito de preferência

 

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) elevou a caução locatícia ao status de direito real de garantia. Isso significa que o credor caucionário agora tem preferência sobre o produto da expropriação do imóvel. 

Drª Debora de Castro da Rocha

O caso, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, envolveu o Recurso Especial Nº 2123225 - SP, apresentado pela empresa Cardolar Empreendimentos Imobiliários Ltda.

O propósito do recurso era definir se a caução locatícia poderia ser considerada um direito real de garantia, apto a gerar preferência do credor sobre o produto da expropriação do imóvel. Isso porque de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o locador pode exigir caução como garantia no contrato de locação. Trata-se de uma das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da referida lei, que visa assegurar o cumprimento das obrigações contratuais pelo locatário.

Diante disso, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que, em concurso singular de credores, a caução locatícia se configura como direito real de garantia, apto a gerar preferência do credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel.

Na ação de execução a parte autora pretendia satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel do devedor. Ocorre que determinada imobiliária, também credora, ingressou no processo como terceira interessada, requerendo preferência nos créditos, sob a alegação de que o bem penhorado lhe fora dado em caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do imóvel.

O juízo decidiu a favor da imobiliária, mas o acórdão de segunda instância reformou a decisão por entender que a caução locatícia é uma espécie de garantia simples, o que não gera preferência no recebimento dos créditos, pois não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).

No recurso interposto ao STJ, a imobiliária requereu o reconhecimento da preferência, sustentando que a caução locatícia é capaz de gerar direito real de garantia e, consequentemente, preferência nos créditos oriundos da penhora.

Em seu voto, a Ministra Relatora, Nancy Andrighi destacou que a caução locatícia devidamente averbada confere ao credor o direito de preferência em situações de concurso singular de credores, devido à sua natureza de garantia real. Para o exercício dessa preferência, não é exigida a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial requer a execução apropriada.

A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca, completou.

A ministra lembrou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, sendo que, se ela for dada na forma de imóvel, deverá ser averbada na respectiva matrícula.

Apesar de a relatora reconhecer que há divergências doutrinárias quanto à possibilidade ou não de se firmar a garantia real por averbação, a ministra explicou que o próprio artigo 108 do CC excepciona as situações em que a lei dispuser o contrário.

Assim, conclui-se que, segundo seu entendimento, mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese.

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ARTIGO: Mutuário não tem direito à restituição após leilões frustrados de imóvel: STJ mantém seu entendimento

 

Tema sempre importante e que merece destaque em nossa coluna, consiste na polêmica envolvendo a frustração de leilão de imóvel e a impossibilidade de restituição de valores. 

Drª Debora de Castro da Rocha

O caso trata de  Agravo Interno no Recurso Especial nº 2542839 - SP (2023/0457320-0) que foi apreciado pelo Ministro Marco Aurélio Bellizze do STJ, em uma ação de indenização por danos materiais relacionada a um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, garantido por alienação fiduciária.

O devedor não conseguiu purgar a mora, e os leilões realizados não tiveram sucesso. Como resultado, o banco adjudicou o imóvel, extinguindo a dívida. Alegações de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 foram analisadas, mas segundo a decisão, o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento da Corte Superior.

Diante disso, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a decisão de que, após o leilão de um imóvel devido à inadimplência do financiamento (conforme previsto na Lei 9.514/97), se o bem não for vendido, o mutuário (devedor) não tem direito à restituição dos valores. No caso em questão, o Banco Santander adquiriu a propriedade do imóvel, consolidando a extinção da dívida.

A Corte Superior sustenta que, 'se o segundo leilão do imóvel não obtiver sucesso, a dívida é compulsoriamente extinta, e as partes contratantes são liberadas de suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário', conforme consta no acórdão.

Nesse contexto, o devedor fiduciante é aquele que, ao adquirir um imóvel por meio de financiamento, oferece o próprio bem como garantia. Caso ocorra inadimplência, o credor fiduciário (geralmente um banco) pode promover a execução da dívida por meio de leilões públicos. Se esses leilões não resultarem na venda do imóvel, a propriedade é consolidada em favor do credor, extinguindo a dívida.

Em 2023, a 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) já havia decidido que o devedor fiduciante não tem direito a indenização pela diferença entre o valor do imóvel e o montante da dívida, acrescido das despesas relacionadas à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, neste caso, o Banco Santander.

O STJ manteve essa decisão, reafirmando que, na ausência de compradores nos leilões, a propriedade do imóvel é transferida ao credor, extinguindo a dívida e as obrigações contratuais.

Isso porque, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), expresso no Recurso Especial (REsp) n. 1.654.112/SP, tendo por relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a seguinte regra se aplica: “Se o segundo leilão do imóvel não obtiver sucesso, a dívida é compulsoriamente extinta, e as partes contratantes são liberadas de suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.”

Essa interpretação tem como base o instituto da alienação fiduciária, previsto na Lei n. 9.514/97, de modo que, se o devedor não conseguir quitar a dívida, o imóvel é levado a leilão, e caso não haja compradores no segundo leilão haverá a consolidação da propriedade em favor do credor, momento em que a dívida será considerada extinta e as obrigações contratuais encerradas.

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ARTIGO: STJ decide pela aplicação da impenhorabilidade no caso dos imóveis de propriedade de pessoa jurídica

 

Nessa semana vamos abordar assunto dos mais importantes que toca a impenhorabilidade do bem de família e a sua aplicação aos imóveis de propriedade de pessoa jurídica, a partir da análise do caso julgado pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, em 8 de abril de 2024 (AgInt no AREsp 2.360.631-RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin).

Drª Debora de Castro da Rocha

A decisão estendeu a proteção jurídica que antes era exclusiva a propriedades de pessoas físicas, particularmente residências familiares, para abranger também propriedades de pessoas jurídicas, sob determinadas condições.

O STJ afirmou que os imóveis de propriedade de pessoas jurídicas podem ser considerados impenhoráveis, desde que sejam a residência dos sócios da entidade jurídica. Esta interpretação destaca uma visão mais abrangente do que é considerado uma residência familiar, reconhecendo a evolução do conceito de propriedade e moradia no cenário contemporâneo.

O caso em questão envolve embargos de terceiro que visam resguardar, de futura penhora, um imóvel cuja titularidade fora transferida a uma sociedade empresária. A interessada, que detém a posse do imóvel e nele reside, alega não possuir qualquer outro imóvel.

Os pedidos veiculados nos embargos de terceiro foram julgados improcedentes em primeira instância, sob o fundamento de que o bem objeto da lide foi integralizado à pessoa jurídica familiar de grande porte. No entanto, o imóvel não estaria sendo utilizado para qualquer atividade empresarial, e, portanto, não poderia aproveitar a "elástica jurisprudência" relacionada à impenhorabilidade.

A Lei n. 8.009/1990 é clara ao estabelecer que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza. O imóvel residencial próprio é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nessa lei.

Embora a referida Lei determine que a impenhorabilidade recaia sobre o imóvel de propriedade dos membros da família que nele residam, o STJ já decidiu que essa garantia legal também pode ser aplicada a imóveis pertencentes a pessoas jurídicas, desde que sirvam de residência dos sócios, conforme o disposto no REsp n. 1935563/SP.

A Lei fundamenta-se na proteção à dignidade da pessoa humana, sendo, portanto, norma cogente, que contém princípio de ordem pública, não se admitindo, assim, interpretações extensivas às exceções à garantia legal da impenhorabilidade. Assim, a simples comprovação de que o imóvel constitui moradia é suficiente para lhe conferir a proteção legal.

Dessa forma, o entendimento do Tribunal foi pelo provimento dos embargos de terceiro visando a declaração de impenhorabilidade de imóvel pertencente a empresa envolvida em execução, por ser o imóvel a residência da genitora dos sócios envolvidos.

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Foto: Cla Ribeiro.