ARTIGO: A Lei 14.879/2024 e as alterações nas regras sobre cláusula de eleição de foro nos contratos

 

Alterações legislativas além de indispensáveis para compatibilização com o cenário atual, acabam sendo sempre objeto de análise aqui na coluna, pois o nosso maior objetivo é manter o leitor atualizado, não podendo ser diferente agora com a  promulgação da Lei 14.879/2024, que representa uma grande evolução das normas que regem a cláusula de eleição de foro nos contratos. 

Drª Debora de Castro da Rocha

Pois, com a sua edição, modificam-se as disposições anteriores do Código de Processo Civil, legislação esta que possivelmente poderá influenciar também as regras contratuais regidas pelo Código de Defesa do Consumidor e mormente o Direito Imobiliário, considerando a imensa gama de contratos celebrados em nossa área.

Anteriormente, a cláusula de eleição de foro predominantemente regulada pelo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), proporcionava uma abordagem mais ampla para a determinação do foro competente nos litígios contratuais. Contudo, as recentes alterações introduziram critérios e disposições mais específicas, com o objetivo de aprimorar e esclarecer a aplicação e o cumprimento de tais cláusulas.

As mudanças destacam uma tendência para uma maior especificidade e aderência a princípios que asseguram equidade e praticidade na escolha do foro para litígios, atendendo a necessidade de um quadro jurídico que proporcionará maior equilíbrio entre os interesses das partes envolvidas.

As alterações introduzidas pela Lei 14.879/2024 alteram o cenário da seleção de foro no direito contratual, principalmente com a modificação do §1º do artigo 63 e a inclusão do §5º no mesmo artigo, os quais introduzem um novo sistema de eficácia das cláusulas de eleição de foro.

A nova redação estabelece que a eleição do foro deve seguir certas "premissas verdadeiras", definindo critérios que devem ser cumpridos para que uma cláusula de eleição de foro seja considerada válida, exequível e concomitantemente, contribua para a redução dos litígios.

Busca-se, portanto, o afastamento da discricionariedade mais ampla anteriormente concedida às partes sob a égide da Lei 13.105/2015 e, por conseguinte, coibir potenciais abusos na seleção do foro que poderiam prejudicar uma parte em detrimento da outra.

Em conclusão, a promulgação da Lei 14.879/2024 é de extrema relevância para o Direito Contratual, trazendo impactos significativos para o Direito Imobiliário, especificamente no que diz respeito à cláusula de eleição de foro. Ao compará-la com as disposições descritas na Lei 13.105/2015, percebemos uma clara mudança no cenário jurídico, uma vez que as alterações introduzidas pela nova lei não só mudam a dinâmica da execução dos contratos, mas também têm implicações de longo alcance nos procedimentos contenciosos.

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ARTIGO: O Provimento 169/2024 do CNJ e as divergências acerca do condomínio protoedilício e condomínio edilício

 

O Provimento CNJ 169 datado de 27 de maio de 2024, trouxe alterações ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento n. 149, de 30 de agosto de 2023.

Drª Debora de Castro da Rocha

A mudança proposta pelo novo Provimento consiste na disposição sobre o registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais, em resposta às divergências existentes na interpretação do § 15 do art. 32 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que levantava dúvidas sobre a necessidade de um registro futuro da instituição do condomínio edilício em razão de um registro anterior da incorporação.

O novo provimento esclarece que o registro da incorporação imobiliária cria um condomínio de frações ideais, também chamado de condomínio protoedilício, que possui um regime jurídico próprio e não se confunde com o condomínio edilício, além disso, reforça que o registro da instituição do condomínio edilício não foi afastado por lei.

Isso porque, o que chamamos de condomínio protoedilício se refere a uma condição condominial especial e temporária que preenche o intervalo entre o registro da incorporação imobiliária e a eventual instituição do condomínio edilício.

Observa-se, portanto, que o registro único da incorporação e a instituição do condomínio especial sobre frações ideais são duas etapas distintas no processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário.

Com a formalização do registro da incorporação imobiliária, surge o condomínio protoedilício. Este termo é referenciado no § 15 do art. 32 da lei 4.591/1964 e descreve a situação inicial de um empreendimento imobiliário, onde as unidades ainda não foram individualizadas.

O condomínio edilício, por outro lado, só passa a existir com o registro formal de sua instituição. Este processo é regido pelo art. 1.331 do Código Civil, art. 7º da lei 4.591/1964, e art. 167, I, "17", da Lei de Registros Públicos (LRP).

Diante disso, se mostra tecnicamente incorreto e inadequado confundir ou misturar essas duas modalidades de condomínio, isso porque, além da distinção disposta na legislação, existem diferenças fundamentais e funcionais entre as duas modalidades de condomínio que impedem a unificação normativa.

O Registro da Incorporação é a primeira etapa, quando o empreendedor ou construtor registra o projeto do empreendimento imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis como uma garantia para os futuros compradores, pois assegura que o empreendedor tem a propriedade do terreno e a autorização para construir o empreendimento conforme o projeto aprovado. Por outro lado, o registro formal da instituição do condomínio edilício só pode ocorrer após a averbação da construção.

Conclusivamente, a principal diferença entre essas duas etapas é que o registro da incorporação com a instituição do condomínio protoedilício ocorre antes da construção e está mais relacionado à aprovação do projeto do empreendimento, enquanto a instituição do condomínio edilício ocorre após a construção e está relacionada à formalização da divisão do empreendimento entre os proprietários.

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ARTIGO: Novo precedente do STJ decide sobre a impossibilidade de arrematação por preço vil na execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente

 
Hoje vamos tratar da decisão proferida no REsp 2.096.465-SP, julgado em 14 de maio de 2024 que trata da execução extrajudicial de imóveis alienados fiduciariamente, conforme procedimento estabelecido na Lei n. 9.514/1997, sob a perspectiva da arrematação a preço vil.

Drª Debora de Castro da Rocha

O procedimento de execução extrajudicial, conforme estipulado na Lei nº 9.514/1997, visa assegurar a justiça e a transparência quando ocorre um caso de inadimplência. O primeiro passo consiste na notificação formal do devedor, quando lhe é concedido um período de 15 dias para quitar a dívida pendente, sob pena de ser iniciada a execução extrajudicial, que resulta na alienação do imóvel em hasta pública sem a necessidade de processo judicial.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a mais alta corte do Brasil responsável pelas questões de direito federal infraconstitucional, proferiu recentemente uma importante decisão no REsp 2.096.465-SP, julgado em 14 de maio de 2024 envolvendo a aplicação de normas que impedem a arrematação por preço vil na execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente.

A arrematação por preço vil ocorre quando um imóvel é vendido por um valor muito abaixo do seu valor de mercado, o que pode resultar em grande prejuízo para o devedor, que terá o seu imóvel arrematado por uma pequena fração do seu valor real.

A questão central do caso era se as normas que impedem a arrematação por preço vil poderiam ser aplicadas à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, tendo o STJ esclarecido que tais normas são, de fato, aplicáveis nesses casos.

A decisão foi baseada em uma interpretação cuidadosa da Lei n. 9.514/1997, que regula a execução extrajudicial de imóveis alienados fiduciariamente, concluindo o tribunal, que a intenção da lei é proteger os devedores contra a venda injusta de seus imóveis.

Este precedente traz consigo a ideia de garantir que os devedores sejam protegidos contra a venda injusta de seus imóveis em um processo de execução extrajudicial, ou seja, mesmo em casos de inadimplência, os devedores têm direitos que devem ser respeitados.

Além disso, a decisão do STJ reforça o princípio da justiça e da equidade no Direito Civil e Processual Civil, uma vez que envia uma mensagem clara de que os tribunais não permitirão que os credores se aproveitem indevidamente dos devedores, mesmo em situações de execução extrajudicial, trazendo consigo um precedente importante para que a execução extrajudicial seja encarada como um processo que deve equilibrar os direitos do credor de recuperar seu capital com os direitos do devedor de receber um valor justo pelo seu imóvel.

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ARTIGO: O prazo de carência ou de desistência nas Incorporações Imobiliárias

 

Muito se discute atualmente, principalmente no âmbito das relações consumeristas sobre o prazo de tolerância de 180 dias e sua legalidade nos atrasos da entrega da obra. Todavia, pouco se fala de um outro prazo também de 180 dias, para a hipótese de um incorporador decidir reconsiderar sua decisão de seguir em frente com um projeto regido pela Lei de Incorporações, com base no “prazo de carência” ou “período de denúncia” constante no artigo 34 da Lei 4.591/64.

Drª Debora de Castro da Rocha

O prazo de carência é o tempo que o incorporador imobiliário tem para desistir licitamente do empreendimento imobiliário, que pode ocorrer em até 180 dias a partir do registro da incorporação, isso porque, para iniciar uma incorporação imobiliária são realizados estudos aprofundados sobre a viabilidade, tanto técnica quanto econômica do projeto, com o cálculo do empreendimento e o valor geral de vendas do projeto.

Diante disso, é fundamental que a análise das questões jurídicas, comerciais e contratuais em todas as fases do projeto sejam muito bem elaboradas para o sucesso do empreendimento, sendo, portanto, lícito ao incorporador imobiliário estipular um prazo para desistência da construção, conforme artigo 34 da Lei 4.591/64, denominado pelo legislador como de prazo de carência.

O prazo de carência a partir do registro do memorial de incorporação se dá em virtude do termo final de validade deste registro para formalizar a alienação ou oneração de alguma unidade autônoma; a contratação de financiamento para a construção e o início da obra. Findo o prazo, o incorporador não poderá mais negociar as unidades autônomas ou deverá revalidar as certidões apresentadas, o prazo tem como objetivo a desistência ou prosseguimento do projeto de incorporação.

Este período é um marco que permite aos incorporadores um prazo razoável para avaliar a viabilidade da incorporação e seu alinhamento com os seus objetivos econômicos. Durante este período, os incorporadores têm a opção de “denunciar” ou, didaticamente falando, “desistir” do empreendimento, formalizando sua decisão no cartório de Registro de Imóveis.

A decisão de denunciar uma incorporação não é apenas uma formalidade administrativa, mas um procedimento que efetivamente anula a incorporação, alterando assim as obrigações contratuais e as expectativas de todas as partes envolvidas, devendo ser formalizado o registro da decisão de denúncia no mesmo Cartório onde foi inicialmente registrada a incorporação.

O período de carência/denúncia na incorporação imobiliária serve como uma forma de proteção para os incorporadores, facultando-lhes a oportunidade de reconsiderar e desistir de um empreendimento mesmo após o seu registro.

Este marco temporal proporciona um procedimento estruturado para que os incorporadores formalizem sua decisão de prosseguimento ou não do empreendimento perante o Registro de Imóveis, garantindo clareza e transparência para a incorporação imobiliária.

Todavia, há que se considerar que as implicações da denúncia se estendem a todas as partes envolvidas na incorporação, o que ressalta a importância de uma análise minuciosa e de termos contratuais muito bem explicitados nas transações comerciais formalizadas durante o período.

O período de carência sublinha a importância de proteção dos interesses e direitos dos incorporadores no cenário dinâmico das incorporações imobiliárias. Isso porque para o incorporador, a denúncia pode ser uma decisão estratégica para mitigar riscos ou redirecionar recursos para empreendimentos mais viáveis. Diante disso, há que se garantir que todos os instrumentos jurídicos relacionados à incorporação, de forma transparente, detalhem as condições contratuais a partir de possíveis repercussões jurídicas e financeiras de uma eventual desistência perante os envolvidos.

Por fim, se for tomada a decisão de denúncia, é fundamental que o incorporador a faça dentro do prazo estipulado de 180 dias. Atrasar a decisão ou ação para além deste prazo pode resultar na perda do direito de desistência, o que poderá acarretar graves consequências jurídicas e financeiras para o empreendedor e demais interessados.

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ARTIGO: Locação comercial e a inviabilidade da extensão da cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias às acessões

 

Essa semana vamos tratar de mais uma relevante discussão para o Direito Imobiliário, mais especificamente para os Contratos de Locação não Residenciais, conforme o disposto no Recurso Especial Nº 1931087 - SP (2020/0197326-9) que teve como propósito recursal, definir se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante no contrato objeto da locação poderia ser estendida às acessões.

Drª Debora de Castro da Rocha

No caso dos autos, as partes firmaram contrato de locação de um imóvel, pelo período de 21/01/2013 a 20/01/2021, para a instalação de uma academia. No parágrafo único da cláusula sexta do contrato de locação, havia previsão de que, ao término da locação, as adaptações ou benfeitorias realizadas pelo locatário deveriam ser desfeitas às suas expensas, se a locadora assim solicitasse, sob pena de serem integradas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização ou retenção.

O locatário, por sua vez, havia construído uma nova estrutura no local para facilitar suas operações. Segundo o laudo pericial apresentado no processo, o investimento totalizou R$ 1.165.881,42. No entanto, o recorrente foi impedido de iniciar suas atividades devido às irregularidades constantes no imóvel que resultaram na recusa do alvará de funcionamento. Como resultado da recusa do alvará, o locatário informou ao locador que suspenderia o pagamento do aluguel até que o imóvel fosse regularizado.

Em virtude do inadimplemento, fora ajuizada uma ação de despejo, com o objetivo de que o locatário deixasse o local que, em resposta, ajuizou uma ação de indenização buscando a compensação pelos danos sofridos. A controvérsia, portanto, reside no seguinte ponto: Se a construção realizada pelo locatário no imóvel poderia ser considerada uma adequação para o exercício de sua atividade, o que excluiria a indenização, ou se deveria ser excluída dessa interpretação, assegurando desta forma o seu direito à compensação.

Analisando-se a situação, fora decidido que a renúncia ao direito de indenização, que tem aplicação restrita às benfeitorias, conforme o artigo 35 da Lei n. 8.245/1991 e da Súmula n. 335 do STJ, não se aplica ao caso. Diante disso, destacou-se a diferença existente entre acessão e benfeitoria, sendo a última um melhoramento realizado em coisa já existente, da qual é, portanto, acessória.

Assim, na referida decisão, entendeu-se que a acessão em um imóvel, que consiste na construção, não pode receber o mesmo tratamento de uma benfeitoria, sendo, por esta perspectiva, inviável estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão, especialmente porque o art. 114 do CC determina que "os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente".

Pode-se inferir dos autos que a obra realizada pelo locatário configurou uma acessão - e não uma mera benfeitoria, até porque o valor por ele investido no imóvel alcançou um montante elevado, que supera o senso comum para uma simples adequação do bem para suas atividades.

Diante de tais fundamentos, foi reformado o acórdão recorrido, com o restabelecimento da sentença, reconhecendo-se o direito à indenização pela acessão promovida pelo então locatário no imóvel.

Por fim, não restam dúvidas sobre o direito de indenização do locatário quando no caso concreto ficar caracterizada uma acessão, que não implica em qualquer renúncia a direito, eis que manifestamente, segundo entendimento do STJ, não se confunde com mera benfeitoria no imóvel.

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