A crescente popularização de plataformas digitais, tais como Airbnb e Booking, transformou a forma como proprietários e investidores utilizam seus imóveis para locação temporária.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
No entanto, essa nova modalidade de negócio tem gerado intensos debates no âmbito condominial, pois, embora permita a rentabilização dos bens, também pode comprometer a segurança, a privacidade e a convivência harmônica entre os moradores.
Recentemente, uma proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Senado Federal, busca estabelecer que a autorização para a utilização de unidades residenciais, com fins de hospedagem por aplicativos digitais seja expressamente definida na convenção condominial ou aprovada em assembleia.
A nova proposta, elaborada pela comissão liderada pelo senador Rodrigo Pacheco, insere um dispositivo específico no Código Civil que condiciona o aluguel temporário de unidades à autorização prévia do condomínio, fundamento este que se apoia no princípio da autonomia condominial, conferindo aos condôminos a faculdade de organizar a convivência e estabelecer normas para preservar o bem-estar e a segurança da coletividade.
No direito brasileiro, o regime condominial está fortemente regulado pela Lei nº 4.591/1964, além dos dispositivos do atual Código Civil, em especial os artigos 1.331 e seguintes, que dispõem sobre a organização e a administração dos condomínios edilícios.
A proposta de limitar a locação por plataformas digitais dialoga com o princípio da função social da propriedade, consagrado na Constituição Federal, ao visar equilibrar o direito individual de rentabilizar o imóvel com o interesse coletivo de garantir a ordem e a tranquilidade no ambiente condominial.
Do mesmo modo, o princípio da autonomia da vontade, basilar nos contratos de locação, encontra seu contraponto nos direitos condominiais, na medida em que a utilização do imóvel deve respeitar as normas internas previamente pactuadas em assembleia.
Embora o tema ainda esteja em fase de discussão legislativa, o debate já reverbera na doutrina e na jurisprudência. Diversas decisões judiciais vêm tratando dos conflitos decorrentes da utilização comercial de imóveis residenciais em condomínios, especialmente quando a atividade de locação temporária por plataformas digitais gera desordem ou perturbação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem, em algumas ocasiões, reconhecido a possibilidade de restrições que visem preservar a convivência pacífica nos condomínios, desde que fundamentadas em normas internas expressas e em consonância com o ordenamento jurídico.
