ARTIGO: Airbnb em condomínios: limites e possibilidades segundo o STJ

 

Drª Debora de Castro da Rocha

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou recentemente uma questão que vem ganhando relevância no meio condominial acerca da possibilidade de utilização de imóveis residenciais em condomínios para hospedagens de curta duração, por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

No julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055/MG, a 2ª Seção, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que essa prática pode ser restringida pelo condomínio quando a convenção condominial estabelecer a destinação exclusivamente residencial do empreendimento.

A decisão, tomada em maio de 2026, consolidou o entendimento de que a oferta de hospedagem temporária não é automaticamente proibida, mas depende da compatibilidade com as normas internas e da aprovação dos condôminos, reforçando a autonomia da coletividade na gestão da vida condominial.

O ponto central do julgamento foi a constatação de que o direito de propriedade não é absoluto. Embora o proprietário tenha liberdade para usar e fruir de seu imóvel, essa liberdade encontra limites na função social da propriedade e nas normas que regulam a vida em comunidade.

Assim, não é permitido ao condômino contrariar a convenção condominial, que funciona como a “constituição” do condomínio, definindo regras de convivência e a destinação das unidades. O condomínio, por sua vez, possui legitimidade para impor restrições que assegurem a finalidade residencial e a tranquilidade coletiva, protegendo o sossego, a segurança e o bem-estar dos moradores.

A decisão do STJ também destacou que cada caso deve ser analisado de forma individualizada. É necessário observar a convenção condominial, o regulamento interno e as particularidades do imóvel. Em condomínios que permitem uso misto, com finalidade residencial e comercial, a prática de hospedagem temporária pode ser considerada compatível e admitida. Já nos empreendimentos que possuem destinação exclusivamente residencial, a restrição é válida e encontra respaldo jurídico, uma vez que o objetivo é preservar a finalidade do condomínio e assegurar o bem-estar coletivo.

Em síntese, o julgamento do REsp 2.121.055/MG estabelece que a locação de curta duração em condomínios residenciais não pode ser exercida de forma irrestrita, mas deve respeitar a função social da propriedade e a vontade coletiva expressa na convenção condominial. Isso quer dizer que o Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem não estão proibidos em condomínios, mas sua utilização depende da compatibilidade com a convenção e regulamento. O equilíbrio entre o direito individual e o coletivo é a chave para evitar conflitos e garantir a harmonia da vida em comunidade.

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ARTIGO: Novo Código Civil e o uso de aplicativos de hospedagem em Condomínios

 

A crescente popularização de plataformas digitais, tais como Airbnb e Booking, transformou a forma como proprietários e investidores utilizam seus imóveis para locação temporária.

Drª Debora de Castro da Rocha

No entanto, essa nova modalidade de negócio tem gerado intensos debates no âmbito condominial, pois, embora permita a rentabilização dos bens, também pode comprometer a segurança, a privacidade e a convivência harmônica entre os moradores.

Recentemente, uma proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Senado Federal, busca estabelecer que a autorização para a utilização de unidades residenciais, com fins de hospedagem por aplicativos digitais seja expressamente definida na convenção condominial ou aprovada em assembleia.

A nova proposta, elaborada pela comissão liderada pelo senador Rodrigo Pacheco, insere um dispositivo específico no Código Civil que condiciona o aluguel temporário de unidades à autorização prévia do condomínio, fundamento este que se apoia no princípio da autonomia condominial, conferindo aos condôminos a faculdade de organizar a convivência e estabelecer normas para preservar o bem-estar e a segurança da coletividade.

No direito brasileiro, o regime condominial está fortemente regulado pela Lei nº 4.591/1964, além dos dispositivos do atual Código Civil, em especial os artigos 1.331 e seguintes, que dispõem sobre a organização e a administração dos condomínios edilícios.

A proposta de limitar a locação por plataformas digitais dialoga com o princípio da função social da propriedade, consagrado na Constituição Federal, ao visar equilibrar o direito individual de rentabilizar o imóvel com o interesse coletivo de garantir a ordem e a tranquilidade no ambiente condominial.

Do mesmo modo, o princípio da autonomia da vontade, basilar nos contratos de locação, encontra seu contraponto nos direitos condominiais, na medida em que a utilização do imóvel deve respeitar as normas internas previamente pactuadas em assembleia.

Embora o tema ainda esteja em fase de discussão legislativa, o debate já reverbera na doutrina e na jurisprudência. Diversas decisões judiciais vêm tratando dos conflitos decorrentes da utilização comercial de imóveis residenciais em condomínios, especialmente quando a atividade de locação temporária por plataformas digitais gera desordem ou perturbação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem, em algumas ocasiões, reconhecido a possibilidade de restrições que visem preservar a convivência pacífica nos condomínios, desde que fundamentadas em normas internas expressas e em consonância com o ordenamento jurídico.

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