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| Drª Debora de Castro da Rocha |
A Reforma Tributária de 2025 trouxe algumas mudanças na
forma como os aluguéis recebidos por pessoas físicas serão tributados, uma vez
que até então, esses valores eram considerados apenas rendimentos sujeitos ao
Imposto de Renda, recolhido mensalmente por meio do Carnê-Leão. A partir de
2026, no entanto, determinadas operações de locação também passarão a ser
alcançadas pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre
Bens e Serviços (IBS), tributos que compõem o novo modelo de IVA Dual.
A mudança representa uma verdadeira reconfiguração da forma
como o Estado brasileiro enxerga a atividade de locação de imóveis, que até então
era tratada exclusivamente como rendimento sujeito ao Imposto de Renda da
pessoa física. Com a reforma, a locação passa a ser considerada uma operação
econômica equiparada à prestação de serviços, atraindo a incidência de tributos
indiretos que, tradicionalmente, estavam restritos a atividades empresariais ou
comerciais.
A incidência desses tributos não será universal, mas
dependerá de critérios objetivos. Estarão sujeitos à CBS e ao IBS os
contribuintes que obtiverem receita bruta anual superior a R$ 240 mil
proveniente da locação de mais de três imóveis, ou aqueles que receberem mais
de R$ 288 mil por ano, independentemente da quantidade de imóveis alugados.
Isso significa que pequenos locadores não serão afetados, mas aqueles que
possuem maior volume de receitas precisarão se adequar às novas regras.
As alíquotas do IVA Dual estão estimadas entre 26,5% e 28%.
Contudo, para locações residenciais haverá uma redução de 70% da base de
cálculo, o que resulta em uma carga efetiva aproximada de 8% a 10% sobre o
valor do aluguel. Além disso, cada imóvel residencial alugado permitirá uma
dedução de R$ 600,00. Apesar dessas reduções, especialistas apontam que os
custos adicionais tendem a ser repassados aos locatários, pressionando os
preços dos aluguéis, embora o mercado deva buscar equilíbrio pela lógica da
oferta e da demanda.
Outro aspecto importante é o reforço da fiscalização. A
Receita Federal utilizará sistemas como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que
permitem cruzar dados de cartórios, declarações de Imposto de Renda, IPTU e
informações bancárias. As penalidades para o descumprimento das regras são
severas: locadores podem ser multados em até 150% em caso de reincidência, além
de responder por crime tributário, enquanto locatários podem sofrer multas de
até 20% sobre valores omitidos e perder deduções no Imposto de Renda.
Em síntese, a Reforma Tributária não cria um novo imposto
sobre aluguéis, mas amplia a incidência e fortalece os mecanismos de controle, diante
disso, o desafio será equilibrar arrecadação e justiça tributária sem
comprometer o mercado imobiliário, exigindo atenção redobrada dos contribuintes
e dos profissionais do Direito na orientação e cumprimento das novas obrigações
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Ize Cavalheiro.
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