ARTIGO: Comprador de imóvel que consta como proprietário na matrícula é responsável pelo pagamento das cotas condominiais antes da imissão na posse

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o comprador de imóvel que consta como proprietário na matrícula é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves ou não tenha sido imitido na posse do bem.

A decisão foi proferida de forma unânime, seguindo o voto do ministro João Otávio de Noronha, no julgamento do REsp 2147665. No caso analisado, os compradores alegaram que, apesar de registrados como proprietários, nunca haviam recebido as chaves do imóvel, tampouco tomado posse efetiva, tendo apenas visitado o condomínio uma única vez.

Argumentaram ainda que, mesmo após o “habite-se” e o registro, sem a entrega das chaves não seriam obrigados a arcar com as despesas condominiais. O condomínio, por sua vez, sustentou que a responsabilidade pelas cotas é do proprietário registrado ou de quem detenha domínio ou posse, em razão da obrigação propter rem, que acompanha o bem e permite até mesmo a sucessão no polo passivo da execução.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia mantido sentença que extinguia a execução em razão da ilegitimidade passiva dos compradores. Contudo, ao analisar o recurso especial, o STJ reconheceu que, por força do registro na matrícula, os compradores adquirem a condição de condôminos e devem responder pelas cotas condominiais, independentemente da entrega das chaves ou da efetiva posse.

O relator destacou ainda precedente da Segunda Seção (REsp 1.910.280), segundo o qual tanto o proprietário registral quanto aquele imitido na posse por contrato respondem pela dívida condominial, independentemente de comunicação prévia ao condomínio sobre a transferência.

A decisão reforça a natureza propter rem das obrigações condominiais, que se vinculam diretamente ao imóvel e não à pessoa, de modo que o dever de pagar decorre da titularidade formal registrada. Isso significa que o dever de pagar as cotas condominiais nasce da relação jurídica estabelecida entre o titular do direito real e o condomínio, independentemente de quem esteja efetivamente usufruindo ou ocupando o imóvel. 

Na prática, o STJ reafirma que o registro na matrícula é o elemento constitutivo da propriedade e, portanto, o marco que define quem deve responder pelas despesas. O comprador, ao se tornar proprietário formal, assume automaticamente a condição de condômino e passa a integrar a coletividade responsável pela manutenção das áreas comuns e pela preservação da estrutura condominial. 

Por fim, é possível constatar que a decisão consolida a ideia de que as obrigações propter rem funcionam como instrumentos de proteção coletiva, assegurando que os encargos necessários à manutenção da vida condominial não fiquem desamparados. Assim, o vínculo jurídico não se dá pela vontade individual, mas pela própria titularidade do direito real, que atrai consigo deveres correlatos. 

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Foto: Cla Ribeiro.