ARTIGO: Tema 1173: o que muda para corretores, consumidores e o mercado imobiliário

 

Drª Debora de Castro da Rocha

A responsabilidade civil do corretor de imóveis em contratos de compra e venda tem sido objeto de intensa discussão no direito brasileiro, especialmente diante da complexidade das relações de consumo no mercado imobiliário. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1173, estabeleceu parâmetros claros para delimitar a atuação do corretor e evitar a ampliação indevida de sua responsabilidade.

A Corte firmou entendimento de que o corretor — seja pessoa física ou jurídica — não responde automaticamente por inadimplementos da construtora ou incorporadora, como atrasos na entrega do imóvel, vícios construtivos ou descumprimento de obrigações contratuais. Essa conclusão decorre da natureza jurídica da corretagem, definida pelo Código Civil como contrato de meio, cujo objeto é a aproximação das partes e a prestação de informações necessárias à formação do negócio, e não a execução do empreendimento imobiliário.

A tese reafirma que a responsabilidade do corretor está limitada à sua atividade típica de intermediação, que envolve diligência, transparência e observância do dever de informação. Assim, o corretor pode ser responsabilizado quando falha na prestação de informações relevantes, omite dados essenciais sobre o empreendimento ou atua de forma negligente na condução das tratativas. Contudo, não lhe cabe responder por obrigações que pertencem exclusivamente à esfera da construtora, sob pena de distorcer a lógica da cadeia de fornecimento prevista no Código de Defesa do Consumidor.

O STJ, entretanto, reconhece hipóteses excepcionais em que o corretor pode ser responsabilizado solidariamente. Isso ocorre quando sua atuação ultrapassa a mera intermediação e se aproxima da atividade empresarial da incorporação. São três as situações destacadas: participação direta do corretor na incorporação ou construção; integração ao mesmo grupo econômico da construtora; e confusão patrimonial entre o corretor e as empresas responsáveis pelo empreendimento. Nessas hipóteses, o corretor passa a integrar a cadeia de fornecimento do produto final, justificando a aplicação da responsabilidade solidária prevista no CDC.

A decisão do STJ traz importantes impactos práticos. Para os corretores, reforça a segurança jurídica e evita a imputação de responsabilidades que não guardam relação com sua atividade profissional. Para os consumidores, garante que a responsabilização recaia sobre quem efetivamente controla o empreendimento, sem prejuízo da responsabilização do corretor quando este agir com culpa ou integrar, de fato, a cadeia produtiva. Para o mercado imobiliário, contribui para a delimitação clara de papéis, evitando a pulverização de responsabilidades e fortalecendo a confiança nas relações contratuais.

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Foto: Cla Ribeiro.