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| Drª Debora de Castro da Rocha |
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 2.233.511, enfrentou uma questão relevante no âmbito do direito locatício: a possibilidade de o locador exercer o penhor legal mesmo quando o contrato de locação já está garantido por fiança. A decisão trouxe importantes reflexos para a interpretação da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e para a sistemática das garantias nos contratos de locação.
A Lei do Inquilinato estabelece, em seu artigo 37, que nos contratos de locação só é possível a estipulação de uma única garantia. Essa regra visa evitar o excesso de ônus ao locatário e assegurar equilíbrio contratual. As garantias contratuais mais comuns são a fiança, o seguro de fiança locatícia e a caução.
Por outro lado, o penhor legal é uma garantia prevista no Código Civil (artigos 1.467 e seguintes), que independe da vontade das partes. Trata-se de um direito conferido ao credor de reter bens do devedor, em determinadas hipóteses, para assegurar o cumprimento da obrigação.
A discussão girava em torno da seguinte questão: se o contrato de locação já possui uma garantia contratual (fiança), seria possível ao locador, diante do inadimplemento, valer-se também do penhor legal? A interpretação literal da Lei do Inquilinato poderia levar à conclusão de que haveria uma vedação, já que se estaria diante de duas garantias.
O STJ decidiu que a vedação prevista na Lei do Inquilinato refere-se apenas às garantias contratuais, aquelas que dependem da vontade das partes e são estipuladas no contrato. O penhor legal, por sua vez, é uma garantia legal, que decorre diretamente da lei e não pode ser afastada pela vontade dos contratantes.
Assim, mesmo havendo fiança, o locador pode exercer o penhor legal em caso de inadimplemento do locatário. A Corte destacou que não há incompatibilidade entre a fiança e o penhor legal, já que este último não é fruto de convenção, mas sim de imposição normativa.
A decisão reforça a distinção entre garantias contratuais e legais, evitando interpretações que possam restringir direitos conferidos pela lei ao credor. Além disso, fortalece a posição do locador diante do inadimplemento, ampliando os meios de satisfação do crédito.
Do ponto de vista prático, o entendimento do STJ confere maior segurança jurídica ao locador, que poderá valer-se do penhor legal sem que isso implique violação à regra da unicidade de garantia prevista na Lei do Inquilinato.
Serviço:
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Ize Cavalheiro.
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