ARTIGO: STJ e a proteção do devedor: nulidade do leilão sem intimação pessoal

Drª Debora de Castro da Rocha

A alienação fiduciária de imóvel é um dos principais instrumentos de financiamento imobiliário no Brasil, regulada pela Lei nº 9.514/1997 e modificada pela Lei nº 13.465/2017, no entanto, sua execução extrajudicial tem gerado debates acerca das garantias processuais e dos direitos fundamentais do devedor.

O julgamento do AgInt no REsp 2.226.602/GO, pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reafirmou a necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade da consolidação da propriedade e do próprio leilão.

O caso envolveu um devedor que, após atrasar parcelas do financiamento, viu seu imóvel ser levado a leilão sem ter sido intimado pessoalmente. O credor havia se limitado à publicação de edital, sem comprovar tentativas reais de localizá-lo. O Tribunal de origem anulou o procedimento e, ao recorrer, o credor teve sua pretensão rejeitada pelo STJ. A decisão, relatada pelo ministro Humberto Martins, destacou que, após a Lei nº 13.465/2017, a intimação pessoal é requisito indispensável para a validade do leilão. O edital só pode ser utilizado quando esgotadas as tentativas de intimação pessoal, o que não ocorreu no caso concreto. Além disso, o STJ aplicou a Súmula 7, que impede o reexame de provas em recurso especial, mantendo a decisão estadual que reconheceu a insuficiência das diligências.

As garantias constitucionais como o contraditório e a ampla defesa são reforçadas pela decisão, assegurando que o devedor não seja surpreendido pela perda de seu imóvel sem ter ciência efetiva da data do leilão. O entendimento busca garantir que o devedor possa exercer plenamente seus direitos, adotando medidas jurídicas ou financeiras para proteger seu patrimônio. Trata-se de uma proteção que vai além da formalidade, pois a intenção é garantir a efetiva participação do devedor no processo de execução extrajudicial, evitando que notificações meramente publicadas em edital substituam a comunicação direta e pessoal.

O procedimento de alienação fiduciária exige, portanto, duas notificações distintas e complementares. A primeira é destinada à chamada purga da mora, ou seja, a oportunidade concedida ao devedor para quitar a dívida em atraso e impedir a consolidação da propriedade em nome do credor. A segunda, igualmente indispensável, é a intimação pessoal acerca da data do leilão extrajudicial. Essa segunda notificação é fundamental porque, mesmo após a consolidação da propriedade, o devedor ainda pode adotar medidas para preservar seus direitos, como buscar alternativas de pagamento, negociar com o credor ou mesmo recorrer ao Judiciário. A ausência de qualquer uma dessas notificações compromete a legalidade do procedimento e pode levar à sua anulação, como reconheceu o STJ. Assim, a exigência de dupla notificação não é apenas uma formalidade burocrática, mas um mecanismo de proteção constitucional que garante equilíbrio entre os interesses do credor e os direitos fundamentais do devedor, especialmente o direito à moradia e à dignidade da pessoa humana.

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Foto: Ize Cavalheiro.